一向以来,投资者都偏向投资商铺,主因是因其租值高,铺价升幅快,因此不少投资者都曾专注商铺位买卖,但不过自三年前疫情封控后,铺位租值及成交价持续下跌至今,仍未有反弹复苏的迹象。
早於二十多年前,笔者曾舆一位著名的铺位投资者饭聚,席间笔者问该投资者为何只专注投资商铺,该投资者表示,租铺的商家都是生意人,他们重视自身的生意,故租铺后大多准时交租,又不易放弃一直租用的商铺,因此投资商铺,租金稳定上升,升值比住宅更快,所以他主力投资商铺。直至近年,旋风式开铺关铺情况普遍,商铺投资回报变得极不稳定。
大约年多前,疫情受控,但国内客再不来港猛购奢侈品,因此核心商业区的一线商铺租买价大幅下跌,最近一投资者沽出的一个核心区商铺,成交价9700万,但三年前估值是三亿元,变相贬值67%。很明显,一线商铺租售价已大不如前。
直至约一年前,一般投资者不再考虑投资旺区,改而投资民生商场铺,贪其租值稳定,但近月来,港人大规模北上消费,加上网购盛行,最终导致民生铺生意额亦受到打击,因此投资民生铺,也要面对空置率上升,租金下跌的趋势。
现时的中小型住宅,尺价虽仍在低位徘徊,但租金连升六个月,平均回报率上升至三厘,部份屋苑更升至3.3厘,商铺则不一样,铺价租价齐跌,空置率未有显著降低,很明显,商铺已进入非循环性下跌的漩涡中,就算减息,亦难以令其从低位反弹。