To nobody兄,

言中有理！

20121026

雙倍印花稅剛剛係立法會二讀通過，但樓市係最近一片搶盤潮下被大幅夾上，多多少少一定同各個辣招有關，而其中一個令人關注的肯L定就係20121026。


20121026係一個好特別的日子，因為當日政府宣佈SSD由兩年版進入三年版，對於一部份市民黎講見到加辣當然係好事，而對於代理黎講就反而係一件壞事，因為生意一定會又少左，而對於業主同長線投資者黎講，又好大機會係好事，因為盤源將會進一步收窄。


進一步收窄其實個作用並無正式浮現，因為係2010年11月20日開始的時候的兩年版SSD，其實都係2012年11月20日后的日子慢慢解封，提供新的盤源，換句話說如果你只針對SSD的貨黎講的話，可以預期2014年10月26日將會係最后一批SSD盤的解封之時，然后就會進入SSD3年版的區域，即係去到2015年10月27日先會再有SSD的盤源被放生。


當然唔係話D人一SSD完左就會賣，但只少你可以諗下係2014年10月27 - 2015年10月26日呢D時間，都會係一個幾咁乾塘的時段，而如果你話呢家7月幾都無乜匙盤，我相信各大代理一定會睇實呢班SSD最后被解封的供應去做呢班業主，相信可能到今年年底時大部份想賣樓的SSD業主都應該賣得7788，而在飢渴的樓荒入面將會再乾多一點，而時間一拖到如明年新年后的小陽春，果一浪的升幅可能會嚇死你。


可能你又會話做咩只針對SSD的盤，香港個樓市咁大點會只係睇果幾萬伙被SSD綁住的樓？問題係一個城市總有人要住，而有人要住就總有一部份的樓係基本上咩價都唔會賣，而會賣的果D可以稱為自然的流通量，而呢D自然流通量的貨只係佔香港的小部份，舉個例係10萬伙黎計，咁你只有10萬伙會郁的樓，仲要可能有5-6萬伙受SSD綁住，即係得3-4萬伙會因為價而可能賣（或可能唔賣），而賣左就又受SSD繼續綁，咁唔升就有鬼啦。


一手樓方面相信發展相都會積極起樓賣樓花，而且新的樓發展商應會越切越細以滿足市場需要，亦要盡量禁低個lump sum以去受惠番個按揭政策，特別係呎價爆升的時間呢家就算實呎300呎都可以賣5球以上之時，如果再升上去要賣6,7,8球的一房肯定難走。可能你話咁切得細咪多Ｄ單位囉？問題又去番個lump sum度，你呢家賣九龍任何兩房新樓都應該7-8球起，入到元朗第時yoho 3 期都可能要呢D價，發展商又唔係咁多地，緊係要善價而沽，咁即係新的供應只會係食靚價先賣，即你要上車的話又未必係買一手樓，到最后又係夾番落二手的舊樓，繼續夾升個市。


故此當隊長想通左之后，都會睇到2015年小陽春后先諗會唔會散一兩間貨，但係呢D時間如果你睇跌，咁就自己諗清楚了.....

假如我要上車?

由於而家上車盤由2.5M再往上推至3.2M左近，像样一點的仲要去到3.5M起計，比起半年前的市況可謂又是另一個世界。面對住樓價高昂的香港，如果你仲未上車，甚至係剛畢業剛起步的年青人，未來又應該如何自處呢？


配合隊長一實的理念，財務自由始終係一個最終的目標，但工具上即利用樓市去達到呢個目標的話，老實講而家個門檻又大左好多。舉個例如果你想買層3.2M的樓，九成按揭上會，當你要儲400K唔難先算，但借2.88M (90%)，壓測要15814元，即你大約起碼要搵27K一個月先勉強入門。當然，你話供就只係月供10935元@2.2% 30年，但係呢個只係一個入場版的東西，對比番半年前同样的野只係2.6-2.8M，已然又孭多300K。


門檻提高了，即你要儲多D錢以及人工要有番咁上下。而家大學出黎當你搵12-13K，雖然賺三五年后應該如無意外可超過20K或更多，但要係頭3-5年儲夠似样的錢出黎都算好難，不過當然有D儲錢／慳錢達人會儲到300-400K出黎又係另一回事，不過如果隊長我唔係話特別揮霍但又唔係特別慳的話，我相信要剩番似样的錢都要係3-5年后開始先有。也就算你7-8年左右先有400-500K咁講，講真7-8年后個樓市係點，真係無人知，衰D講句如果再升多20-30%，真係追到都係D好鳩的樓，真係唔知追你做乜。


也許你會即刻話其實過去兩三年都係呢個情況，隊長你講咩7-8年后？老實講我唔係好認同，因為過去兩三年我不停叫人買2.5-2.8M左右的細樓，呢D樓其實都唔係最雞，而且我認為好多人都係有能力買，只不過係心魔想睇平D先買，但能力vs質素我認為係可以接受的。不過如果你攞今時今日的2.5-2.8M的樓，好大機會係雞到唔係普通人能接受，所以你再追上去到3.2-3.5M的時候，隊長又會認為個能力vs質素開始唔成正比，因此我認為你如果話樓價貴同開始唔值先係岩岩開始。


一講到樓價貴，我相信好多人都會跳出黎認同，而呢一點隊長會覺得個樓價唔算平，但同時亦係可能大約只係合理反應番過去無升過的部份升幅而已。問題係，去印證呢一個理論時，究竟大家只係口水戰，定係真金白銀落注，又係另一回事。


如果我呢家從沒有樓的話，講真要我儲8年后，可能都係掹掹緊咁去上一架已經開走左成一個站的車，追到我索晒氣最尾一步先跨到上去，我真係會好卻步。主觀願望，我亦會希望樓價跌，甚至唔合理同會感到不安，對前景更加係無乜希望。


去到呢一個樓價，再加上如果你要儲一段中長時間儲錢的話，老實講就算隊長自己玩都真係未必過到個心魔。但市場唔由到我一個人控制，要再升我都無計，但要跌時起碼都要準備好，如果唔係你無錢的話，跌7成你都係買唔到都係無用。所以隊長我認為未來呢段時間的青年人能做的，就是專心做好你能賺錢的工作，努力儲好一舊錢，之后只能見步行步。


又或者咁講，財務自由未必一定要用樓，當然隊長認為樓係最好的工具，但係未來呢段時間，可能新世代就要靠其他的財務工具去達至財務自由。灰D咁講，上車的門我認為已經關了90%，你可以勉強再塞入去，但可能會好辛苦，至於架車會唔會跌，呢样野就聽天由命了。

點學人投資啊？估個CCL數字都估半日，點做大買賣啊？聰明人。