41.
蜕变中嘅懒人 |
2014-07-14 23:27 |
|
TO 34樓 引刀十塊兄 引人注意低B仔 : 如果兄台係嗰個人,咁低B仔係重視你、尊重你至會咁做。
刀舌劍唇衝有計 : 咁要用腦諗同要用寶貴時間去諗計,就算唔同意都可以倾吓,欣賞吓佢重視兄台你嘅誠意。
一生失敗無朋友 : 懶人覺得引刀一快兄都幾有成就,同係肯分享心得嘅人,我有幸成為引兄嘅朋友之一。
快樂無望屎忽鬼 : 你覺得佢唔快樂時是否兄台會因而更快樂呢?兄台咁有文采,其實可用臀部幽靈嚟鬧人先配合兄台咁文質彬彬,無咁粗鄙。
|
|
42.
To 自我陶醉 |
2014-07-14 23:37 |
|
你同引刀咪又係同一類人,成日人身攻擊呢度嘅好友,人地好意分享睇好原因,你兩個就插人話人地唱好等人接火棒,就如博士所講當人魔鬼,你睇法子兄都懶得答你,依家知自己衰左就開始想埋人堆?
|
|
|
致23、32亮劍君: 首先多謝您對衡平比的評論、我約知了一部份參考值! 再次感謝您在此綱站、長期以來發表無私正人君子之言論! 代 多謝湯博士成立此綱站、有正能量、、、!
|
|
44.
To:42 |
2014-07-14 23:48 |
|
你同引刀咪又係同一類人,成日人身攻擊呢度嘅好友,人地好意分享睇好原因,你兩個就插人話人地唱好等人接火棒,就如博士所講當人魔鬼,你睇法子兄都懶得答你,依家知自己衰左就開始想埋人堆? 係同一個人
|
|
45.
34//F fans |
2014-07-14 23:50 |
|
人家都只是以彼之道还施彼身,哼哈二淡素来喜爱以小人之心度君子之福,惨被他们俩攻击过的人难道还少吗?今天这位高人出来整顿整顿咱感觉挺好挺爽啊!嘿嘿嘿!
|
|
46.
To 28 |
2014-07-14 23:53 |
|
|
47.
To:45 |
2014-07-14 23:54 |
|
|
|
引刀兄有話自己以一敵十既,出來發表下你D偉論啦!好多人睇你頭架。大碌專家:你契細佬唔頂幾耐架,唔好做縮頭龜喇!
|
|
49.
引刀十塊 |
2014-07-15 00:06 |
|
懶人兄果然神仙放屁,妙語連珠,值得敬佩,閣下今次所講雖然屬於淡方,但絲毫感覺唔到任何攻擊能量,真正以事論事,唔似得兩位大淡充滿著攻擊性負能量,真英雄也!
|
|
50.
To:惜緣 |
2014-07-15 00:18 |
|
|
51.
To 45 |
2014-07-15 00:25 |
|
|
52.
自我陶醉 |
2014-07-15 00:31 |
|
引刀兄, 求吓你就唔會再回應啲咁無聊嘅人喇! 唔好要大家日日嘥時間睇埋一大堆咁嘅無謂嘢, 多謝多謝!
|
|
53.
引刀十塊 |
2014-07-15 00:42 |
|
11. 自我陶醉 2014-07-14 21:44:55 |
| To 9 樓
你見過樓價一日跌三成未, 係你知唔知香港平均每十小時就有一個人自殺? 仲未計命案喎! 當你層樓租着畀佢, 當你畀三成首期, 一日冇晒, 畀夠五成, 都唔見六成。 所以㨂股同㨂租客都同樣重要, 呢啲就係投資風險。
|
|
|
54.
引刀十塊 |
2014-07-15 00:44 |
|
14. To 11/F 自我陶醉 2014-07-15 00:40:00 |
| 你露底了!我真係未見過樓一日跌三成,睇勻中原指數94年到依家每周跌幅最多嗰次18/1/1998一星期都跌唔到10%,點一日跌三成? |
|
|
|
To 50樓 兄台, 兄台講得罪,在下不敢當,應該是在下的做法得罪了兄台就真,請多多包涵。
|
|
56.
引刀十塊 |
2014-07-15 00:50 |
|
此等不學無術之人,只懂誇大取巧,與之談論樓市完全浪費大家時間,完全未夠班,同你過招完全係恥辱。
|
|
|
在下現時限定自己只在早上看property.hk,太傷神。
昨日亮劍師兄在 whatsapp group 問過一些關於衡平比的事情,得到亮劍同意,節錄如下貼出:
------------------------------- 法子《與亮劍論衝平比》
2014年7月14日
亮劍:「法子兄…… 衡平比的運用可否如此操作? 衡平比低过一,而租金收入,在扣除供款及其他必要支出後,產生正現金流……買入物業收租。 衡平比略高於一,而租金收入,在扣除按揭利息及其他必要支出後,產生正数的話……收緊租的物業繼續持有。」
法子:「個人來說,在衡平比0.8時買入並且持有,到衡平比1.6時賣出。
因為到了衡平比1.6的時候,即使物業有正現金流,但樓市亦具備了大跌5成的條件,繼續持有,即使有正現金流也可能得不償失。
衝平比確是一件好工具。
有好多人都爭論 「80、90年代10幾厘,為何樓價一樣升?」
「為何89年政治動盪、1994年政府冷卻樓市,樓價都只係調整一下,但1997年卻是又長又深的大跌市?」
到底上述情況如何解釋?
其實衡平比就好清楚顯示出來。
簡單說,如果樓市本身沒有具備「大跌條件」,一般的壞消息(例如:辣招、調控政策)都不會令市場大跌5成。(除非大亞灣核爆等例外)
而80、90年代,10幾厘利息,但樓市都升的原因是,如果你把租金變化、失業率、GDP等數字輸入衝平比,當時的樓價是「好抵買」。
但以現在的情況,做一個衡平比的 sensitivity test(with respect to 供樓利率),出來的結果都幾高,尤其從現在約2%到5%這的範圍。衝平比都幾受影響。
即係所有因素不變「供樓利率」從2%升到5%,樓價會對這有高的敏感度(有較大的影響),反而從5%再升到7%等等,樓價敏感度較低(有影響,但影響較細)。
這情況和80、90年代不同,當時的供樓利率是10%到20%,但樓價還是「好抵買」,供樓利率影響不到樓價。 」
|
|
|
原來都多人問衡平比,如有答漏,請包涵。
Oscar 兄,
見笑了,我對你的印象深刻,第一次和你論樓是今年1月11日(我哥生日),當時我很頑皮,用你來作「相反理論」。望見諒!
其實樓市在3D下,會作出的反應,只要把數放入衡平比,就會出現「爆邊」結論,這點頗清晰。
第一次出SSD,已經預計樓市會「monotonic increasing」,即係「 樓梯級」咁上,連一次較大的調整都唔會有,直到牛市完結(衡平比1.6),樓市就具備大跌的條件。
開始「爆邊」後(現在還爆緊),很多人說這是「小陽春」,但我個人覺得會出現「百葉簾現象」(請看重貼舊文)。
|
|
|
法子《衡平比》 2014年5月5日更新
我經常叫人唔好「估浪頂、浪底」在那裡。原因有兩個:
第一:我們想知浪頂、浪底在那裡,目的都是想「賺錢」。如果我們有「賺錢而不用知浪頂、浪底」的方法,我們就不用估頂、估底。
第二:我們最多知道一件東西的「價值」,這是客觀而自己可以掌握得到的。至於「價格」,有時高過價值,有時低過價值,這是市場的錯價。這是我們控制不到的。
我自己的做法就是:當價格低於「價值」的20%,我買入,即是衡平比0.8的時候。當價格高於「價值」60%的時候,即是衡平比1.6的時候,我賣出。
用在香港樓市,對上一次出現0.8的時候是2002年,直到現在,還未到1.6。
現在各主要大型屋苑都在0.9到1.2之前,平均值是1.15左右。即係話,如果以現時的租金、稅率、建築成本、利率、管理費、債息、公用股息率、交通費而言,CCL163我就會賣,但不是說是浪頂,只是說樓市已經「唔抵買」。但請注意,如果CCL163出現在幾年後,要按到時的因素再計過。
但我想我應該再一次說明「衡平比」並不是「預測的工具」,更加不可以告知你「浪頂、浪底」在那裡。
那應該如何理解「衡平比」? 衡平比就好像股票的PE一樣,衝平比在1.6,就好像PE20多倍的時候。衡平比在0.8的時候,就好像PE在10倍的時候。但我們不會說PE在15倍的時候就應該預測股市會向下。在 hk discuss中有網友說「法子說A屋苑的衡平比是1.2,B屋苑是1.1,那麼應該買B屋苑。」這理解是錯誤的,否則我們只應買低PE的股票,而騰訊就沒人買了。
既然已經有PE,我們還要衝平比幹什麼? 這點才是我想說的。原因有兩個。第一:樓市是沒有PE這指標。第二:PE只是取決於「盈利」,而公司的盈利很多時是對項目、商標的估值,實際跟真正的盈利相差很大。即使我以整個「恒生指數成份股的盈利」去計算,即是50間公司總和去計,也可以「一個月之間相差一倍」。這只可說上市公司的CFO技巧太高了。所以,我才制定去除「造假」後的指標。
|
|
|
法子《百葉簾現象》
2014年6月22日
現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?
下一步應該係A的價把B的價,頂上去。
因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。
租金也是這樣。
麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。
但3房的租金,是$13000到$14000。
這是沙漠礦泉水效應。
一支礦泉水賣$3。
兩支礦泉水賣$3.5
而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。
現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。
如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。
但B的人受限,買唔到C,C如何升?
那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。
同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。 這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。
第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。
那些年,豪住升得多,%計。
即係魚次、包魚價升得多過米價。
第二種升市是。
不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。
即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。
A推B的不是人,是商品價格。
不是現在住A的人,換樓去買B。
而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。
所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。
現實是,原來住A的人呢?
去了那裡?
答案係:德雅(工厦)
當A的價升的時候,B的價定住。
到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。
到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。 ABCDE好像百葉簾一樣。
今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。
現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
|
|