专家齐声唱淡 大跌言之尚早

　　近期股市大幅波动，人民币又突然贬值，这是国内经济不景气现象。香港与内地息息相关，楼市购买力自然也受到影响。於是一众楼评者开始转軑看淡后市，纷纷预测未来一两年内，楼价将下跌一至两成不等。

　　去年楼价升了约19%，当人们以为楼市仍然会继续火热下去时，金融市场的震动改变了大家的看法。然而有趣的是，楼价并没有因大家的看淡而下跌。今天中原城市指数仍然高企在145点以上，这说明楼市依旧是易升难跌，现时就判断楼市处於下跌轨道是言之尚早。

　　楼市辣招捆绑了二手楼盘源，购买力因而有所转移，灵活调度的销售方式让新盘立於不败之地，新楼的畅销让大家看到强劲的购买力。如果要令楼价下跌，非只靠楼评者唱淡后市便可，而是要令买家停止买楼才行。以往几次的大跌市，都是因为买家情绪悲观，楼盘乏人问津，楼价才随之下跌。

　　看跌楼市的理由十分多，可是不跌的道理也存在。人民币贬值，使美国加息机会大减，甚至有美国财金官员提出推行QE4，低息年代还会维持一段长时间。港人买楼借贷成数不多，供楼负担轻松，谁愿意割价求售？虽然一手楼供应将会有所增加，然而二手楼盘的严重短缺，正好弥补两边的供求情况。

供楼胜於租楼

　　不妨举例探讨一下，A君两年前买了一个400万的房子，向银行贷款7成即280万，每月供款是1.4万，月还本金约9千元，利息约5千元。而B君同一时间却选择了租楼，同类物业的租金每月约为1.4万，也就是说两人每月於住房的支出是一样的，两年后的今天，A君还了银行供款约24万。而B君租约刚期满，仍在为被业主加租而烦恼。

　　过去几年，买楼的人以实际投入资金计算，投资回报超过100%。再看看过往历史经验，楼价大致都跟随通账等因素向上，每年升5%至10%不等，买楼既可作自住用途，也可作为不错的投资工具，即使不升不跌，小业主仍然是早买好过迟买。

政府印花税     赚钱变输钱

　　有时候，媒体报导常令人产生误解。再作个比喻，报章「业主卖楼亏了100万」的大标题，以为楼市大跌。其实真正的内容是，业主两年前以1000万买入一层楼，目前以1100万卖出，扣除额外印花税和双倍印花税，以及装修、佣金和律师费等等支出，亏损超过100万。然而楼价真正是升了100万，但是小业主仍然要输，是因为政府辣招所致，他们都成了有贡献的纳税人。

　　埋怨高楼价的人必须明白，政府从楼市方面的收入是属於天文数字，以去年为例，库房卖地收入高达700多亿，加上有关地产方面的印花税和利得税收入，加起来肯定超过1000亿。因此港府才能够大力兴建基建工程，增加社会福利开支（如派发综援金、关爱基金和兴建公屋、居屋等），以及维持闻名於世的低税制政策。