地產論壇
登入名稱
密碼
41. 蜕变中嘅懒人
2014-07-14 23:27
TO 34樓 引刀十塊兄

引人注意低B仔  : 如果兄台係嗰個人,咁
低B仔係重視你、尊重你至會咁做。

刀舌劍唇衝有計 : 咁要用腦諗同要用寶貴時間去諗計,就算唔同意都可以倾吓,欣賞吓佢重視兄台你嘅誠意。

一生失敗無朋友 : 懶人覺得引刀一快兄都幾有成就,同係肯分享心得嘅人,我有幸成為引兄嘅朋友之一。

快樂無望屎忽鬼 : 你覺得佢唔快樂時是否兄台會因而更快樂呢?兄台咁有文采,其實可用臀部幽靈嚟鬧人先配合兄台咁文質彬彬,無咁粗鄙。
42. To 自我陶醉
2014-07-14 23:37
你同引刀咪又係同一類人,成日人身攻擊呢度嘅好友,人地好意分享睇好原因,你兩個就插人話人地唱好等人接火棒,就如博士所講當人魔鬼,你睇法子兄都懶得答你,依家知自己衰左就開始想埋人堆?
43. 愛香港
2014-07-14 23:41

  致23、32亮劍君:

        首先多謝您對衡平比的評論、我約知了一部份參考值!

        再次感謝您在此綱站、長期以來發表無私正人君子之言論!

        代 多謝湯博士成立此綱站、有正能量、、、!

44. To:42
2014-07-14 23:48
你同引刀咪又係同一類人,成日人身攻擊呢度嘅好友,人地好意分享睇好原因,你兩個就插人話人地唱好等人接火棒,就如博士所講當人魔鬼,你睇法子兄都懶得答你,依家知自己衰左就開始想埋人堆?
係同一個人
45. 34//F fans
2014-07-14 23:50
人家都只是以彼之道还施彼身,哼哈二淡素来喜爱以小人之心度君子之福,惨被他们俩攻击过的人难道还少吗?今天这位高人出来整顿整顿咱感觉挺好挺爽啊!嘿嘿嘿!
46. To 28
2014-07-14 23:53
LIKE
47. To:45
2014-07-14 23:54
support
48. 路過
2014-07-15 00:02
引刀兄有話自己以一敵十既,出來發表下你D偉論啦!好多人睇你頭架。大碌專家:你契細佬唔頂幾耐架,唔好做縮頭龜喇!
49. 引刀十塊
2014-07-15 00:06
懶人兄果然神仙放屁,妙語連珠,值得敬佩,閣下今次所講雖然屬於淡方,但絲毫感覺唔到任何攻擊能量,真正以事論事,唔似得兩位大淡充滿著攻擊性負能量,真英雄也!
50. To:惜緣
2014-07-15 00:18
此人不值得閣下為他出頭,得罪!
51. To 45
2014-07-15 00:25
Good comment. I like it.
52. 自我陶醉
2014-07-15 00:31
引刀兄, 求吓你就唔會再回應啲咁無聊嘅人喇! 唔好要大家日日嘥時間睇埋一大堆咁嘅無謂嘢, 多謝多謝!
53. 引刀十塊
2014-07-15 00:42
11. 自我陶醉 2014-07-14 21:44:55
To 9 樓

你見過樓價一日跌三成未, 係你知唔知香港平均每十小時就有一個人自殺?  仲未計命案喎!  當你層樓租着畀佢, 當你畀三成首期, 一日冇晒, 畀夠五成, 都唔見六成。 所以㨂股同㨂租客都同樣重要, 呢啲就係投資風險。

54. 引刀十塊
2014-07-15 00:44
14. To 11/F 自我陶醉 2014-07-15 00:40:00
你露底了!我真係未見過樓一日跌三成,睇勻中原指數94年到依家每周跌幅最多嗰次18/1/1998一星期都跌唔到10%,點一日跌三成?
55. 惜緣
2014-07-15 00:47
To 50樓 兄台,
兄台講得罪,在下不敢當,應該是在下的做法得罪了兄台就真,請多多包涵。
56. 引刀十塊
2014-07-15 00:50
此等不學無術之人,只懂誇大取巧,與之談論樓市完全浪費大家時間,完全未夠班,同你過招完全係恥辱。
57. 法子
2014-07-15 05:50
在下現時限定自己只在早上看property.hk,太傷神。

昨日亮劍師兄在 whatsapp group 問過一些關於衡平比的事情,得到亮劍同意,節錄如下貼出:

-------------------------------
法子《與亮劍論衝平比》

2014年7月14日

亮劍:「法子兄……
衡平比的運用可否如此操作?
衡平比低过一,而租金收入,在扣除供款及其他必要支出後,產生正現金流……買入物業收租。
衡平比略高於一,而租金收入,在扣除按揭利息及其他必要支出後,產生正数的話……收緊租的物業繼續持有。」



法子:「個人來說,在衡平比0.8時買入並且持有,到衡平比1.6時賣出。

因為到了衡平比1.6的時候,即使物業有正現金流,但樓市亦具備了大跌5成的條件,繼續持有,即使有正現金流也可能得不償失。

衝平比確是一件好工具。

有好多人都爭論
「80、90年代10幾厘,為何樓價一樣升?」

「為何89年政治動盪、1994年政府冷卻樓市,樓價都只係調整一下,但1997年卻是又長又深的大跌市?」

到底上述情況如何解釋?

其實衡平比就好清楚顯示出來。

簡單說,如果樓市本身沒有具備「大跌條件」,一般的壞消息(例如:辣招、調控政策)都不會令市場大跌5成。(除非大亞灣核爆等例外)

而80、90年代,10幾厘利息,但樓市都升的原因是,如果你把租金變化、失業率、GDP等數字輸入衝平比,當時的樓價是「好抵買」。

但以現在的情況,做一個衡平比的 sensitivity test(with respect to 供樓利率),出來的結果都幾高,尤其從現在約2%到5%這的範圍。衝平比都幾受影響。

即係所有因素不變「供樓利率」從2%升到5%,樓價會對這有高的敏感度(有較大的影響),反而從5%再升到7%等等,樓價敏感度較低(有影響,但影響較細)。

這情況和80、90年代不同,當時的供樓利率是10%到20%,但樓價還是「好抵買」,供樓利率影響不到樓價。
58. 法子
2014-07-15 06:10
原來都多人問衡平比,如有答漏,請包涵。

Oscar 兄,

見笑了,我對你的印象深刻,第一次和你論樓是今年1月11日(我哥生日),當時我很頑皮,用你來作「相反理論」。望見諒!

其實樓市在3D下,會作出的反應,只要把數放入衡平比,就會出現「爆邊」結論,這點頗清晰。

第一次出SSD,已經預計樓市會「monotonic increasing」,即係「
樓梯級」咁上,連一次較大的調整都唔會有,直到牛市完結(衡平比1.6),樓市就具備大跌的條件。

開始「爆邊」後(現在還爆緊),很多人說這是「小陽春」,但我個人覺得會出現「百葉簾現象」(請看重貼舊文)。
59. 法子
2014-07-15 06:12
法子《衡平比》
2014年5月5日更新

我經常叫人唔好「估浪頂、浪底」在那裡。原因有兩個:

第一:我們想知浪頂、浪底在那裡,目的都是想「賺錢」。如果我們有「賺錢而不用知浪頂、浪底」的方法,我們就不用估頂、估底。

第二:我們最多知道一件東西的「價值」,這是客觀而自己可以掌握得到的。至於「價格」,有時高過價值,有時低過價值,這是市場的錯價。這是我們控制不到的。

我自己的做法就是:當價格低於「價值」的20%,我買入,即是衡平比0.8的時候。當價格高於「價值」60%的時候,即是衡平比1.6的時候,我賣出。

用在香港樓市,對上一次出現0.8的時候是2002年,直到現在,還未到1.6。

現在各主要大型屋苑都在0.9到1.2之前,平均值是1.15左右。即係話,如果以現時的租金、稅率、建築成本、利率、管理費、債息、公用股息率、交通費而言,CCL163我就會賣,但不是說是浪頂,只是說樓市已經「唔抵買」。但請注意,如果CCL163出現在幾年後,要按到時的因素再計過。

但我想我應該再一次說明「衡平比」並不是「預測的工具」,更加不可以告知你「浪頂、浪底」在那裡。

那應該如何理解「衡平比」?
衡平比就好像股票的PE一樣,衝平比在1.6,就好像PE20多倍的時候。衡平比在0.8的時候,就好像PE在10倍的時候。但我們不會說PE在15倍的時候就應該預測股市會向下。在 hk discuss中有網友說「法子說A屋苑的衡平比是1.2,B屋苑是1.1,那麼應該買B屋苑。」這理解是錯誤的,否則我們只應買低PE的股票,而騰訊就沒人買了。


既然已經有PE,我們還要衝平比幹什麼?
這點才是我想說的。原因有兩個。第一:樓市是沒有PE這指標。第二:PE只是取決於「盈利」,而公司的盈利很多時是對項目、商標的估值,實際跟真正的盈利相差很大。即使我以整個「恒生指數成份股的盈利」去計算,即是50間公司總和去計,也可以「一個月之間相差一倍」。這只可說上市公司的CFO技巧太高了。所以,我才制定去除「造假」後的指標。
60. 法子
2014-07-15 06:13
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。