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法子《細價樓是「第二類升市」的領頭羊》
2014年7月7日
第一種升市是，80年代，個個越揾越多，想住大啲。需求增加。
那些年，豪住升得多，%計。
即係魚趐、鮑魚價升得多過米價。
所以有個說法「先升豪宅，升到細價樓就係尾聲」。
第二種升市是。
不是因為人人揾到錢，所以上升。而是「供應停咗」。
即係打扙，唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物，例如米，會升得勁過鮑魚。
A推B的不是人，是商品價格。
不是現在住A的人，換樓去買B。
而是，原本買C的人，C升了，往下望，望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。
所以打扙時，應該屯米，而不是包魚。
現實是，原來住A的人呢？
去了那裡？
答案係：德雅（工厦）
當A的價升的時候，B的價定住。
到A的價升到B的價時，AB一齊走，C的價定住。
到AB的價升到C的價時，ABC一齊走。 ABCDE好像百葉簾一樣。
「百葉簾現象」，就是想說明，現在錯價的不是細價單位（A），而是中大單位（BC）。
現在A的高價不會回落，下一步是BC上升。
在第二種升市，「先升細價樓，升到高價樓才是尾聲」。
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節錄2014年7月7日蘋果日報
荃錦中心呎價突破萬元 土地註冊處資料顯示，原業主2011年僅以272萬元購入，賬面賺143萬元或53%。連同今次成交，此單位於過去24年錄五次買賣紀錄。1990年售價僅54萬元，1997年高峯期升至226萬元，2010年跌至195萬元。最新成交價比97價還要貴81%。
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中價樓的價錢正在「被細價樓頂上去」
節錄2014年7月7日蘋果日報
細戶癲，三房大戶亦越搶越貴，消息指，33座高層B室三房戶，實用820方呎，以破盡屋苑歷來成交價最貴紀錄的833萬元易手，呎價10,159元。金管局總裁陳德霖5月上旬曾指，「600萬以下叫上車盤」，目前第一城600呎以上單位，入場費已要600萬元以上，上車盤再沒有上車價。
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最後認一認叻，下面是朋友幫我找出來，其中上年一段關於爆邊的預測。在蔡志忠先生那邊貼的。
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13. 惜緣 2014-04-30 19:01:45 法子: 剛剛再重溫你舊年尾的回應.
1. 法子 2013-11-13 11:57:28 蔡生， 3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現，到時就會「爆邊」。
我指的影響不是利淡的影響，爆邊係指成交價向上爆單邊市。
(唔該惜緣兄幫我揾返出嚟）
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想再重申一點，很多人用「80、90年代供樓利率10幾厘，樓市咪一樣升。」去得出「樓價」和「利率」沒有「相關度。
我說過幾次很多人用「相關度」correlation去分析是很危險的。
80、90年代，因為有比「利率」更突出的因素去影響緊樓市，所以樓市在高息下，一樣照升。但現在香港已經沒有這因素。
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64.
陳德霖：倘樓市跌 放寬措施 |
| 2014-07-15 07:08 |
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【本報訊】人稱「任總」的金管局前總裁任志剛建議有自住需要人士買一層樓，現任金管局總裁陳德霖昨亦隨即發表文章談樓市，稱當市場對樓價上升而亢奮時，監管當局必須向市場「潑冷水」，他又認為逆周期措施已取得成效，重申倘確認樓市進入下行周期，會適當放寬緊縮措施。 金管局掌管銀行及資金流向命脈，且與樓市關係密切，陳德霖繼上周發表其過去五年工作回顧後，昨於《匯思》專欄發出其5篇文章的頭炮《金管局逆周期監管措施與金融穩定》。 任總早前表示，明白年輕人難以上車買樓，陳德霖亦提到，逆周期措施或打亂了一些家庭的置業大計，但他強調，收緊措施已經盡可能照顧市民的需要，如600萬元以下「上車盤」人士仍可借到七成按揭等。 任總：若自住可買樓陳德霖重申，倘確認樓市進入下行周期，會適當放寬早前收緊的措施；恰巧任總早前亦持相同口徑，稱幫助市民置業，金融政策可做的不多，但承認「逆周期政策可以有影響」。
對於逆周期防範金融體系風險，陳德霖認為已取得成效，他指出，新造按揭的平均成數，已從2009年首推措施前的64%，跌至今年首5個月的55%；而2010年收緊的供款與收入比率（DSR），亦從當時41%跌至今年首5月的35%；按揭貸款額亦由過往每年年率8.7%升幅，跌至5月底的4.2%。
任總早前亦指出，政策非要調整樓市，而是要防止樓市的波動影響銀行體系健全。
按揭風險似已受控，樓市交投量亦下跌，任總更勉勵「需要有一層樓自住」的人應至少買一層，但按上周公佈、反映二手樓價的中原領先指數，升至67周新高的123.35點，可見樓價並未調整，上車難題仍在。
陳德霖指出，對於香港樓市進入下行周期及樓市會調整多少等亦存不確定性，但會監察市場變化，適時採取相應措施調節銀行按揭信貸供應。 
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65.
嵐山擬採用「綑綁式」發售 |
| 2014-07-15 07:25 |
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【明報專訊】銷售部署已進直路的長實（0001）大埔鳳園嵐山I期，當中196伙最吸引市場目光、實用僅177至196方呎的開放式戶，擬採用「綑綁式」發售，即購買3房大單位的買家，可一併購入旁邊的迷你開放單位，以標榜家庭成員之間各有私人空間、但又住得親近作賣點。不過，由於長實仍未公布嵐山I期的開價及銷售安排，目前未知這類「綑綁式」銷售的買家是否可享優先揀樓權，亦未知買家如提出要求，長實會否代為打通兩個單位。 鼓勵併購毗鄰大戶 單位總數1071伙的嵐山I期，72％單位屬3房設計，但最吸引目光之處是分佈於全部6幢大廈、為數196伙的開放式迷你戶；由於這類迷你戶全部毗鄰3房連儲物室及工人廁大單位（實用905至949方呎），長實乘勢推出名為「1+親」的買賣組合，即鼓勵買家一併購入兩個單位。按樓書顯示，兩單位之間並非由主力結構牆分隔，故買家可按自己需將兩伙打通，惟長實暫時並未透露將來是否會代為打通。
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66.
自我陶醉 |
| 2014-07-15 07:55 |
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法子兄，
我認為你的說法有點自相矛盾， 你用衡平比推算出的0.8 及 1.6倍 出入市水平本來就是一套計算“接近”頂和底合理值的計算工具， 這當然不是真正的頂和底， 而世上根本沒有任何一個指標可以準確計出那裡是頂位， 那裡是低點， 這只有天知曉！
你話： “所有因素不變「供樓利率」從2%升到5%，樓價會對這有高的敏感度（有較大的影響），反而從5%再升到7%等等，樓價敏感度較低（有影響，但影響較細）。”
這個情況非常正常， 因為從 2%升至4% 是 100% 的增幅， 而5% 升至 7% 則只有40%， 現時息口改變敏感度高是非常合理。 所以我曾經講過， 你嘅衡平比1.6 的出市位只是一個“移動目標”， 以現時你所說的CCL 163為例， 當加息後可能會變成153, 143, 133 或甚至更低， 對於不了解這衡平比概念的網友來說， 只跟他們說現息率的衡平比值， 是非常危險的。 何況當息率上升， 影響公司盈利令股價向下， 股息率上升， 這亦會增加閣下衡平比的跌幅， 所以在息率上升週期， 經濟沒有明顯好轉的情況下， 衡平比的值只會愈來愈低。
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自醉兄，
你誤解了，請參閱 sensitivity 的定義，你把定義誤解了。
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69.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-07-15 08:18 |
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63樓 法子兄話：（想再重申一點，很多人用「80、90年代供樓利率10幾厘，樓市咪一樣升。」去得出「樓價」和「利率」沒有「相關度。我說過幾次很多人用「相關度」correlation去分析是很危險的。 80、90年代，因為有比「利率」更突出的因素去影響緊樓市，所以樓市在高息下，一樣照升。但現在香港已經沒有這因素。）
懶人話法子兄呢段話，用馬後跑法檢測，再當係哈勃太空望遠鏡咁用來望未來，都正確到極。
因為懶人嘅80年供樓時，利息近十厘開始，息率年年上升，甚至試過一年升幾次，好彩當時銀行係用定供款加長年期去調整，否則懶人唔開飯都供唔掂，懶人當時無諗過賣樓，點解？
懶人靠份工收入唔開飯都供唔掂，當時同亞媽住，靠租岀去收租、再補貼啲人工錢去供，好辛苦，隨時月尾幾日唔借錢無飯開，租樓創造唔到现金流重要吸血，懶人當時無諗過賣樓，點解？
如果今日咁環境，懶人係超錯樓奴，呢間樓懶人當年會捱死都唔賣，點解？
因為當年樓價縱然有租管咁大負面影响，仍然恆定最少以每年約7%升值，點解？
謎底係當年世界經濟好，紐幣年息達二十幾厘，香港經濟處於起飛階段唔怕失業，唔計双糧花红，人工年年加最少6-10%，因為通漲率隨時過10%，政治穩定，社會氣氛祥和，政府及民間積極進取，人人向錢看，前景一片光明，看著樓價、工錢不斷升，只要願捱明天會更好，原來無呃懶人。
人心、前景、通漲率、經濟環境、政治因素，政府決策開明進取........因素相比之下，息率上升或下降，不是樓價主要因素。
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70.
自我陶醉 |
| 2014-07-15 08:33 |
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法子兄，
多謝回覆， 小弟愚昧， 找不到你說的sensitivity 定義， 可否明示？ 法子兄如果將加息 1～3 厘後的衡平比列出， 豈不是更直接嗎？
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71.
自我陶醉. |
| 2014-07-15 11:44 |
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講講 個人睇法: 30年對好多人嚟講，係半世人，或者就係人生整個奮鬥期嘅長度，如果30年內喺房産度累積到嘅財富，只係兩個頂峰之間嘅少少差距，咁我敢講佢嘅房産投資係全然失敗，因爲佢每月供款會係遲佢幾年買樓嘅人嘅加五甚至兩倍，佢發圍嘅機會亦相應地大打折扣，當然，生活質素亦肯定大不如人。再者，等價位返家鄉嘅漫長過程中，分分鐘人地低位入市嘅已經轉手換咗兩次屋喇。
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蜕变兄： 名義利率……香港3个月銀行同业拆息。 通脹率……过去12个月综合物價指數的升幅。 實質利率……通常指名義利率扣通脹率。 香港的名義利率，於87年到99年喺4厘至10厘之間上落，而那個時候供楼仲係計P加。 但如果在扣除通脹之後計實質利率，咁自87年起，呢个實質利率跌O之後，最多唔过1厘達十年，我記憶中期間楼市只是大漲小回。 直到97年中，實質利率升上O，然後一路升、而CCL就一路尋底…… 因此加息咪田鸡住，要睇埋實質利率有冇同步升破正一厘先驚慌。
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73.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-07-15 13:14 |
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TO 71樓 自我陶醉兄 兄台呢段話嘅道理，懶人可以用僅識嘅物理學位移（displacement）來證明： 甲垂直攀上一座海拔1000m嘅山峯後，發覺錯咗落番嚟，再垂直攀上另一座海拔2000m嘅山峯，總共路徑4000m，但位移（displacement）得2000m。 乙垂直攀上同一座海拔2000m嘅山峯後，總共路徑2000m，位移（displacement）同樣2000m。 如果位移（displacement）代表財富，甲白白比乙用多咗時間同2000m路徑，至同乙一樣企喺同一山顶，確係慘到極。
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74.
自我陶醉 |
| 2014-07-15 13:28 |
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哈哈！ 懶人兄， 雖然你好似年青人咁有活力， 但你也老花了， 71樓係嗰個精神分裂嘅 XXX ". "， 唔係我嚟， 不過你嘅理解能力真高， 我就真係唔明佢寫乜。
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亮劍兄：
本來真係唔想答你，因為你問人嘢冇咩風度，稱呼都冇聲，個名殺氣又鬼噤大， 哈哈哈。
1. 又用番你果句： “買當然有風險啦，但唔買即等同在樓市中做淡，那風險就會冇咗？”
做當然有風險啦，但唔做即等同在金融政策任人拖，那風險就會冇咗？？？
至於同咩掛鈎，我又唔係金管局，做咩要幫佢想埋先。 又唔係出返糧畀我！ 老實講，我都想話畀你知你果個x衡值點解上唔返1，但一來趕緊啲嘢唔得閒，二來你冇乜禮貌唔想教精你，我依家話你知美國市就嚟散，你又信唔信？
2. 如果果啲人有米，落嚟攪生意開廠開公司就可以帶動就業，嚟只係買幾多層樓炒吓，又可以有幾多就業呀？ 而且你完全唔明白佢哋嘅資金流運作，買資產係用嚟按完又按套取現金，同佢哋買大量黃銅一樣，噤你又知唔知今年黃銅跌咗幾多？ call loan 都 call 死佢！ 呢個世界嘅金融市場係一環扣一環，只係只道樓市數據同睇下果啲井底文章唔夠架！
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其實有咩好呦？ 任何市場都有人看升， 有人看跌㗎喇。 討論區目的， 乜唔係畀大家各抒己見㗎咩？ 都唔明點解呢道淨係可以講升，講親跌就畀人問候！ 自己講自己點睇, 大方啲， 使咩日日話人 大A大B大C，冇你噤叻？ 邊個啱， 邊個錯， 公道自在人心， 講嘢咪噤主觀， 先有得討論， 使咩話人放匙盤一定笨， 換樓一定要升市先得， 又講到地產代理個個好似賊噤， 梗係比人插啦。 淡淡們一樣， 人哋跌少少就講到大冧市噤， 我係業主都唔鍾意喇， 況且， 個市都只係高位橫行唔係大跌！ 不如講吓點搵錢好過喇， 我就 3.04-3.06 執左啲中行等派息， 唔覺意又升成幾， 最好再去返2.7等我入多啲， 真係無你咁好氣！
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77.
引刀--快 |
| 2014-07-15 14:13 |
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由交流變駡戰，真係過癮，我係唔怕駡戰嘅，因爲我戰績彪炳，唯獨是怕一類人，冇能力睇明人地發言又多多嘢講嘅人，因爲寫多多嘢都係得個吉，糾正到佢嘅錯誤糾正唔到佢嘅智商！
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先多謝亮劍兄呢個承諾 “我、PP或法子於之前或以後，都唔会叫人勉強上車或換車”. 據記憶， 91係89後移民高峰期， 當時樓價不高， 至97 已升一倍以上， 也算不上接火棒， 法子兄更是撈底高手， 你們的成功也引證咗好的開始係成功嘅一半的道理。
要說的說完， 自此收筆， 唔阻各位雅興， 更望博士包容在下的多次挑釁， 萬分感激。
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79.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-07-15 14:19 |
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TO 74樓 正版自我陶醉兄 懶人成日當自己係後生仔，玩電玩，游水，唱K，幾大都唔戴老花眼鏡，成日俾老婆窒我睇錯野，成曰靠估，不過有時44、66算數，做人輕鬆啲。
其實翻版自我陶醉兄講嘅野都有道理，不過好似章法有啲乱，懶人諗住幫吓手，以為兄台貪快寫少咗中間嗰段連接段落，原來誤中副車，引到兄台笑餐懵，都好，增加娛樂性。
TO 翻版自我陶醉兄 兄台論點有道理，懶人真係好明白，好同意，希望我唔係自作聰明，有錯請指正，兄台係有point有見識嘅人，望能用自己名發表吓意見，日後多討論吓，天南地北無所不談係樂事，期待期待。
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