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從負擔能力考慮匹配的物業
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脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
從負擔能力考慮匹配的物業
梁隼
2014年8月19日

  先補充一點對歷史樓價的睇法,用常數圖是很難看到歷史樓價自1965年到現在所形成的一條超級上升軌,利用對數圖(Log) 就可以輕影看到,現時上升軌的支持位大約在樓價9,000元左右(實用呎價計),假如跌破支持就會再有兩成下跌空間,所以樓價未有顯著調整前,筆者對樓市仍然維持最好有間自住樓的睇法。

  另外多謝網友們的提醒,李嘉誠是說「如果俾得起五成首期,又供得起的話,就可以買樓,炒樓就唔好」。這個睇法就正是揀選物業除了要考慮物業的價值外,就要從負擔能力的角度去考慮物業的是否匹配,所謂竹門對竹門,買間負擔不起的樓,輕則令自己花太多金錢在住屋開支,成為真正樓奴,重則害得自己周轉不靈,或把自己暴露在高債務風險中,令自己倍添壓力,都是要不得的。

  每一個人心底裡總有一間屬於自己的dream house,有人一定要大單位,有人一定要住市區,有人一定要名校網,更甚的是所有條件均具備,可惜幻想是美麗,現實是殘酷,欠缺的往往是買樓所需要的首期。以自住物業而論,現時只有400萬以下物業可以做最高九成按揭,450萬以上物業最多只做8成按,600萬以上物業的最高按揭成數更低,想買好一點的物業,首期的開支確實不少。

  到有足夠的首期後,就要計算一下供款的多少,現時的息口是前所未有地低,就算銀行想爭生意,也受制於金管局的指引,從而按揭利怎基本上沒有下調空間,再加上政府的三辣招已被立法程序凍結,加辣要先審議後訂立,政府沒招可出,想再透過政策去實施需求管理唯有增加按揭的難度,一方面可收緊按揭最高成數,另一方面可以加強指引,提高新做按揭利率的下限,到時買樓的開支只會有增無減。

  就算趁現時按揭政策未有變動時買入物業,為了減少日後加息的影響,就可以考慮每月把壓力測試計算出來的供款額放到一獨立的儲蓄戶口內,該戶口除了用作扣除每月供樓金額外不會為其他目的而提款,此舉有兩個目的,一方面可以預演加息,就算說好的加息真的發生,也不會因為增加供款而加重負擔,另一方面又可以儲定應急錢以備不時之需,現時開個mortgage link戶口都可以得到和供樓利息相同的儲蓄利率,放多點資金到該戶口,就算甚麼也不做,也是一個不錯的投資選擇,比D/E類單位租金回報更高!

  只要做足風險管理,買入可負擔的物業,再有足夠的備用資金,買樓還是可以的,嫌棄這麼多條件?那就不用想,安心等下一浪的來臨,因為現時市場上的物業並不匹配閣下而已。

 

從負擔能力考慮匹配的物業
1. 法子
2014-08-19 08:54
梁兄,

這是我們昨晚談及的一篇舊文,答應過你今日在這裡重貼。

----------------------

法子《入息中位數這說法》

2014年04月25日

這是我反駁過很多次的錯誤說法「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅,所以樓市有泡沫」。

樓市不能只看「新增的財富」(打工收入)去判斷負擔能力。

香港只有120萬私樓,即係最多只看香港頭17%富有的人的負擔能力,實際上只應看頭12%富有的人,因為有人持有多於1間屋,香港頭12%富有的人,大多都不是靠「打工收入」來買樓,是用「已累積的財富」。

工資中位數是「全港勞動人口工資收入的中位數」。跟社會上頭12%富有的人的購買力有關係嗎?

除非,政府把12%這比例增加到50%,即係起多百幾萬個私樓單位,否則大眾打工仔就會爭輸畀社會上頭12%富有的人。

所以「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅,所以樓市有泡沫」這說法是不合邏輯的。

備註:
2011年全港:
持兩個物業有29.5萬人
持5個單位以上有36,749人
持10個單位有6102人
持100個物業有39人

2. 山高雲低
2014-08-19 10:24

法子兄:

這些年,有三辣招的年代,持有物業人數的結構應該有所改變。

我認為持有2個物業以上的人數,

我認為持有5個物業的人數,

我認為持有10個物業的人數,

我認為持有100個物業的人數,都會增加。而持有2個以下,或1個自住樓的人數會減少。

這些年,這些人持有的物業都給辣招震走了。尤其是細價樓,很多都盡入強者之手。

正是:

滾滾香江東來水,

淘盡多少英雄淚。

祝梁兄一紙風行。

3. 亮劍
2014-08-19 11:21
CCL 喺97年6月底及10月中都衝破过102点,但最终唔能夠企穩,形成雙頂回落。
在呢兩個雙頂出現之前半年,即97年初,CCL 大约做 80点。
但踏入97年唔知D人係咪驚唔再買就以後無得買, 一窩蜂不問價咁掃貨,買唔倒私楼嘅,就鬼揸猫挖,迫政府派首期,起公屋、居屋同夾屋。
根據本人推算,在97年1月起那些準買家所入的單位,大約比一年內平均数高兩叁成,加上97上半年為数不少的買家,根本無上会準備,那麼呢度已經炒过龍、果度D玩家又只係督手指,咁个市唔爆有鬼!
4. AH-HO
2014-08-19 11:29
大家好。最近來到呢到,見到大家有水準的分析,先謝謝大家無私分享。
見到法子兄的數據,是按個人的收入來分析。我想用household income來說說。

香港2013年底有1.12M私人單位,按法子的數據,有30萬的單位是由擁有多於一個單位的人持有。故此,香港約有80萬個家庭擁有自己的物業。
香港約有2.4M家庭,所以只有33%左右的家庭擁有物業。按2011年的人口普查,家庭入息3萬以上的家庭是所有家庭的前34.8%。所以,大概可以說,如果家庭入息沒有3萬以上的,真的不應該勉強上車。
還有,按這個原則,他們的月供款可以到15000,其實可以承受5-600萬的樓價。當然,願不願意5-600萬買個上車盤,是另外一回事。

拋磚引玉,有錯請指正。謝謝。
5. 自我陶醉
2014-08-19 11:46
加上97上半年為数不少的買家,根本無上会準備,那麼呢度已經炒过龍、果度D玩家又只係督手指,咁个市唔爆有鬼!

****

呢啲就係大家一直期待政府繼續放任, 什麼都不管所付出嘅代價。
6.
2014-08-19 12:08
to 4
一邊係個人, 一邊係家庭, 好難就咁比較
e.g. 某夫婦, 買左2個單位, 每次都聯名, 會令 "持2個物業" 多左2個人
e.g. 某夫婦, 買左2個單位, 分別用個人名義, 就都入唔到 "持2個物業" 的統計數字

尤其呢幾年, 個人名義買樓可以避稅, 影響就更明顯
7. AH-HO
2014-08-19 13:06
to 6,
謝謝你的提醒。我手上數字確實不夠,沒有考慮到這些情況。

但我好清楚的事實,就是報紙老成日講人均/家庭入息中位數vs樓價,肯定是以偏概全的了。不過呢到的師兄都應該全知道的了。
8. 亮劍
2014-08-19 13:17
呢啲就係大家一直期待政府繼續放任, 什麼都不管所付出嘅代價…………

如果自我陶醉兄呢幾年有睇过小弟的回應,我係認為政府在房策中,应有些微調。
正面信貸資料庫……呢个係好的政策,应保持。
收緊按揭……加3厘压測继續,但可作以下調整:銀行楼按加按揭保險最多只借八成,首置人士上限只能借400万。而購買楼價500万到1000万物業者,可借足七成。價值1000万以上的私楼就最盡六成。
限量限呎……捉蟲政策应于取消。
SSD……由從價改為按賺價收取,例如一个物業3年内轉售,你業主賬面賺咗1百萬,咁唔該交SSD30万。
BSD……那些有合法工作合約的港漂,要是能取得指定僱主担保的話,可在他們取得香港永久居民身份後,取回之前所繳的BSD及DSD。而商業机構可宣誓,購買之物業係作自用用途,亦可免BSD,最後收購舊楼重建的交易,可俾夠十年人哋去集齐業權同起楼。
DSD……2手楼業主在一年內換楼,可免DSD。
如此這般可免全人類,齐向细碼楼市場進攻。
有效解放细碼樓2手供應。
加快市區重建步伐。
閘住实力不足的人高追细價楼去送死。
9. 李金华
2014-08-19 13:32

真心佩服亮劍兄的耐性,对牛弹琴也越弹越动听。

10. 亮劍
2014-08-19 13:49

我只不過是認為自我兄及引刀兄,係兩個明白事理的人咋.

本人只希望拋磚引玉,其實真理唔係愈辯愈明的嗎?

11. 李金华
2014-08-19 14:10

喺醒就应该研究下物业如何组合,并不是等跌等咗好几年都仲等紧.....第一个

12.
2014-08-19 14:53
to 11

其實睇好定睇淡, 都無咩問題
觀點與角度, 兩個人睇同一件事, 結果可以好唔同
重點係要有理據, 正反方一齊討論, 反而令大家睇到更多更廣

但最怕有啲人, 好似啲啦啦隊咁,
聲大大只得巴口, 無落場踢不但止, 唔識戰術, 又唔識睇形勢,
輸到五比零都只係識响場邊大叫加油, 實質支持卻丁點都做唔到...
13. 脫苦海:新供應快應市 買家勿心急上車
2014-08-19 15:06
2013年7月27日 

樓市走勢多變,網上地產博客脫苦海接受本刊訪問時稱,料下半年樓價將窄幅上落,呈現橫行,估計待未來兩年新供應逐漸增加後,樓價勢必下滑。現時樓價偏高,絕非入市良機,上車客如非必要,可暫時「忍手」。
反映整體樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),上周報120.14點,雖然指數於3月中,因政府出招效應現下滑,但其後一直在118至120點間上下徘徊,暫未見太大突破。
脫苦海稱,預期直至今年底,樓價將維持窄幅上落格局,呈現橫行,現階段樓價難以再展升勢。另一方面,發展商沒有清貨壓力,不需要透過大劈價沽售單位,二手業主也沒有平價賣樓的誘因,加上市場需求依然存在下,令樓價不致大跌,除非出現突發的利淡事件,例如:區內出現戰爭,或是中國經濟硬着陸,樓價才會出現大幅滑落。
他估計,待14至15年,新供應可以樓花形式發售,以及逐漸建成入伙後,市場供應量增多,屆時樓價將有回調壓力,但相信跌幅不會如97至03年時,累跌七成,除非屆時市場的供應及需求同時失衡,以及外圍與本港經濟環境大變動,才會出現大跌市,否則跌兩成左右就會止跌。
樓價最多跌兩成 粉嶺上水高危
目前樓價偏高下,加上銀行收緊物業按揭成數,此時絕非買樓的好時機,情形就彷似「前面有一大堆食物,為何現時要以高價買一串魚蛋吃?」而且普遍市民「一世人買樓的次數有限」,應該作好長遠規劃。例如,過往05及06年,與08及09年時均屬理想的入市時間,若錯過了,可以嘗試用5年為期,去等下一次的下跌浪。此外,他估計,部分樓價「炒過龍」的區域,如粉嶺及上水,目前實用面積平均呎價介乎$7,000至$9,000,已屆偏高水平,料面對跌市時樓價下調幅度會較其他地區大。
他續指,以現時情況,上車客要買樓入市,必須考量本身的財政狀況,工作本身是否「穩陣」,認為可以選擇暫時租樓,儲蓄更多的資金作首期,待樓價下滑時才入市,當然暫時承租的單位租金不能太高,否則便失去儲錢之效。
故此,他建議選擇承租剛入伙的新盤細單位,因新入伙屋苑租盤供應量充足,租金自然受壓,可以較低的租金租住,而且單位內籠及設備均新淨,毋須額外花費。不過必須留意,承租一年後,大部分業主會因單位租值偏低,而選擇不再續租,所以要選擇一些有新盤排隊入伙的區域,例如將軍澳,待本身的單位租約完結後,剛好鄰近又有新盤入伙,租金升幅或較市場低,這樣就可爭取更多時間,儲蓄資金作首期買樓。
至於換樓客若能做到「高買高賣」,問題則不大,但要小心處理額外印花稅(DSD)的問題;投資者則可選擇在舊區尋寶,購買不設會所的單幢樓單位,其管理費較新樓及大型屋苑低出一截,回報更理想。
一手不減價 增優惠吸客
一手市場方面,脫苦海認為,隨發展商漸漸熟悉《一手住宅物業銷售條例》,為求追回上半年的業績,下半年推盤時定價上會較貼近二手價,過往高出同區樓價三至五成的情況將不復再。同時他相信,發展商會藉推出置業優惠吸客,避免以低價作招徠,而隨可推售的新盤數量增多,估計下半年的一手交投量將較上半年顯著上升,預期成交比例可達整體的四成。
對於近期代理業界要求政府撤銷的3D辣招,他認為額外印花稅(SSD),對打擊住宅短炒賣的確有幫助,但認為3年的SSD捆綁期較長,降回以往的兩年期則較理想。另外兩招,即買家印花稅(BSD)及DSD,前者阻礙外地人及公司客買樓,後者則影響市民買樓收租,妨礙市場發展,都應該取消。
買樓收租 最怕變凶宅
網上地產博客脫苦海,由02年起展開網上寫作生涯,於個人網誌上,發表對樓市及股市的評論文章,至今已有11年時間。他指出,自己本身亦有正職,而撰寫評論文章,純粹為個人興趣,雖然過往亦曾探討股市動向及變化,其後發覺愈來愈難獲得有關資料作評論,故由08年開始,改為集中火力「講樓」。
雖然經常就樓市未來走勢作分析,但他目前只持有1個位於大角咀的單位作自住,他認為,買樓收租最麻煩之處,並非遇上「租霸」,而是一旦有租客在單位內發生事故,淪為凶宅,物業價值即時大打折扣,認為有關風險無法計算,故未有投資物業收租。而閒時除寫作外,也經常四處遊歷,遊山玩水,例如在動筆寫文章前親身「落區」,實際了解區內的情況,以及往後的發展。
14. 自我陶醉
2014-08-19 15:07
亮劍兄

小弟對所提出的修改看法如下:
1. “SSD……由從價改為按賺價收取,例如一个物業3年内轉售。”
雖然可以增加流轉, 但這還是會為炒家提供薄利多銷嘅空間。無法完全杜絕炒賣。

2. “BSD……那些有合法工作合約的港漂,要是能取得指定僱主担保的話,可在他們取得香港永久居民身份後,取回之前所繳的BSD及DSD。”
政府首要目的是要先讓本港市民置業, 而非照顧非港居民, 而且, 如何釐定“指定僱主”? 太緊畀人話歧視, 太鬆就會增加大量假受僱了。

3. 另外, 我日前提過附加差餉,按所持有單位數量徵稅。 增加長期大量持貨成本, 例如, 

持有一間免稅
第二間稅率為差餉300%, 每季繳交
第三間稅率為差餉350%, 每增加一間加50%, 如此類推。

公司稅率劃一由300% 起, 第一間不獲豁免。

這樣, 換樓客便可因應市況及個人情況, 安排出售單位, 亮劍兄認為可行嗎?

15. 肥婆四
2014-08-19 15:08
        睇個超級走勢圖,可見樓市無乜大礙。加埋各位師兄的數據,國外政府貨幣寬鬆持續,利息低位橫行走勢未變,國內政經改革有望進展,人仔對港幣在升值態勢,港府增加供應難達標。在此形勢下,望樓價下跌不現實,買也不買都是艱難取捨。
16. 自我陶醉
2014-08-19 15:11
港島樓價圖對我的啟示:

1. 圖中可劃分三條上升軌, 第一條是從1967底部至1974底部形成的上升軌, 第二條是1967底部至1984底部形成的上升軌, 第三條乃梁兄所畫的上升軌

2. 三條上升軌的斜度一條比一條少, 代表長綫上升動力不斷在減弱中, 期望升幅如以往的十幾廿倍, 是一個難以實現的期望

3. 第一條從1974年延伸出來的上升軌於1980年跌穿後,1997年回試該上升軌底部不破後出現急速下跌, 並於98年跌穿從1965~84伸延出來的第二條上升軌, 動力已下降一級至03年伸延的第三條上升軌

4. 03年開始的上升, 是沿軌道龜速爬升, 但要小心一旦跌穿, 便要再向下尋底了。


17. 望東樓
2014-08-19 16:13

I make more sense to compare it with other asset classes. People made couple of hunred dollar in the mid-60's.

18. 肥婆四
2014-08-19 16:23
        TO自醉兄 ,睇圖的野,真係仁者見人,智者見智,我是初學者,請多指教。不過呢幅圖我重點睇長線,長期支持線不容易跌穿,03年的底,當時係多重打擊做成,伸延線無咁企,底位比之前底位高,高位也比之前的高位高,一浪高於一浪無變。結合市場氣氛,政治經濟政策,實未敢睇淡!
19. 蜕变中嘅懒人
2014-08-19 17:26
懶人唔不善於睇图表,但係發覺其實將條曲线分三截睇,最後嗰截银碼以1000-10000作相同高度顯示,斜度會平過頭2截,其實升得最快係最後嗰截,即單位時間升得最急應該係03-13年嗰截,請用等距價格升幅重繪應該睇到,懒人覺得係咁。
20. 蜕变中嘅懒人
2014-08-19 17:33
雖然10蚊呎升到100蚊呎=10倍,1000蚊呎升到10000蚊呎都係=10倍,但係頭10倍同尾10倍就係蚊脾比同牛脾咁大分別,要攞錢埋單就知味道。
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