DSD雙倍印花稅對市場的影響 (林一鳴)

好文重溫就知道今日局面, 根本就係預早知道, 林一鳴博士真係高瞻遠矚！

引用:

筆者在去年10月27日，政府推出「加強版額外印花稅」的時候，曾在主場新聞講過這個故事：「有一個人肚子痛，醫生開了傷風藥給他吃，吃了數次後肚痛還未醫好；於是醫生開更重的傷風藥，吃的份量加倍，但肚子還痛。唔緊要，醫唔好，再加！醫唔好，再加！肚子再痛，再加多N倍份量的傷風藥，吃到你好為止⋯⋯」

想不到過了四個月之後，這個故事又要講多一次。

關於雙倍印花稅的分析，很多報導已經說過了，我也不用多寫。反而想借點篇幅，估計未來樓市可能出現的轉變：

• 市場二手供應更少：物業的額外印花稅提高至三年，已令過去三年內，接近三十萬個成交單位，很多在市場上消失，令二手賣家的叫價變得更硬。今次推出雙倍印花稅，進一步令目前有樓收租的人不願沽貨，因為沽貨後要再買的話，要立刻付雙倍印花稅，按揭成數又要減少，按息從 H+0.8%（目前約為1%）變成 P-2.X%（接近2.5%），完全冇著數，現金回來後亦沒有好的出路……若非等錢使的話，完全沒有賣樓的動力。

• 供應將由一手樓主導：由於二手供應進一步下跌，加上今年一手樓的樓花供應，應較過去數年為多，故此供應一手樓的地產商，將更能夠控制市場。它們有較大的靈活度，賣得不好，可隨樓送印花稅、加大經紀佣金、減慢推盤等，有很多招數可用。曾有地產經紀跟我說過，發展商的佣金最盡可以「你八我二」，即買家佔80%、經紀佔20%（不過最後我沒有買）；如果佣金高達5%至6%，八折後完全夠俾多繳的印花稅。

     

• 住宅樓價未必下跌：新招壓低了供應，老業主不會因此減價賣樓，樓價亦不會大幅下跌。如果不信的話，請看看國內實行了三年的限購令，結果大家有眼睇。

     

• 業主換樓週期更長：良好的市場運作，應透過政府製造的「上流轉動力」，例如冇樓的人可住公屋、公屋住戶買居屋、再變成買上車盤、買市區樓、再轉豪宅等……以前港英政府在這方面做得很好。現在業主換樓，雖然半年內不用交雙倍印花稅，但考慮因素更多，週期也會變得更長，減慢整個市場上流的速度。

     

• 非住宅摩貨大減：去年非住宅如寫字樓、工廈、商舖等物業大玩摩貨，佔總成交一成以上。全年逾千個摩貨單位成交，金額高達100億元。新招推出以後，估計摩貨成交將會大跌。

     

• 租金可能上升：以前，業主願意收取2%至3%的租金回報，因為有其他因素可以考慮。現在業主「被迫」加長投資年期，租金太低就未必像以前般容易接受。

     

• 增加夫妻兩人分開買樓情況：因為各自買樓，例如老公名下的樓自住，老婆再買樓收租時，就不用交雙倍印花稅。

     

• 多了父母替剛夠18歲的兒女買樓：原因很簡單，也是因為避稅。

最後，筆者還是要重覆這個重點：政府應該運用資源，提供一個以傾斜的平台，讓 (i) 沒能力的人有公屋居住；(ii) 幫助有點能力但並不足夠的人上車；(iii) 支付得起的人用市價去買樓；(iv) 投資需求就要付出高價。雙倍印花稅針對了第四點，但卻令第二點和第三點的人更加辛苦。

林一鳴 2013-2-25

新浪博客  朱大嗚

限贷令是防止房价泡沫崩溃最后底线

限购令基本上已经被以“非市场经济手段”的名义取消掉了，第一道防线被突破之后，人们将视线重新放在了限贷令。如此无底线地放松楼市政策，他们的根据楼市低迷以及房价下跌。他们所谓的楼市低迷是指没有出现日夜排队的现象，他们所谓的下跌是环比下跌，总而言之，没有暴涨就是低迷。

限购令限制了投机性需求，成为第一个被清除的障碍。各地从悄悄取消，到明目张胆地取消，甚至出现了“救市”的刺激措施。消息称，合肥限购解禁一周，市区备案量环比暴涨40%，还有些地方房地产投机行为重新被点燃。房价一年暴涨20%人们心里才算安定，一旦出现稍微低于去年的房价情况，就被视为楼市低迷。

无良经济学家祸害中国房地产的逻辑是因为限购令与限贷令不符合“市场经济”的逻辑，他们忽略的前提是这个“市场手段”背后却是纸币时代货币超发的现实。自从1970年代世界进入了纯粹纸币时代之后，全球每个几年就发生一次大危机，危机的根源就是货币超发对百姓财富的掠夺，超发的货币变成资产泡沫，从而不断摧残着全球经济。再说，世界上哪一个国家不是表面宣扬市场经济，背后做的是重商主义？从美国到英国，从欧盟到日本，哪一个国家实行的是纯粹市场经济？既然没有纯粹的市场经济，为什么我们的经济学家们总是宣扬这样一种逻辑呢？

原因很简单，宣扬这种乌托邦或者强盗逻辑，是为了证明限购和限贷政策是一项不合理的政策，将房地产价格继续推向一个无法解决的泡沫绝境中。地方政府强烈的土地财政依赖症，让他们不仅仅有摧毁限购令决心，还有得陇望蜀的决心：他们下一个目标是要摧毁限贷令，为投机行为再撤掉一个屏障。限购令取消，他们说对市场没有效用，限贷令取消，他们说对市场没有多大影响。好不容易构建起来的防止投机行为的防线，就这样被摧毁了，中国房地产健康发展思路也已经被毁于一旦。

限购与限贷令其核心是阻止房地产投机行为，阻止房地产泡沫继续吹大，伤害实体经济以及房地产产业本身。限购令摧毁的是那些期望以房作为摇钱树的投机者，限贷令摧毁的是以信贷资金作为杠杆的投机者。这两类投机行为往往构成了过往房价泡沫生成的最核心力量。

客观地说，最近一段时间房地产市场确实失去了去年一下子上涨20%的热潮了，但是哪一个市场时时刻刻都要保持高潮状态呢？期望房地产时时刻刻都要别人排队去买，而且涨价之后还不容许别人还价状态，那才是畸形状态。宣传环比下降和成交量下滑，为取消两限政策提供舆论，误导百姓并祸害房地产市场。最近他们刻意渲染部分的“断供弃房”的案例，意思是说中国房地产市场大危机正在来临，要警惕像美国那样因为断供而出现泡沫破裂，目的是论证当前救市政策的合理性与适当性。

中国房地产市场出现的所谓断供案例，很多情况下是以前购房太多，如今生意不好做了，资金链出现了一些问题所致。例如，有中介分析，新江湾城板块的第一批业主中，有不少是从事钢材生意的福建商人，2011年左右在此置业，挑选的都是最好的房子，总价比较高，而由于生意上的资金流动需要，他们多为贷款买房，并且因为房屋总价高，贷款额度也非常之高，然而随着近两年钢材行业的衰败，其生意普遍难以维持，从而出现断供。除了该中介分析这种情况外，也有一些人的收入发生了改变，因为房价下跌采取的断供案例，毕竟是很少的。过去两三年，除了我们能够看到的温州和鄂尔多斯等热点城市外，很少出现房价真正下跌的城市。就温州和鄂尔多斯两个城市，作为投机失败和房价下跌案例，整天被提及。还有些人认为北京和上海房价不高，为了论证还举出了一些城市比北上广深还要高的城市，实在是有些过分了。

可以说，当前中国房地产市场最大的底线就是限贷令。在房地产税收尚未完善难以遏制投机行为的背景下，撤销限贷令就是让楼市裸奔，让杠杆性操作投机继续放大，成为货币超发与百姓储蓄贬值的工具，从而让房地产泡沫继续吹大，从奔向那无解的深渊里。春江水暖鸭先知，现在很多开发商已经意识到了让房价泡沫继续吹大的危险，多次发出了警告，反倒是很多非开发商继续鼓吹那些祸害房地产政策，这种现象值得警惕。

比五成首期??  感覺「風涼」

如果買400萬樓，要隨時有200萬cash，如果有就唔清咁愁!