筆者初出道時,有前輩教落,若非有十足信心,千萬別對短期市況作太具體的預測,否則一旦「估錯市」便無所遁形。由此看來,資深投資者、紀惠集團CEO湯文亮就很有勇氣,因為他於3個月前實牙實齒預測細價樓樓價「將於3個月內爆煲」;如今剛滿3個月,其預測並未成真。然而,前輩亦教落,勿以一時勝負論豪傑,儘管湯文亮的估算有差池,但不代表其論據荒謬,可能只是程度(extent)與時機(timing)的問題。
細價樓跑贏大市
「爆煲論」發表之時,統計二手樓成交價的中原城市指數報136.64點,至本周已高企141.46點,不但沒爆煲,更在3個月之間升了3.5%,針對細價樓的「中原城市(中小型單位)指數」,同期更由135.61點升至141.3點,升幅達4.2%,反而跑贏整體樓市。故單從結果而論,湯文亮的「爆煲論」無疑錯得離譜。
翻查湯文亮預測細價樓「爆煲」的文章,他的主要論據是,不少業主向財務公司借取二按、三按甚至四按,令總債項超過還款能力,只「以債養債」,而一旦樓價回落、銀行加息或當局收緊物業按揭措施,促使財務公司向業主call loan(收回全部或部分貸款)時,業主很可能無力還款,導致相關單位成為銀主盤被放售。
湯文亮更估計,市面上「最少有1.2萬個四按物業」,當中以細價樓為主,等於一個火藥庫,「莫講話樓價下跌,就算平穩都會引發危機」;他當時預測在3個月內將湧現大批銀主盤,拖累細價樓爆煲。
此番言論立刻激起熱議,許多人對此表示質疑,尤其是關於市面上有否1.2萬個四按物業。不過,由於財務公司不受金管局直接監管,故市面上究竟有多少二、三或四按物業,一直都沒有權威的數字。例如第一信用(08215)主席冼國林指出,涉及四按的物業最多只有100宗。
環球信貸(01669)主席王瑤則估計,現時財務公司經營的樓按總額(不限於四按)最多約200億元;假設每宗按揭金額為200萬元,則總數為1萬宗。總的來說,大部分人都不認為市面上有1.2萬個四按物業這麼多。
湯文亮後來補充,表示很多業主向財務公司申請再按(二按或以上)貸款時,由於預料銀行肯定不會批核,因而與財務公司有默契不會通知銀行,甚至是以個人貸款(p-loan)形式借錢;若把這些個案也歸類為再按揭,實際數字應遠高於外界估計。事實上,地產業人士均清楚,這類不規範情況的確存在,只是同樣難以掌握具體數字;在「爆煲論」發表後不久,金管局亦連環出招,透過銀行間接打擊財務公司違規經營樓按業務,包括要求銀行主動抽查業主有否借入二按卻沒作出通知,並飭令銀行與違規的財務公司中斷合作,可見當局也開始正視這類違規再按問題。
金管出招打擊違規樓按
平情而論,湯文亮所關心的再按隱憂並非過慮,包括部分業主沉醉於樓市好景而不斷加按物業,當中不少不是規範地進行,一旦樓市逆轉將造成風險。但他作出預測前,似乎亦未進行詳細調查及掌握具體數字,僅憑自己征戰樓市多年的經驗與直覺來估算,而實際情況未必如他所形容般誇張;再者,即使他最終估中,跌市觸發點亦未必剛好在3個月內出現,這就關乎預測的程度(extent)與時機(timing)了。
湯文亮向來性格豪邁,他提出「爆煲論」的動機當然不是為了「詛咒」樓市,也非為博取神機妙算的名聲,而是希望提醒各界關注再按問題並及時補救;喊出「爆煲警告」或許是為「避免爆煲」(不排除順便宣傳他在2月出版的新書),非常之辯證,而現在可謂求仁得仁。湯文亮曾承諾,雖然資深地產分析員林一鳴拒絕其賭約,但若然「爆煲論」失準,他便會在福臨門大宴好友並公開認錯,相信他應該不會「賴貓」吧。