利息，對樓市是否是這樣重要

华人首富李嘉诚热衷投资科技公司早已被外界熟知，其私募基金维港投资多年来力求低调。但今年却不同，李超人一改往日“闷声发大财”的风格，频繁在媒体推广所投公司，近几个月更由其红颜知己周凯旋牵头在内地举办巡回路演，为公司入内地市场铺路。

设计出全世界最节能的LED灯泡的公司Nanoleaf（中文名：绿诺）就是其中幸运的一个，李嘉诚年初接受媒体采访时曾盛赞Nanoleaf的创意，更亲手拼起一个Nanoleaf灯泡，这家公司也因此在内地迅速蹿红。

7月14日，Nanoleaf在美国众筹平台Kickstarter发布第二代产品，这距离创意萌芽已经四年了。Nanoleaf两位创始人日前接受腾讯财经专访时透露， Nanoleaf的新产品增加了调解光线明暗的功能，进一步提升了节能空间。第二代灯泡每个定价40美元，会现在Kickstarter销售60天，下个月就可以开始量产。他们正在寻找中国内地的合伙人。

“李嘉诚效应”提高了Nanoleaf的知名度，也引来诸多投资人的关注，但两位创始人一致坚持“钱不重要，理念更重要”。但当下的任务则是寻觅内地合伙人，实现今年内打入内地市场。

三个80后的一时冲动

一个成熟稳重，一个机灵精明，再加一个技术宅，三个80后的年轻人擦出的火花就是Nanoleaf。这里说的三个人是Nanoleaf的三位创始人Gimmy Chu（朱嘉钧）、

Christian Yan（闫思成）和Tom Rodinger。

三人均毕业于多伦多大学，三四年前，有着全职工作的他们曾想在太阳能领域开创一番事业。阴差阳错，在广交会考察太阳能供应商时，Nanoleaf的研发灵魂Tom的目光却被LED灯泡吸引，并固执地决定放弃太阳能。三个人命运因Tom的“一时冲动”而改变。

“当初Tom有了节能LED的想法之后，我们频繁讨论，每周都开会，当时我在中国，Gimmy和Tom在多伦多，我们就靠微信沟通。”Christian回忆道。2013年1月，Nanoleaf在Kickstarter上开始集资，原本只想募集2万美元，最后却收到了高达27万美元的资金。

Nanoleaf第一代灯泡虽然定价高达35美元，但推出后8个月时间里，平均每个月销售量达4000个到5000个，而这时Nanoleaf还仍处在市场测试阶段。出乎创始人意料的热卖仅是开头。接下来，Nanoleaf迎来了改变命运的重要时机—--进入李嘉诚的视线。

维港一个月入股

“维港投资发现我们的时候，Nanoleaf已经可以盈利，所以当时根本没有任何要融资的计划。”Gimmy透露，李嘉诚会向多伦多大学捐献资金，去年11月，多伦多大学校长来港拜访周凯旋，顺便提及了Nanoleaf这个项目，投资眼光精准的她立刻产生兴趣。“我们被通知维港投资愿意帮助我们，当时只有一天时间准备。”Gimmy笑道，那时紧张的心情仍然可以清晰感受到。

维港投资向来低调，内部如何运作几乎无人知晓，给外界的感觉似乎全靠周凯旋一人当家。李嘉诚自己曾透露，当年只用了5分钟就决定投资Facebook，而总共4.5亿美元的投入，已为他带来几倍的回报。这些传奇式的描述让外人看来，李超人投资很随意，依靠商业嗅觉即可只赚不赔。

事实上，以上都是“错觉”。“维港投资的团队很大，负责我们的团队大约有三四个人，见过几次面，他们决策的过程与其他投资公司类似，尽职调查来回多轮，但一共仅用了一个月的时间，我们就收到了维港投资的资金，已经算很快。”Christian说。后来经周凯旋牵线，Nanoleaf又引入了KPCB的资金。

Nanoleaf两位创始人对投资金额守口如瓶，因为要遵守签订的法律条文。但透露，拿到资金后，最多是用于研发，目前工程师团队已经由从前Tom1个人扩展到6人。此外，也在打造自动化生产线。Nanoleaf两周前获得可以出口欧盟的CE认证，未来将有更大规模的生产。

“维港投资作尽职调查那个月里，李嘉诚见了我们，他很高兴我们发明了全世界最节能的灯泡，是从心里支持。他对Nanoleaf的灯泡是如何拼起来有强烈的好奇心，一定要自己拼一个，其实灯泡出厂时是拼装好的，只是为了更清晰介绍产品，才会发布拼装过程的视频。”Christian笑说。正是李超人在这次会面掌握了拼装的方法，才有了年初接受媒体访问时现场组装的桥段。

股东李嘉诚的无为而治

对于维港投资的管理方式，外界一直传闻，维港非常尊重公司创始人的创意，向来坚持只在对方寻求帮助时才出手。这一讲法在Nanoleaf这里得到证明。Gimmy说，之所以愿意与维港投资合作不仅是因为钱，而是因为理念相同，他们也想改变世界，其他的放手让公司去做。

“维港不会像很多小型公司那样，每周都会打电话找你询问情况，追得很紧，我们也会经常碰面，很多时候就是随意聊聊天，如果需要他们的帮助，他们会想办法，我们在香港的办公室就借用他们的，平时周凯旋如果看到有趣的东西也会发给我们。”Christian说。

从Nanoleaf的创立，谈到未来的规划，两位创始人既没有表现出当下很多创业者那种夸张的豪情壮志，也没有高水平的讲故事技巧来推广产品的与众不同，自始至终都是淡淡地说道希望生产的节能灯泡能改变世界。这种从容不迫想必是维港投资“无为而治”的最好的映射。聪明的投资既给了被投公司宽松的空间发挥创意，也获得了信任。

维港投资不仅管理上不插手，“也没有给我们设定任何投资回报的要求。”两位投资者异口同声说。没有投资人的回报作为压力，Nanoleaf接下来在平衡盈利和扩大规模方面也没有太执着的规划，更认为现在谈上市为时过早。“我们会希望每年都有新产品出来，未来也会扩展到其他节能领域。”Christian说。

Nanoleaf的节能LED灯泡目前主要销往北美和欧洲，今年10月底将引入香港。但当下两位创始人最关心的是找到内地的合伙人，今年内可以将Nanoleaf的产品引入内地。“合适的合伙人的关键是双方可以谈到一个好价钱，到时就知道Nanoleaf的产品在中国卖多少钱。”Gimmy笑说。（腾讯财经 耿荷 发自香港）

尋租例子 : 低按揭利息 2.15% vs 租金回報 4%，坐喺度un un腳做arbitration 。
冒險例子 : 高槓桿借貸，好彩就升天，唔好彩就……

多謝1樓 nobody。

TO 1樓 nobody 兄

懶人覺得兄台經濟學理論好得，我桐起床板三曰都寫唔掂，睇咗2次都可以明咗8成，隱約理解係：

QE使有價資產价格飛升；QE擴大貪富差距；通漲高利率低形成實質負利率；負利率迫使資金冒險；投資知識不足者爭相買樓抗通漲保身家；愈早有樓愈有本錢更加有錢同有機會發展；400萬以下嘅樓多上車人爭將絕跡；未來幾年如無黑天鵝，QE仍主導經濟環境。

懶人只可理解咁多，己經好俾心機去刨兄台篇好文章，多謝分享，希望繼續發表呢種有深度有啟發性文章，謝謝。

我亮劍於 2014-01-20 15:41:56咁寫

PP兄從供應呢方面睇香港樓市有無供求失衡，而我又嘗試喺需求呢便看一看。

特首喺施政報告中提到兩個「親身經歷」，一個係按樓上大陸做生意，之前話過唔提啦。

另外一個係講有對夫妻因為間屋細，唔敢追多個！

除此之外，CY亦提到，有年輕人於結婚後都要返回父母家中居住！

大家「一致認為」樓市會短期向下，咁或租、或延遲婚期、或暫時唔生細路、或婚後一同寄居其中一方夫母屋企，甚至婚後各自打道回府，都係應對居住需求嘅選項，凡此種種證明居住需求係幾咁充滿「彈性」！

但我認為，呢個壓抑剛性需求總有個臨界點：

12到13年租落嘅樓宇，喺14年分別完死約，白交年多兩年租，唔見拾幾二十個首期，但2手樓業主只肯減丁屎咁多！

婚禮延緩一年半載冇問題，但再遲啲點算，還再等嗎？

細路遲啲生無問題，但再等會變高齡產婦喎！

阿媽間屋細，衍生嘅婆媳問題都唔係小事，總要有人搬走啩！

大陸港漂、有米人仕、雙非家長、外地生⋯⋯源源不斷湧到爭屋住！

那有剛需人仕點攪呢？

唔好俾我批死，今年租樓高峰期會於農曆新年後提早降臨，到時CCL會見真章！

雙非家長付73萬辣稅買柏慧
方便子女上學 新界西頻現蹤影

【明報專訊】 2001年7月終審法院裁定中國公民在香港出生的嬰兒均可擁有香港居留權後，本港雙非嬰兒便持續增加。

根據統計處資料顯示，2001年至2011年間，雙非嬰兒數目約175,599名，其中2008年至2011年為雙非嬰兒出生高峰期，每年出生的雙非嬰兒會由25,269人遞增至35,736人，4年來共錄得123,424名雙非嬰兒出生，佔10年間雙非嬰兒的總數達七成。

十年來誕逾17萬雙非嬰

雖然行政長官梁振英於2012年起上任後推動「零雙非」政策，但隨08年出世的雙非嬰兒步入適齡上學的階段，後遺症亦陸續浮現。

學者預期，除了學位不足，雙非家長為了讓子女在港讀書及發展，必須在港置業，並會加入二手搶盤戰。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，政府近年覓地建屋阻力甚大，市場預期未來房屋供應量難以大幅上升，細價樓樓價愈升愈有，除了本地買家，雙非家長及外來投資者都憧憬本港樓市向好，部分雙非家長為免長期捱貴租，索性轉租為買，不排除未來有更多外來人士到新界區搶盤，意味著港人上車將更困難。

潘補充，假如本港政治環境及因素不變，今年整體樓價或會有5%至10%的升幅，其中細價樓升勢更會跑贏大市。

近日樓市聚焦二手細價盤，除了本地上車客積極追價入市外，來自內地的雙非家長亦加入搶盤戰團。有代理指出，為準備9月開學，雙非家長積極為子女尋覓安樂窩，紛紛加快置業步伐，天水圍柏慧豪園一個兩房戶近日獲雙非家長以375.8萬元承接，未計其他入市成本，淨計辣稅已高達73萬元。

個別雙非家長更未雨綢繆，即使子女未到適齡入學，亦預先購入荃灣新盤環宇海灣，入伙後先放租，待子女上學後才收回單位自用。

上車需求持續高企，加上雙非購買力相繼湧入，刺激細價樓做價倉急升，港人入市更見艱難，近期新界西便成為雙非家長入市的熱點。

美聯高級營業經理梁婉儀表示，天水圍柏慧豪園一個兩房戶獲雙非家長客買入，位於3座中層E室，實用498方呎（建築656方呎），原業主數日前放盤，叫價380萬元，僅微減4.2萬元，以375.8萬元易手，實呎7,546元（建呎5,729元），屬理想價。

買家為雙非家長，為方便子女上學，故於區內置業，是次入市需付15%買家印花稅（BSD）及4.5%雙倍印花稅（DSD）共73萬元。

原業主08年12月以約143萬元購入，帳面獲利約232.8萬元或1.6倍。

屯門二三線樓亦獲追捧

此外，屯門區二三線物業亦受雙非家長的追捧。祥益高級經理林偉光表示，恒順園有「97貨」獲雙非家長承接，該物業位於9座低層E室，實用651方呎（建築797方呎），賣方於本月初以390萬元放盤，後來減價14萬至376萬元易手，實呎5776元（建呎4718元），屬市價。買家同樣需付約73萬元BSD及DSD入市。

原業主於1997年9月樓市高峰期以298萬元買入，持貨近17年，帳面獲利約78萬元或26%。

鄰近恒順園的怡峰園，亦獲內地客高市價買入。林補充，位於5座低層E室，實用659方呎（建築771方呎），原業主最初開價500萬元，微減5萬元後即獲承接，以495萬元沽出，實呎7511元（建呎6420元），高市價近一成。買家更需支付高達104萬元的辣稅入市。

原業主12年以300萬元買入，帳面賺約195萬元或65%。

家長未雨綢繆 613萬購環宇

個別雙非家長為子女升學做好準備，率先入市新盤。代理透露，有雙非家長上月底購入長實（0001）旗下荃灣環宇海灣兩房戶，計劃入伙後先行放租，待子女上學後才收回自用，涉及5座中層A室，實用485方呎，成交價613.1萬元，實呎1.2萬元。

雅濤閣綠表實呎撲9000元

另根據房委會資料，香港仔雅濤閣1座中層G室，實用576方呎（建築689方呎），成交價518萬元，實呎8995元（建呎7518元），無論成交價及呎價均貴絕南區綠表居屋。

明報記者 李宛婷

有線報導-----中小型樓價升 4.3%

樓市七月全靠上車盤，今年以來中小型樓價指數上升 4.3% ，跑贏整體大市。

昨日唔得閒睇博士文章，今日返睇。

見到有網友早幾年勸朋友唔好買樓，今日又再勸朋友賣樓。唔知佢勸朋友唔好買同宜家賣既係唔係自住樓？如果係，希望呢位網友唔會就咁無左個朋友。

由於身為地產代理，好多朋友會問我黎緊樓市點睇，買唔買好？賣唔賣好？

幾好既朋友問我或者唔係好熟既朋友問我，我都係同一個答案：「如果你賣樓後要租樓住，自住樓一定唔可以賣(有D人賣樓後會返去同父母住)。如果你宜家租樓住，過到銀行壓力測試，首期唔使問人借，買自住樓唔怕，因為唔供你都要交租。但記住你買既係自用樓，將來幾年如果唔好彩有下調出現，你唔好咁上心，因為你層樓係用黎住唔係用黎投資。相反如果樓市再上升你都唔使太雀躍，都係果句因為你層樓係用黎住唔係用黎投資。」至於有關買樓投資，我通常唔比意見，我同朋友講，就算你搵我買我都唔會講到比你聽將來升定跌，投資要賺就要自已承擔風險，同埋我唔做熟人生意。

見到有網友或有專家勸人賣樓，有專家什至勸家人賣自用樓。我唔知佢地點解會咁做？對自已太有信心？定係對友情、親情太有信心？就算令親人、朋友損失幾十、幾百萬都覺得無損親情、友情？

某一隻股票上落有可能係人為控制到，但樓市上落唔係咁單純，而且除非有好突發性事件發生，如果唔係上落週期亦唔會係短時間。

所以我成日同朋友講，唔好太信樓市預測，由其一D大幅度樓市預測(幾年跌30-50%)，就算講既人身份幾專家都好，都唔可以信。樓市同股市好唔同，樓市唔係一、兩個負面或利好因素就會令佢上升或下跌。亦唔係好似一D無知網民咁講，因為地產霸權所以個市升不停，以為係一少部份人就可以控制樓市起跌。我成日同朋友講，創出地產霸權呢個概念既人非常無知，真係有地產霸權，97同沙士樓價唔使跌咁多。

無人有水晶球，樓市上落根本唔係單單個人可以預測到，返回最基本價值觀，樓係要黎住，只要你要用到，唔應該太著眼幾年或十年升跌，都係果句：唔供你都要租啦。

雷國怡﹕樓價偏高 須跌三成
收入追不上 買樓負擔近九七水平

【明報專訊】近兩月樓價反彈兼交投回升，中原樓價指數有可能破頂，不少代理行及投行開始「轉軑」，將年初時看淡的觀點，改為將預期跌幅收窄，甚至認為樓市將轉升。

不過，去年底發表報告預期香港樓價將在明年底前跌逾三成的巴克萊董事總經理及亞洲（日本除外）房地產研究主管雷國怡維持看淡，指市場情緒常會出現短期波動，但以負擔能力計香港樓價確極度偏高，而收入升幅追不上，加上供應在增加而不少分析低估了港人的借貸風險，後市實難看好。

雷國怡指香港樓市最值得擔心的地方，是樓價按港人家庭收入中位數計算水平達13.5倍，高出自1990年以來平均8.7倍的一個標準差以上，與1997年香港樓市爆泡時情形相似（圖1），「更重要的是今年首季港人按年的收入增長僅有2.2％，根本不能承受不利因素的衝擊。」

他又指出，在2008年金融海嘯時香港樓價雖在一個多季度內急跌了約25％，當時他卻是看好後市。「2008年時樓價按港人家庭收入中位數計算的負擔水平只是8倍多，調整後更只有約6倍多，縱使出現全球金融動盪，樓價也可迅速從低位回升，而現時樓價則要下跌三成以上，有關負擔水平才能回到歷史平均值。」

高收入買家正在減少

雖然有分析指以家庭中位數計算全港的樓價負擔水平有可能出現偏差，因能承接高樓價的買家，其收入往往高於中位數。雷國怡承認，「私樓買家尤其高價樓的買家收入或會高於中位數，但那些高收入的買家，是在增加還是減少？以往我們會說內地有錢人可買起香港樓，在辣招稅下，內地買家已大減，且內地經濟放緩等因素，他們來港消費也減少，遑論繼續高價買香港樓？至於香港的高收入人士，金融業不景，零售業萎縮，外國名牌減少在香港開店，跨國銀行和律師行也減少在港擴充，那來更多的高收人士來托起香港樓價？」

除了樓價偏高，雷國怡指香港的一些樓市結構性因素已出現改變。「政府已訂出未來10年的住宅供應為47萬個單位，且不斷推出土地，而接受的賣地價格愈來愈低，如白石角地皮流標後，同區地皮僅以每呎3300元售出，對岸的馬鞍山地皮也以10年新低價賣出，發展商以前怕賣平了樓，寧願惜售，現在就算賣平了，卻可以低價補充土地儲備，可以見到他們開售新盤，就算獲超額認購，也不會慢慢的賣，最終會對整體樓價構成壓力」。

加息震盪 股市會提前反映

「我們在2006年已指香港住宅供應會出現短缺，但當時樓市初復蘇，人們在說就算每年只有5000個單位都嫌多，全不理會客觀的數據推算。人的心理很奇怪，在樓價大升以後，人們又只會看到利好的因素如低息等，覺得樓價相對收入比率可以無限上升，對他們而言，13.5倍不是問題，可能升至100倍也有『合理』解釋，至於新供應增加，未到真正落成時，也會得是很遙遠的事而不用理會。」

「就像美國退市後下一步便會加息，大好友卻認為，他們可以等待加息時才慢慢賣樓不遲。當然，估計美國的確實加息時間不容易，但如他們在明年中加息，那股市應會在6至9個月前有反應，即今年9至10月便可能出現動盪。」

明報記者 陸振球

【明報專訊】有說香港六成業主已供滿樓，整體按揭未償還借貸比率也只是五成多，所以就算美國加息，對樓市的影響也會很輕微。對此，雷國怡並不認同。

「根據統計數據，香港的整體貸款總數與香港樓價關係具高度相關性（圖2），較諸按揭借貸總額與樓價關係更密切。事實上，香港樓價指數較九七年高了兩成多，而香港整體貸款總數，由6萬億增加至9萬億元，一旦美國加息，也必對香港整體經濟以至樓價構成衝擊。」他又指出，就算只看發展商的借貸，他們一些公司的淨借貸比率雖只有15％至17％，看似極穩健，但其實他們的借貸金額，卻由2008年時的1400億元暴增至2140億元，幅度極為驚人。「另外，港人樓宇按揭比率雖低，但其實按揭的金額，卻也由九七年的4500億升至9000億元，不可輕視。」

雷國怡認為，除了樓宇按揭，香港人不少在個人貸款或貿易融資都借得很厲害，如美國加息，其影響或會遍及整個香港經濟，從而衝擊樓市。

「以往，香港與美國經濟關係最密切，如美國加息，則代表美國經濟復蘇，會有利香港的出口和經濟，對息口的不利影響作自然對。然而，現時是中國經濟對香港的影響遠超美國，則美國加息，而中國經濟放緩，又或中國經濟復蘇不如美國，香港的經濟和樓市便會受到雙重打擊！」

空置率低不代表樓價難跌

雷國怡也不認同現時香港整體空置率只有4.3％的偏低水平，所以租金和樓價難跌的說法。「兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4％，但因金融行業萎縮，租客的負擔能力減弱，中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。香港現在住宅空置率雖低，但新樓落成量正增加，而若市民的收入不能明顯增長，租金也難大升，則樓價也難言可不受影響。」

雷總結道，除非中國經濟快速好轉，港人收入受惠而快速增長，樓價在極度偏高下還可以「軟著陸」，這還未計入美國加息的不利影響。

--------為了呢兩篇文章，我今早同 PP 傾左粒幾鐘，現在組織緊理據同雷生辯論!

引刀一快兄，早上好。

引兄咁高學歷，具高階經濟學識係必然，佩服又羨慕；懶人年紀係路人甲（老人家），心態係反斗年青人，正统學歷係小學雞，抱終生學習心態，之前都有比心機刨引兄大作，如論及內地實際情況，真有別於靠轉述報章纸上談兵之流，其實好希望引兄再岀鴻文，懶人又有得益機會了。

今日搭夜機一家三口去韓國旅行五日，食泡菜，（齋）睇韓妹，一樂也。

15樓引兄你話：（懶人兄你養過貓未？有冇見過辪定諤之貓？有D虧佬就係自認辪定諤之貓。）

懶人因為有愛心，從來未養過貓狗，因為唔想始養終棄咁無人性，至於辪定諤之貓，我唔識辪定諤仁兄，更加無見過佢隻貓，點解虧佬要自認係呢隻貓，好耐人尋味，引兄快啲解釋，指教吓，謝謝。

TO 14樓 KKFF兄

好多謝誇獎，好開心，加埋旅行，開心X2，謝謝。