專家齊聲唱淡 大跌言之尚早

　　近期股市大幅波動，人民幣又突然貶值，這是國內經濟不景氣現象。香港與內地息息相關，樓市購買力自然也受到影響。於是一眾樓評者開始轉軑看淡後市，紛紛預測未來一兩年內，樓價將下跌一至兩成不等。

　　去年樓價升了約19%，當人們以為樓市仍然會繼續火熱下去時，金融市場的震動改變了大家的看法。然而有趣的是，樓價並没有因大家的看淡而下跌。今天中原城市指數仍然高企在145點以上，這說明樓市依舊是易升難跌，現時就判斷樓市處於下跌軌道是言之尚早。

　　樓市辣招捆綁了二手樓盤源，購買力因而有所轉移，靈活調度的銷售方式讓新盤立於不敗之地，新樓的暢銷讓大家看到強勁的購買力。如果要令樓價下跌，非只靠樓評者唱淡後市便可，而是要令買家停止買樓才行。以往幾次的大跌市，都是因為買家情緒悲觀，樓盤乏人問津，樓價才隨之下跌。

　　看跌樓市的理由十分多，可是不跌的道理也存在。人民幣貶值，使美國加息機會大減，甚至有美國財金官員提出推行QE4，低息年代還會維持一段長時間。港人買樓借貸成數不多，供樓負擔輕鬆，誰願意割價求售？雖然一手樓供應將會有所增加，然而二手樓盤的嚴重短缺，正好彌補兩邊的供求情況。

供樓勝於租樓

　　不妨舉例探討一下，A君兩年前買了一個400萬的房子，向銀行貸款7成即280萬，每月供款是1.4萬，月還本金約9千元，利息約5千元。而B君同一時間卻選擇了租樓，同類物業的租金每月約為1.4萬，也就是說兩人每月於住房的支出是一樣的，兩年後的今天，A君還了銀行供款約24萬。而B君租約剛期滿，仍在為被業主加租而煩惱。

　　過去幾年，買樓的人以實際投入資金計算，投資回報超過100%。再看看過往歷史經驗，樓價大致都跟隨通賬等因素向上，每年升5%至10%不等，買樓既可作自住用途，也可作為不錯的投資工具，即使不升不跌，小業主仍然是早買好過遲買。

政府印花稅     賺錢變輸錢

　　有時候，媒體報導常令人產生誤解。再作個比喻，報章「業主賣樓虧了100萬」的大標題，以為樓市大跌。其實真正的內容是，業主兩年前以1000萬買入一層樓，目前以1100萬賣出，扣除額外印花稅和雙倍印花稅，以及裝修、佣金和律師費等等支出，虧損超過100萬。然而樓價真正是升了100萬，但是小業主仍然要輸，是因為政府辣招所致，他們都成了有貢獻的納稅人。

　　埋怨高樓價的人必須明白，政府從樓市方面的收入是屬於天文數字，以去年為例，庫房賣地收入高達700多億，加上有關地產方面的印花稅和利得稅收入，加起來肯定超過1000億。因此港府才能夠大力興建基建工程，增加社會福利開支（如派發綜援金、關愛基金和興建公屋、居屋等），以及維持聞名於世的低稅制政策。