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資深會員專欄
2019香港樓市之「早買唔好受」
 
浪子心聲
2018年12月6日
又到年尾應該都係時候對明年2019年做個分析,尤如去年的文章「2018年香港樓市趨勢的政治分析」,筆者仍然認為以經濟因素分析香港樓市走勢不切實際,什麼加息、通脹、貨幣等等還是難以對香港樓價產生如經濟學中的供求均衡變化。明年美國有可能不加息,因此明年香港的整體低息環境將不變、銀行貨幣亦充裕、港人對買樓改善居住環境需求仍然強勁,但這些經濟利好樓市因素不足以令樓價上升,反而香港樓價將會不升反跌,已有地產大班預測明年可能跌20%。

而筆者的預測是香港未來一兩年整體樓市跌幅至少35%,而主要理據基於香港及全球政治格局的變化,尤其是在今年十月尾出現的「林鄭與習並行」後,香港商界操控時代已一去不復返,香港的地產霸權亦正式結束。同時香港在中國改革開放後的角色亦有極大的改變,從「金融中心」的主要角色,亦加入了「國際創新科技中心」,在中國未來面對美國科技打壓,這個新角色在中央心目中可能比「金融中心」的地位更重要,香港若要成為創新科技中心,樓價不得不跌,因此明年樓價相對最高峰至少有20%跌幅,直至未來跌幅高於35%後才有求市措施出現,跌完還會橫行好幾年,信不信由你,風水佬呃你十年八年,這個預測明年就知道,整體跌市可長達兩年,2020年才是買樓好時機,買完樓價橫行或有少許升幅,年輕人不用心急,明年好可能出現「早買唔好受」。

從前筆者對香港樓市大幅度下調非常保守,為何現今變得極度悲觀,主因為年初中美貿易戰開始後,尤其是美國對「中興」的打壓,令中央重新部署國策面對未來嚴重的科技打壓。筆者認為中央未來不單止會加大科技投資,亦希望能大量吸引國外科技人才到中國發展,尤如上世紀第二次世界大戰時,大量歐洲學術及科技人才由於本土經濟及政治環境的不穩,轉轉移居到美國發展,成為美國過去60多年來科技突飛猛進的主要原因之一。中國未來如要在科技發展上與美國並駕齊驅,實不能只靠「自力更生」,必須多管齊下,引進優秀科技人才必須成為國策之一。

很可惜中國內地,由於在國際形象和英語普及上對外國人並不吸引,難以如美國在二戰開始後成為科技人才的移民天堂,但中國國土上有一個非常國際化的城市「香港」,教育及商業都能做到中英並重,兩文三語亦實行多年,言論自由,出入自由,法治開明,國際形象極佳,非常適合成為中國未來吸引科技人才的窗口城市。但更可惜的是香港在二十年前「田長霖」的創新科技委員會發表報告後,已全面放棄發展工業及高科技產業,從此不單止「Hi Tech Hi野」,連「Low Tech撈野」都無埋;香港已實行「去工業化」多年,上屆特區政府雖然有成立創新科技局,但並無實質政策和行動,現今香港已無法提供高科技就業,從而吸引外國科技精英到港發展。縱使香港有這麼多不利科技發展的因素,筆者認同及認為中央已認定香港必須成為「國際創新科技中心」,未來在引進及發展高科技上扮演重要角色,這亦已成為中國科技發展國策中一主要部分。

香港若要成為「國際創新科技中心」,除產業及教育政策需要作出大膽創新及加大投資外,香港房屋政策亦必須從「高地價政策」轉移到「科技人才易居政策」。香港必須做到科技人才能在港「安居樂業」,否則有好工,高科技人才都不會選擇來港發展。筆者認為中央已意識到這問題,在今年中已決定香港必須填海造地,大量增加土地供應,東大嶼填海是必然之選,因而十月施政報告才突然提出2000公頃的「明日大嶼」計劃,實則為配合「科技人才易居政策」的發展。不單止香港市民對此政策不了解,連香港商界精英及一些地產商都難以接受這變化,政策宣佈後大力反對,林鄭突然面對多方壓力,才出現十月尾的「林鄭與習並行」和及後的「林鄭率百人訪京活動」,中央以此對香港商界精英解釋香港新角色和對未來中國復興的重要性。因此香港從11月中起已進入全新時代,自始民間及商界對填海的反對聲音大減,如環保團體的反對聲音已減少不少,「搵地小組」亦變得非常合作,再冇同林鄭打對台。因此香港未來對增加土地供應的阻力已大幅度減低,而林鄭亦必須盡快改善香港房屋問題,不但要增加土地供應,亦要盡快令香港樓價在可控下有一定的調整,明年三月將會有大批居屋出售,必然帶來樓市壓力,私樓購買力將會耗盡不少,明年早咗買樓突然發覺樓價跟著跌幾舊,心情一啲都唔會好受,因此2019年好可能會出現「早買唔好受」的情況,甚至會到「遲買唔只平幾舊」。


 
 
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1. 知人 2018-12-06 15:24:52
再回看浪子兄一年前的預測文章, 平凡中見真章!  勁!
這次浪子兄所提及香港在國策中的地位部分亦具十分有前瞻性!  多謝分享!
2. 引刀一快 2018-12-06 15:31:43
沙發
3. 引刀一快 2018-12-06 15:32:30
變板凳
4. AU 2018-12-06 16:29:53
非一般水平,有視野的文章,可讀性高,值得推介。
5. 濛濛紅鼠 2018-12-06 17:29:04
從前筆者對香港樓市大幅度下調非上保守……

非常。

上界特區政府雖然有成立創新科技局……

上屆。
6. 唔係掛 2018-12-06 17:50:26
我記得2017年睇浪子兄既2018預測,覺得寫得太specific,甚至有D覺得佢想像力幾豐富。今日睇返,竟然中左8,9成!犀利!
7. 浪子心聲 2018-12-06 18:05:43
多謝,濛濛紅鼠,文章已修改。
8. 自欺欺人 2018-12-06 18:17:12
泥足深陷,不是變得悲觀只是越來越悲觀而已。
9. 引刀一快 2018-12-06 18:22:07
好嘢,浪子兄好文共享!
10. 浪子心聲 2018-12-06 18:41:01
多謝,引刀兄的鼓勵。
11. 香港土著 2018-12-06 21:18:50
浪子兄,

多謝詳盡分析,非常有見地!
12. 香港土著 2018-12-06 21:23:37
個人認為,跌35%先減辣已經太遲,2019年起計跌20%已經需要"考慮" 逐漸鬆綁。
13. 浪子心聲 2018-12-06 22:41:49
香港土著兄,多謝支持。

我都承認跌35%先減辣有點主觀,可能你啱啲!

跌20%真的可考慮放逆週,但我擔心有可能好心做壞事,不如跌35%先求市會好啲。


14. 引刀一快 2018-12-07 05:49:51
To 12樓 香港土著兄

放辣可以,但係BSD一定要keep住,否則香港樓市一定亂,唔係搶爆就係擲爆。
15. 自我陶醉 2018-12-07 08:47:42
有質素的文章。讚!
16. 陳仔 2018-12-07 11:04:19
浪子兄嘅觀點獨到,值得參考。謝謝!
17. M 2018-12-07 11:14:12
值得思考的文章
18. 樓蟹 2018-12-07 11:57:03

想請教至少35%如何得出來?

照97後經驗, 樓市跌30%, 通常經濟下行, 失業率上升. 好似你這種強者入市有找持貨能力當然無問題, 普通人應如何入市, 願聞其詳

19. 浪子心聲 2018-12-08 14:45:57
To 樓蟹:

我承認35%的估算有點主觀,我亦樂意分享估算的因由,我個人認為現時樓價有15%水份來自BSD辣稅,自主買家可享有15%折扣,因此跌15%係基數。現時香港樓價處於極高位,合理調整應至少20%,所以我個人認為整體樓價調整應在35%以上。

如上年2018的預測,政治格局分析對樓價走勢(上落)可算準確,但對樓價的波幅預測應有保留,波幅可受短期事件影響及非常複雜,所以35%跌幅只供參考,因寫預測唔寫跌幾多好像不太完整。

下一個問題,我個人認為現時香港樓市情況與97極之不同,銀行借貸不過分,金融風險不大,所以樓市跌30%應不會對經濟產生太大壓力。明年香港係有可能經濟轉壞,但主因未必由於樓價的大幅度調整。

至於點買樓,我建議你睇湯文亮博士的文章,他才是投資專家。

20. 淡友計錯數 2018-12-08 16:31:01
浪子十年前已經䏲淡租樓住,已經俾足十年租金,而樓價十年升了兩至三倍,就算未來跌35%。也遠高於十年前。

未來兩年,浪子肯定要再俾多二十四個月租金,而樓價是升是跌就兩睇。

2008,2015也跌了半年,淡淡們也開心了幾個月。之後呢?
21. 搶人才 2018-12-08 16:41:55

日本通過擴大引入外國人才法例

【Now新聞台】日本國會正式通過擴大引入外國人才法案,預計明年4月1日起實施。

反對法案的立憲民主黨等在野黨,在參議院法務委員會與自民黨為首的執政聯盟通宵激烈辯論。

眾議院上月已通過的法案,在執政聯盟議員佔多的優勢下,參議院凌晨四時過後表決通過《出入境管理及難民認定法》,期望透過放寬輸入外勞,紓緩人口老化導致勞動力不足的問題。

新法例針對農業、建築、酒店、看護等十四個勞動力不足的行業,外勞會分成兩類,第一類是有一定技能的工人,居留期限為五年,不可以攜同家屬;第二類是有熟練技能的人才,可以帶同家人前往日本,將來或可以申請永久居留。

估計涉及的工人數目約五十萬,但修正案沒有列明當局期望引入人才的數量。反對者認為法案設計不完善,勞工可能面臨剝削。

22. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2018-12-08 23:21:52
讀者回應有:預測文章, 平凡中見真章!  十分有前瞻性!  勁!有視野的文章,可讀性高,值得推介。今日睇返昔日文章,竟然中左8,9成!犀非利!浪子兄好文共享!多謝詳盡分析,非常有見地!有質素的文章。讚!

浪子昔日文章主要包含,香港租樓日日賺,水退才知誰裸泳,中國有個大浪冚埋嚟,咪叫人買樓造炮灰等「金句」。原來還有這麼多同路人可以一起圍爐取暖,歌唱從前 127 升到最近的 176,只要有這班租租對浪子文章贊賞,樓宇就會有租金支持,GO GO GO上火星。



23. 向泛民说不 2018-12-09 10:33:39
樓上,日本可以搶到的人才是中國和會吹牛的印度人。其他國家就難了。
24. 不買就一定好受? 2018-12-09 16:03:52
過去數十年的歴史說明,香港樓價大漲小回,長升長有,不買長租更不好受。
25. 淡友年年估,唔中當冇講過 2018-12-09 21:43:29
 开囗中(估估下) 2016-02-28 14:46:39
预計楼市跌至2018年,大约回到2009年--2010年楼價水平為(新界西的建築呎價3500---4000水平),也不算过份。
8. 123 2016-02-28 17:09:56
最近二年,新地、长實都很少買地,即是看淡下幾年樓價。但政府每年賣地一万九。其他地產商買入地,因財力不夠一定要賣樓。
9. 秋水 2016-02-28 18:00:28
如是者有物業嘅應該將手上所有嘅物業資產加按按盡佢,然後入多幾個盤收租,等人幫你供,橫點收租可以夠供樓而又睇好後市,應該唔會有咩風險。
無物業者就應該計盡條數,夠就入二手盤,唔夠就入個新盤按佢九成或九成半,橫點你唔買,發展商又會收起唔賣過幾年市好又賣貴啲,到供到咁上吓就加按買多個放租,等人幫你供,齊心將CCL買返上去,真係幾期待呢個畫面嘅出再現,買樓真係無得輸!
10. 袋錢入你袋 2016-02-28 18:43:24
通常樓市上升12-13年,就要跌個3-4年,2003升到2015剛剛升了12年,下跌約3-4年,最快要到2018才到底。
11. 蕭峰 2016-02-28 20:48:21
依家網上已經有好清晰d正反兩派意見,其實永遠都會有兩派意見,呢d冇乜野。重點係,其實市場係瞬息萬變,冇人可以準確預測到exactly邊一日係底部,但大概看數據都可以約略知道走勢。所以,無論好友淡友,自己渣主意,究竟係睇市場當學習,定係真係搵機會入市,自己決定。
26. 遲啲買 2018-12-09 21:57:11
24樓,人地嘅意思係"遲啲買",唔係"唔買",唔想接你D好貴嘅貨啊。

而家出面大把平貨,閒閒地平20%,你快啲買啦,買完就睇吓你"好唔好受",再返嚟話俾大家聽。
27. 任正非 2018-12-10 00:31:05

刚刚,华为回应了,任正非怒吼宣战!


28. 回26樓 2018-12-10 06:50:11
問題就是如大部分樓淡,浪子的所謂遲啲買已經講了很多年。2008年淘大花園兩房只有一百萬幾十萬,佢哋都系一路話要遲啲買,因為當時佢在等沙士價(60萬) 

淡友多窮人,不是沒有道理的。俾租都俾到窮。交一世租交到85歲,業權也不是你的。
29. 淡友的世界 2018-12-10 07:05:20
淡友眼中只有不買,而不會有早買。40年代二次世界大戰,50年代至60年代動亂。70年代股災及能源危機。80年代本港前途風雨飄搖,90年代大起大落。03沙士,08海嘯。2009-2011歐債危機及美債危機,日本大海嘯。2013政府加辣,2014佔中爆亂,2016政府推出DSD。2018空置稅加貿易戰。2020貿易戰升級為金融戰......2030第三次世界大戰。

所以話租樓日日賺。
30. 快樂王老五 2018-12-10 09:59:47
昔日孩童時住60s~70s年代的板橺房,隔離左右加閣仔住了一群王老五,最老的也年過五張,當時有個(全叔)對我幾好,和我閒談說到他自己和我老豆的分别,就係佢自己冇家庭負擔,中意買乜食乜都得,至於生理需要就去叫(支)解决,佢話自己好幸福,不過我覺得係門面說話。

今日部分租租話自己日日賺,令我想起(全叔)。
31. 湯瑪斯 2018-12-10 10:06:11

《陽極小期會變得特別激進和陽亢。太陽黑子政治經濟理論》     李彧浩文 (6稿20/11/2018)

  (初稿 2/7/2018)

理論基礎

宇宙星體的活動是有週期性的,所以地球以約30日為一月,約365.25日為一年,週而復始。太陽黑子(也稱為日斑)的數目也是有週期性的,太陽黑子最多時稱為太陽極大期,最少時稱為太陽極小期。根據天文學家的觀察和計算,太陽黑子數目約以11年為一週期。

早在1870年代,英國經濟學家傑文茲(W.S. Jevons)已經以太陽黑子週期探討商業危機的週期。近人鄧特二世(Harry S. Dent, Jr)在《經濟大懸崖》一書的其中一個章節也提到太陽黑子週期與經濟的關係。然而,這些研究很容易出現錯誤的預測,一般的預測錯誤是經濟大蕭條來臨的日期。筆者認為這些錯誤預測的主要原因是:

1.      太陽黑子數目雖以約11年為一個週期,但前後的波動可以超過一年,有時下一週期可以在

      12年後才出現,也可以提早一年,在10年後出現。

2.      太陽黑子數目的減少雖然會對人類的經濟帶來影響,但同時會因為人類的活動(包括科技

      和文化教育等活動)而有不同程度的影響。所以在太陽極小期,經濟雖然傾向於不景氣,

      但不一定出現經濟大蕭條。

3.      其實太陽黑子不僅對人類的經濟帶來影響,還會對人類的思維帶來影響,因此,與經濟息

      息相關的政治也會受到影響。經濟下行的週期也會因為政治因素而推遲或提早發生。

太陽黑子對人類有影響與中國陰陽家的天人合一或天人感應理論相似。政治和經濟是人的活動,而人類無可避免受到星體(特別是太陽)活動的影響,所以太陽黑子理論可以預測世界政治和經濟的發展趨勢。

應用於香港樓市

1997-1998年太陽處於極小期,香港於1998年樓市爆破;

2008-2009年太陽處於極小期,香港於2008年樓市由高位下跌約兩成半;

2018-2019年太陽處於極小期,估計香港樓市將於2019年爆破(比最高位下跌超過三成)

按照約11年的週期,第24太陽黑子週期估計於2018年底結束,2019年至2020年太陽處於極小期。然而,在2018年初開始,太陽黑子減少的速度比預期快。在2018年頭六個月,有超過一半的日子太陽黑子數目為零。因此,這一太陽極小期提早一年出現(2018),估計會提早一年結束(2019)。估計香港樓市會於2018年底開始下調,到2019年正式爆破(比最高位下跌超過三成)

在樓市爆破前一年內,通常有股災甚至金融危機的出現。例如1997年亞洲金融風暴就發生在香港樓市爆破前。然而,股災或金融危機有時可以因為人類的活動(包括政府的政策措施或參與活動者的行為)而延遲出現。特別是金融危機,它可以在樓市爆破後才出現,從而令至股市遲過樓市跌到最低位。

運用《太陽黑子政治經濟理論》預測經濟走勢,必須評估人類的行為對經濟的影響,所以不能單純看太陽黑子的多寡。但太陽黑子的多寡仍屬主導地位,人類的活動只能夠推遲、加快或減低經濟下行的趨勢,不能改變這一物極必反的週期性現像。例如,香港樓價在2008年本應爆破(比最高位下跌超過三成),但因為在上一太陽黑子週期(23太陽黑子週期)期間,香港樓市出現長達5年的熊市(1998-2003),以致樓市只上升了3年便面對太陽極小期。基於2008年香港樓價處於約11年週期的低位,再加上人類活動的影響,所以只下跌約兩成半,未達爆破的程度。

2018年香港樓價處於約11年週期的高位,若由最高位下瀉,將超過三成,出現樓市爆破局面。所以,2019年香港樓市將會爆破,下瀉的程度將會非常嚴重。雖然香港人和香港政府吸收了過往樓市爆破的經驗,做了不少防禦措施(人類的活動),但這些防禦措施似乎不足(例如限制樓宇按揭借貸不能超過七成,未能正式落實),令到香港樓價處於週期的高位,因此,該些防禦措施應該不能抵禦這週一期的衝擊。加上2018年前半年超過一半的日子太陽黑子數目為零,相信2019年太陽黑子的數目也會較少。因此,這一週期香港樓價下跌的程度應該十分大,很大機會下跌超過五成。除非太陽黑子在這段期間大量增多,但這一機會甚微。

對政治的影響

太陽黑子開始大量減少,就已經對人類產生影響,從而對世界政治和經濟造成負面的影響。太陽黑子大量減少(甚至減少到沒有太陽黑子),會令地球的人類出現陽亢。權力慾較大、志向較高、思想極端的人較易成為領袖。無論透過民主選舉或世襲繼承,這類人都較容易掌權。其實透過民主選舉更容易選出這類人為領袖,因為選民也會因為太陽黑子減少的影響而出現陽亢。他們傾向於選出一位激進的領袖多於選出一位溫和的領袖。因此,當太陽黑子減少,地球較易出現狂人領袖。在狂人領袖當權之時,較易出現經濟危機甚至戰亂。政治影響經濟,而政治是由人去主理的,人受到天體(在此專指太陽黑子)的影響,出現極端的領袖。極端的領袖(特別是大國的極端領袖),會對該國甚至世界的經濟帶來長期的影響,即使太陽黑子已經增加,該國經濟仍會受到負面的影響。所以有些地區或經濟體會出現長期經濟衰退,經濟衰退時間可以超越11年的太陽黑子週期。這就是人禍,現時的經濟學較忽視人禍,所以經濟上行和下行的預測經常出錯。在政治上,以往口出狂言及言而無據的人會被人唾棄,但在太陽極小期,這些人會得到一批支持者。在互聯網發達的今天,他們可以透過互聯網發佈歪理和集結一群思想激進的支持者。

實例一:希特拉是在19348月成為德國元首的,當年正處於太陽極小期。

實例二:特朗普是在20171月成為美國總統的。2014年初正是太陽極大期的頂峰,2017年初

               太陽黑子的數目已經由高位下跌了三年,但仍未達到極小期,理論上特朗普應該尚

               未獲得過半數陽亢選民的支持登上總統之位。但因為美國特殊的選舉人票制度,使

               他險勝登上寶座。基於太陽黑子要到2020年才開始增加,所以在他的任期之內,

               他仍然可以得到大量陽亢的美國選民支持。

 

 

對人類健康的影響

在某一領域稱霸的人物一般都會在太陽極小期去世。因為太陽極小期令人類的身體傾向於陽亢,患心臟病、癌症等病的人較易病發。在某一領域稱霸的人物氣場較強,即使體質屬涼底的人因其成就而氣場增加(因為氣有助陽氣的提升)。在太陽極小期因陽亢而容易病發身亡。根據中醫理論,溫煦陽氣較寒涼陰氣更能令人延續生命,但若果某人身體機能已衰,根本無法接受過度陽亢之氣(虛不受補),所以較易病亡。尤期在太陽黑子數目為零的日子,身體虛弱並且在某一領域稱霸的人處於高危。在某一領域稱霸而又年老體弱的人能否避免於太陽黑子數目為零的日子逝世呢?答案是可以的。上文已指出人類的活動可以減少或改變太陽極小期的影響力(例如香港2008年樓市下跌較少,未達爆破的程度)。在太陽極小期,在某一領域稱霸的人只要減少性溫的食物,減少被陽光暴曬,遷居於天氣轉清涼的地方,少動多靜,情緒上以寧謐為主等等。則有機會在太陽極小期避過一劫。

問與答

:不是說年老體弱的人較易在冬天逝世的嗎,為何人們傾向陽亢反而較易病逝?

答:在太陽極小期(一般維期兩年),因為人類在這段期間較為陽亢,所以年老體弱的人在冬天也不易病死。他們反而在天氣較溫暖的日子(夏秋期間)病死或病發。因為全球暖化或其他原因,有時到了農曆十月天氣仍然和暖,年老體弱的人仍未渡過難關。相反,在太陽極小期以外的日子,因為人類的身體沒有受太陽黑子數目較少的影響而出現陽亢,所以體質偏寒的長者在冬天會較易病逝。

:為何太陽極小期會令人類陽亢?

太陽黑子是太陽光球上的臨時現象。它們是由高密度的磁性活動抑制了對流的激烈活動造成的,在表面形成溫度降低的區域。雖然它們的溫度仍然大約有3000-4500K,但與周圍5780K的物質對比,它們就顯得暗淡,外觀為黑點。激烈的磁場活動顯示,太陽黑子會導致次一級的活動,例如冕圈再聯結事件。大多數的閃焰日冕物質拋射都起源於可見到黑子群存在的磁場活動。太陽黑子活躍時會對地球磁場產生影響,主要是使地球南北極和赤道的大氣環流作經向流動,從而造成惡劣天氣,使氣候轉冷。相反,在太陽極小期地球的氣溫會比太陽極大期溫暖,人類的身體也會變得陽亢。但陽亢的程度會因人因地而異。在北半球,生於北方的人(或祖先來自嚴寒地區的人)通常傾向於陽亢(俗稱熱底),陽亢最甚者面部通紅,人也較勇武和不怕死。在太陽極小期之時,這些本來就比較陽亢的人會顯得更為陽亢,會傾向於以武力服人和具侵略性。在中國歷史上,隋朝時北方政權的領導人比南方政權的領導人勇武,結果一統天下。唐朝李氏也是北方人,同樣以勇武見稱。

 :近一百年全球變暖,人類會否更為陽亢?

:會!近一百年人類確實比較陽亢。全球變暖令到太陽極小期對人類的影響增加,人類比上一世紀更為陽亢,勇武和具侵略性的人較易掌權。因此,在二十世紀(1900-2000)人類死於戰爭和各種人禍特別多(遠比上一世紀多)。近數十年環保人士推動減排,是值得支持的,因為全球氣溫下降,有助減小人類陽亢的程度。

問:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(特別是中國大陸)是否有同樣的影響?

答:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(包括中國大陸)是會有影響的,但其影響的程度與香港必定有差異,甚至何時經濟開始下行也會有差異。例如中國大陸部份城市樓價比香港早下調,而且下調的幅度也比香港大。中國大陸幅原廣闊,每一個城市和經濟區所受太陽極小期也會有差異,中央政府及當地政府的政策以及當地人民的活動也會影響樓價的波動。簡單地說,全世界每一個地方都會受到太陽極小期的影響,但受影響的程度存在相當程度的差異,若某地方根本極少樓宇買賣的經濟活動,像文化大革命時期的中國大陸,那太陽極小期對中國的樓價沒有甚麼影響。此外,如果某一國家與其他國家有頻繁的經濟往來,太陽極小期對這一國家的影響也會較大。現在的中國經濟正好具備了以上兩個特點(頻繁的國際經濟活動和活躍的樓市),所以中國大陸的樓市很大程度上會受到太陽極小期的影響而下行。如此說來,像非洲和南美大部份國家豈非不會受到太陽極小期的影響?那又未必,如果那些國家沒有活躍的樓宇買賣活動,太陽極小期對該些國家的樓價影響大下。然而,任何國家都一定有經濟活動的,對於某些以農業為主的非洲和南美國家,即使它們與其他國家的經濟往來不多,太陽極小期同樣會大大影響它們的農業經濟。需知道最早將太陽黑子理論應用到經濟週期的學者,當時主要是研究太陽黑子理論對農作物收成的影響。道理很間單,農業收成很大程度上受天氣的影響,而太陽黑子的活動又會影響地球的天氣,所以太陽黑子的活動會影響農業收成。學者們最初以為太陽黑子只會影響以農業,不會影響工業和商業。後來他們發現以工商業為主的國家,她們的經濟週期與太陽黑子數目的週期存在密切的關係,從而發展到今日的太陽黑子經濟理論。雖然最早將太陽點子應用至經濟分析的傑文茲(W.S. Jevons)是一位經濟學家,他之後也有一些經濟學家發展這一套理論(更多的是經濟活動參與者應用和研究這一理論),然而,這一理論至今仍不被正統經濟學家所接受,認為是異類。筆者認為正統經濟學家是否接受太陽黑子理論並不重要,重要的是這一理論是否具備實用的價值。

問:甚麼是陽亢?

 答:陽亢是中醫的專有名詞,包含了肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。本理論所說的陽亢是廣義的陽亢,當中包含上火、溫氣、燥動、激進、積極有為等等,傾向於陽亢是偏向於多動積極,不一定達到肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。在太陽極小期,因為地球所接收來自太陽的陽氣增加,導致人類傾向於陽亢,但不是全部人類都變得陽亢,因為體質偏涼及品性溫和的人再陽亢也不會完全改變體質和品性的,但在太陽極小期會比其他時間積極和陽亢。體質溫熱的人在太陽黑子極小期會特別陽亢,做出一些極端的行為。

32. 林鄭 2018-12-10 16:14:39

林鄭:特區會更積極融入國家發展大局

【Now新聞台】行政長官林鄭月娥出席國家改革開放四十周年研討會致詞時,提到港人於改革開放中的貢獻深受中央肯定。

林鄭月娥又說當國家踏上改革開放的新里程時,特區政府會堅守「一國兩制」方針,並更積極主動融入國家發展大局,為兩地青年發展鋪橋搭路,協助青年實現個人理想。

33. 林鄭再提習四個希望 2018-12-10 17:12:15

改革開放研討會 林鄭再提習四個希望:冀港維護國家政治體制

莊恭南

最後更新日期:

行政長官林鄭月娥今早(10日)出席一個國家改革開放四十週年研討會時,再次提及早前與國家主席習近平會面時,習提出的四個希望,包括香港香港繼續主導和助力國家改革開放,建設國際創新科技中心;香港參與國家治理,實踐「一國兩制」、《基本法》下的相關制度,維護國家政治體制和國家安全等。

她又表示,香港在參與深化改革開放過程中,須保持一國兩制政策方針,同時撘橋幫助青年人擴闊發展空間。此外,中聯辦主任王志民等,亦有出席研討會發言。

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特首林鄭月娥表示,國家改革開放至今已有40年;形容已進入「輝煌年代」。她指,香港既是改革開放的參與者,也是受惠者,與國家共繁榮,兩地人民40年來甘苦與共,共同奮鬥。

她又提到早前訪京會見國家主席習近平時,對方提出的「四個希望」,包括希望香港繼續主導、助力國家改革開放,將香港建設成國際創新科技中心;希望香港融入國家發展大局;希望香港參與國家治理,實踐「一國兩制」規定下的相關制度,關心國家發展大局,維護國家政治體制,維護國家安全;以及希望香港積極參與國際人文交流,發揮民生相通的角色。林鄭表示,當國家改革開放踏上新征程之際,香港要繼續保持一國兩制政策方針,同時在發展中撘橋幫助青年人尋求更廣闊的發展空間。

中聯辦主任王志平在研討會上發言時表示,對香港來說改革開放是最大優勢亦是是最大舞台,又提到自己三度來港,參與港澳工作20年,對一國兩制和改革開放交相輝映,有許多體會。他指,改革開放和一國兩制的發展邏輯是一致的,最終會歸於一條主線,即香港與國家同發展,共繁榮;而中國特色社會主義進入了新時代,他希望香港各界,更積極主動參與深化改革開放,融入國家發展大局,再創獅子山下的新傳奇。

利豐集團主席馮國經指,全球經濟進入多事之秋,保護主義興起之下,國家依然選擇繼續改革開放,不但提出進一步改革開放,亦推出對外開放的具體措施,包括增加知識產權保護、擴大入口等。他認為,香港應該可以積極尋找新定位,發揮新角色,因中國企業會「走出去」,在全球配置產業鏈,而香港企業可以聯合內地企業一起走出去;又指,國內民營企業不了解國外投資環境,缺乏國際交易幾融資經驗,香港可以彌補內地民企不足,合作佈局全球供應鏈。馮國經指出,香港還可積極扮演供應鏈管理者角色,將中國內地和外國的生產消費市場連接起來;因未來的全球生產和消費會比目前東方生產、西方消費的模式複雜很多,而未來40年香港新角色,是成為國際產品進入內地市場的平台,從單方面發展變成雙方面的發展。他指,消費市場正從西方移向亞洲,亞洲正成為消費新力量,國家亦越來越重視進口,香港可以在變局中尋找新機遇,既可以貢獻國家,又可以成就自我。

行政會議召集人陳智思、中國社會科學院副院長蔡昉、港科院創院院長徐立之、全國人大常委會基本法委員會委員韓大元等亦有出席研討會。

34. 慳返 2018-12-10 18:16:30

幻想政府出招救樓市?林鄭:可以慳返


樓價急挫,近月有地產經紀促政府減辣,不過特首林鄭月娥出席香港經濟峰會時表示,雖然有人認為樓市下跌是壞事,但她認為是好事,又引述差估署數字顯示樓價自今年8月跌近3.7%,但調整幅度遠遠未能抵銷今年升幅,更遑論她上任以來的升幅,笑言幻想政府會出招救市,「可以慳返」。

談到香港經濟情況,林鄭指出,今年首季本港經濟增長驚喜,達到4.6%;第二季增幅放緩至3.5%,第三季增長則放緩至2.9%。她表示,留意到新加坡有類似情況,認為經濟走向是受環球影響,政府最新預測今年全年經濟實質增長為3.2%。

她指,去年底巿場對全球經濟前景樂觀,但不到半年經濟形勢逆轉,環球經濟開始洩氣。不過鼓勵香港人應具應變精神,即使未來存在隱憂,仍要對本港經濟前景充滿信心。

35. 汪敦敬 2018-12-11 18:12:57
林鄭特首說:「如果有人有任何幻想,見到樓價跌,政府會出招救市,可以慳番。」我同意的,樓價跌是好事!筆者不是轉軚,我的樓市預測是效忠在市場所見的,和心裡期望的可以不同!「點解要救市?平啲唔好咩?」事實是,樓價平一點可以令更多年輕人上車。

我評論樓市有唱淡和唱好的時候,但多數人都當我是好友,近期都捲入了網上的好淡之爭,無所謂的!好淡之爭的最好發展我認為就是更長期保持在現在這個較低樓價的水平!想一想,市場沒有按揭泡沫及購買力持續積聚下其實不易大跌,600萬以上的價格雖然未來一年都會受樓花的短期過多供應所影響,供應增加、優惠增多及價格戰互相踐踏三個階段將日益出現,但是600萬以下,尤其居屋的樓價是高速地收復失地,而600萬以下私樓例如嘉湖山莊成交量減少,是因為有關價格尤其是三房成交價回穩,不少之前480萬類似質素的單位,現去到520、530萬都已經有人承接,這個都是我們之前所預料的。
很多朋友都在現在這個較淡靜的時間積極準備入市,積極儲錢和整理好自己的收入證明,這個市場停滯愈耐,這班追求入市的社群就會愈多人享受到置業機會了,縱使一些看淡樓市的朋友我都建議積極準備上車、準備財務,因為即使樓價在現在水平再下調,也要準備充足的人才可掌握到置業良機,希望不同觀點的人都可以掌握到這個市場結構日益穩健下的置業機會。
36. 引刀一快 2018-12-13 06:58:31
咁講法,假跌即係假好事喇?
37. 頭籌李太 2018-12-13 15:19:13

李太話三年後會升,唔升都唔啦!!

【凱滙開賣】頭籌李太1,600萬買3房


從事地產生意的頭籌李生李太最終斥資1,600萬元購入凱滙高層3房單位,認為發展商平了兩成價錢出售,是次購入單位屬心水貨。李太認為附近觀塘海邊多寫字樓,相信可方便兒子將來返工。對於項目樓花期長兩年多,她認為樓市屆時將會回升。
38. 引刀一快 2018-12-14 02:58:14
呢個李太真係好,千幾萬買樓俾個仔返工,唔知佢仔做幾耐先至有千幾萬呢?
39. 凱滙單日一Q清袋 2018-12-14 11:39:17

首批488伙沽清 加推提價6%凱滙單日套56億

【本報訊】樓市沉寂多個月,觀塘新盤凱滙於淡市中推488伙應市,發展商以低市價兩成作招徠,累收7,760票,超購15倍。最終歷經八小時將首批單位沽清,平均每分鐘賣一間,單日套現逾56億元,僅次於北角柏蔚山6月時首日沽237伙,套現58億元。學者形容,發展商是次定價策略試出市場底價。
記者:陳寶恩 葉煜燊

相關新聞:大好友信置 採貨如輪轉策略

凱滙即晚加推280伙,折實平均呎價18,488元,較首張價單折實平均呎價17,388元高6.3%。折實價840.79萬至2,067.39萬元,折實呎價16,201元至20,954元,總值34.7億元。

加推280伙中,最平為2座7樓J室,實用485方呎,兩房開放式廚房間隔,折實價840.79萬元,呎價17,336元。發展商指,是次輕微加價2%。

平均一分鐘賣一伙

信置(083)、市建局及華置(127)合作的觀塘裕民坊重建項目凱滙一期,於上月底批出預售樓花同意書後,一周內連環推三張價單,平均呎價約1.7萬元水平,收票5日已累積7,760票,超額認購15倍。昨日早上9時半起開售,為疏導人潮,發展商於帝國中心外架起鐵馬。人潮高峯期於下午3時半出現,凱滙售樓廠外有數以百計準買家等候揀樓,人龍圍繞整個麼地道公園,籌號後至3,000號的準買家亦在場等候碰運氣。

凱滙八折定價搶攻,成功吸引觀塘老街坊入市,投資者亦重現市場。買家李生居住觀塘已經28年,見證裕民坊重建,等了10年,項目終於推盤,故立即購買。是次斥資1,000萬元購入凱滙兩房戶,首期預一半,打算用作收租,更豪言即使開價「3萬蚊一呎都會買」,因為住在觀塘28年有感情。他透露自己從事物流業,月入約6位數。

最終歷時約八小時,凱滙首批488伙全數沽清,平均一分鐘賣出一伙,吸金高達56億元。有兩組大手客分別斥資近4,000萬元,連購兩伙1座A室,屬四房套房間隔。至於今年首日吸金量之冠為新世界(017)的北角柏蔚山,3月時首日沽237伙,套現58億元,凱滙緊隨其後。

信置副主席黃永光表示,「好開心凱滙反應熱烈,亦感謝準買家的支持。」對於定價,黃永光形容是次項目價錢吸引,希望成為買家的「聖誕禮物」。黃永光補充,首批截收7,760票,入票中以兩房最受客戶歡迎,佔約五成多。

相關新聞:調查:逾半港人料樓價跌

學者:試出市場底價

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,雖然樓市於近幾個月以來持續下跌,但是次跌勢不似2015年時,同時出現經濟下滑的情況。他指出,上一次樓市下跌,同時令租金向下,惟是次下跌屬「乾跌」,樓市以外本港經濟情況良好,中美貿易戰亦無對本港經濟造成實質影響,相信今次跌市可較快回穩。

凱滙於淡市中以八折推盤,銷情熱烈,莊太量認為反映市民的對樓價接受程度就是八折左右,發展商已成功試出底價,相信之後發展商推新盤,約提供樓價一成折扣已經令市民踴躍入市。對於來年樓市走勢,莊太量認為至農曆新年前會再下跌約6%,整個跌浪合共下跌10%,料樓市過年後會回穩。 


40. 呢個李太真係好 2018-12-14 12:00:59
從事地產生意的頭籌李生李太

又話市道唔好要炒幾百人嘅? 不如 Lucy 同勞工處叫啲伙記去搵李太再就業!
41. 自我陶醉 2018-12-14 12:22:37
橋唔怕舊,最緊要有傻仔受,受訪嘅人大把都係媒,我太太多年前都被佢地產朋友搵過上電視做媒。
42. To 41 2018-12-14 13:07:43
若然當時假戲真做就發過豬頭了
43. 又有新盤 2018-12-14 13:49:42

【土瓜灣新盤】新地Downtown 38下周開價 聖誕前後賣樓

新地(016)副董事總經理雷霆表示,旗下土瓜灣Downtown 38短期上樓書,有機會下周開價及開示位,料聖誕假前後開售。

觀塘凱滙昨日一炮沽清488伙,另一市區新盤乘勢推盤。新地(016)副董事總經理雷霆表示,旗下土瓜灣Downtown 38短期上樓書,有機會下周開價及開示位,料聖誕假前後開售。

觀塘凱滙昨日沽清,問及是否「食住個勢」推盤,雷霆笑言,恭喜行家開紅盤,證明樓盤跟市價開售能吸引買家,而市場剛性需求仍充足,美國加息態度軟化,相信Downtown 38及凱滙皆有不錯銷情。

雷霆補充,首批單位有不少價錢低於600萬元,可以承造8成按揭,相信可吸引居屋向隅客。

新地代理助理總經理唐錦江表示,標準分層樓層每伙設11伙,有3部電梯,2房戶每層3伙,實用面積377至414方呎,1房戶實用面積300至309方呎,四座向都有,部份以套房設計,標準戶全部採開放式廚房。關鍵日期為2020年3月。

記者:陳寶恩


44. 土瓜灣新盤 2018-12-14 14:11:41
DownDown?
45. CCL三大指數連跌11周 2018-12-14 17:29:43

CCL三大指數連跌11周 歷來最長跌浪 惟新盤定價吸引促樓市交投

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,CCL八大指數再次齊跌。近8周以來出現5次齊跌,樓價向下調整持續,CCL,CCL Mass,CCL(中小型單位)三大整體指數齊跌11周,為歷史最長齊跌紀錄。

黃良昇指出,隨着昨天(12月13日)觀塘凱匯首輪開售即日售罄,對樓市的影響將於2019年1月上旬的CCL才開始反映。新盤定價吸引,刺激購買力湧現,加上新居屋向隅買家陸續回流二手市場,相信樓市買賣轉趨活躍。預期CCL繼續尋底,2019年次季樓價有望可以止跌。

中小型單位主導整體大市持續向下。近8周計,CCL(中小型單位)跌5.72%,CCL(大型單位)跌1.89%,豪宅跌幅明顯較少。同期CCL Mass跌5.95%,CCL跌5.12%,可見CCL跌幅被豪宅拖慢。

CCL,CCL Mass,CCL(中小型單位)三大整體指數齊跌11周,為歷史最長齊跌紀錄。中原城市領先指數CCL最新報175.59點,按周跌0.69%,連跌11周共5.9%,是2008年11月之後的最長連跌。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報177.02點,按周跌0.77%,連跌11周共6.30%,平了1998年6月時連跌11周的最長紀錄。

CCL中小型單位連跌15周

CCL(中小型單位)報175.35點,按周跌0.75%,連跌15周共7.31%,創該指數最長連跌紀錄。CCL(大型單位)報176.81點,按周跌0.41%。

新界兩區樓價持續下跌。新界東CCL_Mass報188.37點,按周跌0.39%,連跌15周共9.79%,創該區最長連跌紀錄。新界西CCL_Mass報158.31點,按周跌1.1%,連跌8周共7.88%。

港九市區中,九龍樓價跌勢較為顯著。九龍CCL_Mass報172.81點,按周跌0.86%,連跌7周共7.15%,是2015年12月之後的最長連跌。港島CCL_Mass報182.90點,按周跌0.61%

46. 施永青CCL肯定未跌夠 2018-12-14 18:19:09

【樓市連跌11周】施永青:CCL肯定未跌夠 樓價明年首季有支持

對於香港的樓市,施永青指,現時出現回落,不是香港樓市本身出現問題,而是受中美貿易戰影響,導致本港投資者入市審慎,預期是次樓市調整會維持一段長時間。他說:「第一級踩落黎起碼(二手市場)跌10%至15%,明年第一季便會找到支持......中原城市領先指數CCL肯定未跌夠。」

對於本港樓市何時重新恢復投資熱情,他表示,「要中國經濟作出一定調整,開始重新搵到新的增長動力,如今處於L形經濟,料最快三年才可恢復增長動力。」他建議政府把握這次樓市調整的時期,趁機修改逆周期措施。


47. 股榮 2018-12-15 11:22:14

三分二人供滿樓=樓價難跌?(股榮)

有網友問到香港目前自置物業及租樓數據,以及供甩樓的比例。最新上述數據,可以由2016年中期人口統計獲悉,雖然有兩年滯後,但不失為一個較客觀數字,而當中帶出,屬於香港最嚴重的兩大對立陣營。

2016年人口統計當中,有項是關於自置居所及按揭的統計,當年有121.7萬個家庭擁有自置物業,79.9萬戶已供滿樓,佔比是65.7%;有按揭的有41.8萬戶,佔比是34.3%。

另一邊廂,租樓的家庭數目有117.9萬,以當年全港總家庭250.9萬戶計算,租樓家庭佔比是47%,而自置物業家庭則有48.5%,另外4.5%就是免交租或由僱主提供。

122萬戶有樓家庭 VS 118萬租樓家庭,在這個環境下,無論是睇好或睇淡樓市,總會得罪或惹來逾百萬戶家庭的不快。

2016年數字如對比五年前(2011年人口普查),會發現有明顯變化。2011年整體家庭戶有236.8萬,自置物業有123.3萬,佔比52.1%,租樓有103.9萬戶,佔比43.9%。11年至16年間,有樓的少了逾萬人,租樓的家庭多了14萬戶,可解讀為部分早年落咗車,一直租樓未有重新上車,而更多可能是新家庭長租不買,令租樓家庭比例攀升。

曾有人指出,以2016年自置物業數字,66%家庭供滿樓,他們持貨能力強,沒有誘因要賤賣,港樓跌唔落。如果將供甩樓數字按年齡劃分,三分二供甩只是表面風光,實際可能是陰乾,因為未考慮到父幹跨代供樓的風險。

三分二供滿樓的背後,有一半是臨近退休或者已退休人士貢獻。2016年,年齡介乎55至59歲的家庭供甩比例是73%,數目達10.4萬個,年齡介乎60至64歲,以及65歲供甩比例是82%及91%,家庭數目合共27萬戶。這三批上一代人士,經過多年努力成功供甩,亦最具條件為下一代置業籌措首期,輕則以儲蓄棺材本協助,更有部份是透過加按套現,供甩變供過,甚至玩命式「一供二」。

這兩三年父幹助上車甚至供埋車,下一代由唔好意思變為天經地義,大眾亦由詫異變成理所當然。三分二家庭供甩,是上一代辛勞成果,更是他們退休安老的本錢。當樓市處上升周期,父母幹協力上車,的確令原本沒能力置業的下一代「上車」,變相令市況更熾熱、「需求」及樓價上升。但過去一季,部分屋苑自高位回落兩成始見承接,與所謂三分二供甩樓毋須減價並無關係,父母幹亦非「盲毛」,當進入下行周期,見形勢不妙紛紛消失,直至新盤或二手堅減始出現。

誠如部分網友所言,樓價就算跌多兩成,仍有很多年輕人買唔起,屆時父母幹的「購買力」會再被透支。要記住,父幹購買力不等於「抗跌力」,樓市下行周期下,跨代供樓風險難控。


48. Johnny 2018-12-15 12:11:32
開心淡,勸你一句回頭是岸
49. 施生又靠估 2018-12-15 17:08:26

樓價持續回落,雖然觀塘新盤凱滙即日沽清首批488伙,但中原集團主席施永青仍唱淡樓市,直指現時樓市「未跌夠」,二手樓價起碼下調10%至15%;若樓市要復甦「快都要3年」,故希望政府研究「減辣」。

施生,請你不要再估樓市了,因為你經常估錯。

50. 淡友年年估,唔中當冇講過 2018-12-16 11:59:00
淡友自覺幸福,置業者是可憐蟲。

由佢啦,反正好友唔會少忽肉,淡左話乜就乜啦,最醒係佢咯。
51. 藍籌盤呎價1萬 2018-12-19 19:33:34

麗港城銀主盤僅售550萬 比高峰價跌三成

消息指,麗港城35座低層G室銀主盤,實用面積517方呎,兩房間隔,剛大幅劈價以550萬元沽出,呎價僅10,638元,平過新界居屋。代理都話,麗港城都不知幾耐未試過有低過600萬元成交。麗港城兩房單位,今年高位賣過900萬元,就算近期跌市,上月最低成交價都要660萬元,如今只售550萬元,比上月低位再低110萬元或17%。與屋苑今年兩房平均成交價800萬元以上比較,跌幅仍達三成。

該單位由一間「財仔」放售,曾表明物業「唔齊契」(缺契)。不過,代理指,新買家為投資者,已諮詢律師意見,有機會補契,做到按揭。

據土地註冊處資料顯示,單位賣方姓洪,2004年以185萬元買入單位,獲東亞銀行提供第一按揭,至2015年2月至4月期間,四度向四間不同財務公司加按,涉及二按及三按。單位今年3月已還清第一按揭,向東亞贖回物業。但業主尚有三間財務公司按揭貸款尚未還清,而業主亦於今年8月被申請破產。

本報上月直擊該銀主盤,屋內狀況可用「走佬款」形容,裝修頗殘,牆紙甩皮甩骨。廚房垃圾桶仍有一袋垃圾未清走,裏面有一個飯盒及三個膠樽。打開雪櫃傳出惡臭,一舊檸檬已變壞變黑。其中一間睡房的窗台有死曱甴。新買家購入單位後,或須花數十萬元裝修。

該銀主盤今年7月曾委託一間拍賣行拍賣,開價690萬元,已較當時市價約800萬元為低,但最後仍賣不出。至8月22日,銀主把單位於公開市場放售,開價780萬元,一個月後,叫價已減至738萬元,到上月,叫價再劈低至680萬元,最終累減近三成終成交。

記者:朱連峰

52. C觀點 2018-12-24 10:58:10

香港樓市進入了下行周期嗎?

政府表示,由於未能確定樓市是否已進入下行周期, 所以不會在現階段撤銷遏抑樓市的辣招。行內有人對此表示失望;但我對政府的表現並不感到意外。政府做事向來審慎,常為了避免犯錯,盡量不想過早作判斷。以至常予人反應遲鈍的印象。

然而,大部分行內人士都認為,無論是用基礎分析,還是用圖表走勢來推斷, 樓市都已進入了下行周期。

從基礎分析的角度來看, 中美的博弈已進入冷戰狀態,兩國的分歧是短期裏沒法調和的,緊張與不穩定的局面將持續數以年計。 這樣的環境是不利於不動產投資的。今後,資金會選擇投放在流動性更為靈活的股市、債券與商品期貨市場。

另一方面,中美在政治上的對立無可避免會擴散到經濟領域;除了會影響進出口貿易外,戰線還會擴展至金融市場與外匯市場,甚至連學術交流也可能因而中斷。美國除了自己會出手外,還拉攏全球的盟友也全方位制約中國。 因此,出問題的已不只中美兩國,而是全世界都會被拖落水。此之所以,國際貨幣基金會已全面調低來年各國GDP增長的預估。 樓市的表現不可能與經濟增長背道而馳,經濟如果下行, 樓市亦只好跟着下行。何況本港樓市自2003年復甦以來,已連升了15年,已透支了大量前景美好的預期。所以,不用經濟真的步入衰退,只要經濟表現不如預期中那麼好,也會令很多投資者失望。他們當中一定會有部分重新調整投資部署,形成對地產市場的壓力。

此外,政府已下大決心要解決房屋問題 ,目標是要增加供應,平抑樓價。這目標雖然難以一步到位,但必定可以漸見成效 ,並讓投資者不得不改變對未來的預期。現時的樓宇供應量與偏低的年代相比,已增加了一倍有多。供不應求的情況理可逐步解決。

從圖表走勢技術分析的角度來看,中原城市領先指數已連跌了12週,跌幅雖然只有6%左右, 但趨向性十分明顯。以市場上的成交分佈來看,低價成交的比例正在不斷增加,而能維持高價的成交正日漸減少。市場上不斷出現的是創新低的成交,而創新高的成交已多時未見出現過。這些情況都顯示,低價的成交才是當前最具標誌性的成交,並對後市有較大的主導作用。

最近,賣得好的一手樓盤,價格比預期的平了超過兩成,但二手市場的跌幅卻只有6%;所以我相信,二手市場的跌幅還會進一步擴大,才能令二手市場的跌幅追齊一手市場的跌幅。

現時樓市除了出現價格回落外,成交量的萎縮就表現得更為驚人。在高峯期,土地註冊處每月登記的買賣合約可以靠近二萬宗,但近期卻跌到只有每月五千宗水平,只及高峯期的四分之一。即使是一向交投較為活躍的屋苑,平時每月起碼也有十多二十宗交易,但近期卻跌至每月只有兩三宗。這樣的情況只有沙士期間出現過,可見情況並不尋常。這種寂靜,令人覺得一場特大的暴風雨正在來臨。我個人相信,樓市已進入了下行周期。


53. hk01 2018-12-28 09:17:37

【生物科技】難吸引海外專才 莫樹錦:莫非要人住劏房?

撰文:

近年本地大學有開辦生物醫學學士及碩士課程,當中亦涉及基因組學、生物訊息學等專科,但相關本地專才仍然緊絀。雖然港府推行「科技人才入境計劃」,針對生物科技、數據科學、人工智能、機械人及網絡安全等方面輸入專才,可是,由於要保護本地人才,計劃規定申請的科技公司每聘用三名海外人員,便須聘用一名本地全職僱員和兩名本地實習生,而本地僱員均須安排從事與科技相關的工作。

生物科技公司健科國際創辦人高醇新表示,聘請生物科技人才的薪金高,一來私人小型公司沒有足夠資金招聘合適人才,二來由於本地人才較少,故主要都是在海外尋找。他透露,其公司現時有16人,近半都是生物科目相關的碩士、博士,以往會要求具兩年或以上經驗,但由於本地人才缺乏,故即使是剛畢業的博士生也「照殺」,預計還需要招多三至五名相關人才方能滿足要求。

安傲生物科技創辦人錢寶生亦有同感,認為聘請生物科技人才始終是公司發展的一大困難,尤其是本地人員,而且未必符合公司需要,故至今仍在考慮是否申請「科技人才入境計劃」。另外他指出,若提供基因檢測服務,需要有遺傳學人才解答客戶疑問,可是從事相關學科的人數少,以致人才出現斷層,不單是香港,其他國家亦有類似困難。

高醇新表示,聘請生物科技人才的薪金高,私人小型公司沒有足夠資金招聘合適人才,加上本地人才較少,故主要都是在海外尋找。(龔嘉盛攝)

倡專門團隊「客制化」支援

人類基因資料龐大,要解讀並賦予其「意義」,需要生物訊息學、生物程式以及基因組學三方面的人才協作。錢寶生說,初創公司資源有限,難以獨力支撐。他建議仿效美國的小型企業創新計劃,以政府全資方式,直接注入資金協助初創企業發展,並以大學科研導向的方式,連結私人公司合作研究項目,大學的「品牌」相對於知名度低的初創公司,較易招募人才,大學生亦能到私人公司實習,互相得益。最後將研究結果公開,私人公司亦可將成果應用於消費者身上,令科學研究能夠成功「走出來」。

高醇新在美國從事生物科技十六年,因看好內地市場而選擇在香港科學園落戶,認為香港不僅科技較先進,加上具有獨特國際化都市的優勢,易於與外國科技人才交流。他原本也曾考慮留美發展,但在美國開展類似事業,單是一部儀器已需要逾百萬元,在相同人才條件下,所需的資金、成本較香港高出三至五倍,加上內地的市場發展潛力龐大,香港發展前景更為明朗。他的目標是在香港建立自家品牌,繼而打入內地市場,沒想到是來到香港,還是要面對資金上的困難。

「政府投放多個億(資助),我們一分錢也沒拿到。」他認為,政府投放資金支持創科公司是好事,但科學園的資助過於散亂,由於人手有限,公司根本不能騰出更多人手及時間處理行政文件上的事宜。「為何沒有專門的團隊負責協助初創公司處理?」這是一直以來困擾高醇新的疑問。他解釋,每間公司的情況不一,當局應該有特定團隊專門發掘具潛力、富創意的發展項目及公司,並派專人實地視察、交流,以了解私人公司的需要,再給予直接的支援。他表示,現時當局沒有分析每間公司的獨特性,而是統一地設立條件,如基本的配套租金豁免,令不同公司的特別需求受忽視。

創新及科技局回應指,現時基金設有專屬網頁,提供基金下各個資助計劃的詳細資訊,包括內容簡介、申請資格、指南和表格,以及評審機制,在今年7月亦推出一站式查詢熱線,統一接收及處理關於基金下各個資助計劃的查詢,為申請人提供更適切快捷的協助。位於香港科學園內的一站式業務支援中心TecONE,亦為科技業中小企業提供全面資訊服務,企業可就其初創業務作進一步查詢。

錢寶生預料未來十年基因檢測將會廣泛應用在醫療診治上,屆時醫生除了基本血液檢測外,甚至需要為病人進行基因檢測。(龔嘉盛攝)

土地問題礙海外人才回流

基因檢測技術日漸普及、價錢趨低廉,坊間相關服務及產品五花八門,質素參差。錢寶生指出,政府現時未有就基因檢測制定標準指引,以監管檢測服務市場。他強調,這不代表政府要以「大政府」角色將所有項目納入規管,反而是政府應該作為「共同合作」角色來制定指引,讓業界以自願模式跟從。除了政府制定指引外,若基因檢測產品符合美國、歐盟等國際相關規定,亦可保證服務質素。

錢寶生預料未來十年基因檢測將會廣泛應用在醫療診治上,屆時醫生除了基本血液檢測外,甚至需要為病人進行基因檢測。他認為政府應增加有關基因檢測的宣傳教育,讓公眾及早理解。

中文大學醫學院腫瘤學系系主任莫樹錦多年來致力研究癌症,最近獲歐洲腫瘤學學會頒發終身成就獎,他亦是海外回港的醫學界人才,並參與生物科技創科相關的發展。他同意香港的確難請基因測試的人才,年輕人較少會投身科研,以致具資歷的人才不足。他認為,未來發展不能單靠政府推動,而要透過捐助及藥廠、國際機構等多方面合作。  

他特別提到上世紀八十年代到美國深造,及後回流內地發展的「海歸派」。內地近年銳意發展生物科技,故推出各項政策吸引相關人才回流,例如燃石醫學及艾德生物等公司即為成功代表。燃石醫學在基因測試上處於領導地位,艾德生物則以肺癌檢測聞名。

莫樹錦認為,香港在生物科技方面亦有不少「海歸派」,若要吸引他們回流,除了相關資源投放及支援外,更大影響的是「土地問題」。他指,香港根本沒有合理租金水平,讓初創公司缺乏合理發展土壤,「租金已經食一半(開支),變相聘請科研人才的資源就會變少。」他補充,即使科學園對創科公司有初期的租金補貼,但長遠仍與其他地方租金相差不多。「要人回流都要有地方給人居住,他們在美加等較舒服地方生活,莫非要人回港住劏房?」

莫樹錦直言,回流人才多數是事業有成,故必定考慮居住環境、子女教育等因素,以及香港是否有足夠的研究平台予自己發揮,可是香港相應的配套不足,如回流香港的科技人才或需要自行尋找住所、學校。他建議可以嘗試以較小規模的形式引入人才,並建立一個小社區,以滿足他們的居住及教育需要,並有相應的配套及支援以支持他們的工作。

宜建測試平台 確保基因產品質素

科研要人才之外,發展基因檢測產品還需要有完善規管,確保消費者權益。中大生命倫理學中心總監區結成醫生曾撰文,指由於基因訊息涉及範圍太廣,如部分變異不能確定是良性還是與疾病有關聯、與疾病有關聯又不等於會發病等,巨量的基因資訊甚至會為消費者帶來憂慮。若提供商業性基因組測序的公司缺乏專業和企業倫理,發出的報告或基於不完全的資訊詮釋,最終會誤導消費者。

莫樹錦指現時網絡上充斥大量假資料誤導消費者,僅靠消費者委員會跟進投訴及海關執行的《商品說明條例》,難以有效監管基因檢測產品,因此需要一個驗證產品的水平測試平台。他舉例,現時科技已可從血液驗出晚期癌症,提供更有效的治療選擇,相關的基因檢測產品亦已為美國市場接受。可是,以血液基因來預測癌症風險或尋找早期癌症的技術仍未成熟,目前只適用於鼻咽癌,但市面已有聲稱可發現其他癌症的基因檢測產品,「如果畀錢去做多數被呃錢。」



54. 汪敦敬 2018-12-31 00:38:05
汪敦敬總裁話明年樓價觸底,七成物業收復失地,甚至有升幅。


55. 南華早報 2019-01-25 10:54:26

Analysts change their tune, forecast an up to 15 per cent increase in Hong Kong home prices this year

25 January 2019

If you have been holding out for a steeper drop in the prices of residential property in Hong Kong, you are in for a disappointment. Analysts – even those previously forecasting declines – are increasingly of the opinion that prices will bottom out by March. And then rise by up to 15 per cent by December this year.

Nicole Wong, regional head of property research at securities company CLSA, said the sheer amount of money deposited in Hong Kong banks as well as demand from new residents who no longer need to pay the buyer’s stamp duty, will drive the rebound.

Three makes a trend, as CLSA becomes third bank to forecast Hong Kong’s home prices to drop

“Last year’s correction was because of a slide in the stock market and the value of the yuan. But these factors have now stabilised,” she said. The company correctly predicted the correction last year – the Centa-City Leading Index dropped by more than 9.8 per cent from a peak in August 2018.

The low possibility of an interest-rate increase means Hongkongers will turn to property investment, said Wong. “Hong Kong’s total deposits are at record highs. With so much money, and with interest rates possibly not rising by the end of the year, returns will not be high. [Cash holders] will look for a way out,” she said.

Hong Kong’s bank deposits stood at HK$4.99 trillion (US$640 billion) by November 2018, according to the Hong Kong Monetary Authority. Wong said the total savings were 59 times the market value of new apartments sold last year.

She also said the buyer’s stamp duty, an additional 15 per cent duty imposed on non-permanent-resident and corporate buyers in effect in Hong Kong since October 27, 2012, applicable to about 20,000 mainland Chinese immigrants who settled in the city on work visas, will cease to affect this population. And this will unleash a sizeable “pent-up” demand for about 8,000 units.

Last year’s correction was because of a slide in the stock market and the value of the yuan. But these factors have now stabilised

Nicole Wong, regional head of property research, CLSA

Hong Kong’s benchmark Hang Seng Index has been on an overall uptrend since January 3, and the value of the yuan against the Hong Kong dollar has generally been rising since December 1.

The latest research by Citibank also backs the view held by Wong. “We expect home prices to bottom out in February or March, with pent-up demand unleashed since January, strong demand-supply imbalance and potential interest rate peaking driving homebuyers back to the market,” the bank said in a research note led by property analyst Ken Yeung.

The bank, which was the first to correctly forecast last year’s correction in Hong Kong home prices, also said: “Home prices will rise by 10 per cent … until the end of this year.”

Derek Chan, head of research at Hong Kong brokerage Ricacorp Properties, too said home prices will bottom out by March, but added that they would remain flat from April until June, and then rise by 10 per cent in the second half of the year.

He said a low unemployment rate and the shortage of land would drive this trend.

First sign of relief as analysts forecast Hong Kong’s residential property fever to break in second half

Lung Siu-fung, an analyst at financial services provider China Merchants Securities International, was, however, less optimistic and said home prices will only bottom out by June and then rise by 5 per cent in the second half of the year.

He said current market headwinds, such as the US-China trade war and a slowing Chinese economy, would prevail and drive this trend.

56. 【大灣區】 2019-03-02 15:39:34

【大灣區】林鄭:落實8項便利措施  高端人才享「港人港稅」

2019年3月1日

粵港澳大灣區建設領導小組於北京召開第二次會議,主管港澳事務的國務院副總理韓正主持會議。韓正表示,今次會議要確定今年重點工作,研究符合大灣區建設需要,滿足三地需求的政策措施。

特首林鄭月娥會後表示,大灣區建設領導小組同意落實八項有利於港人的措施,其中包括高端人才享「港人港稅」、全面啟動出入境便利化試點等。林鄭稱將落實對港澳人士進行稅務補貼,港人到當地工作只需交香港稅款,內地與香港稅款的差異會由當地政府承擔,退回稅項差額可免徵個人所得稅,惟有關措施現時只限於高端人才。

林鄭表示,若港人於內地停留不足24小時,將不計算一天的日數,她稱此舉有利來往大灣區投資或發展產業的人士。(政府新聞網圖片)

林鄭會後表示,中央高度重視大灣區發展,因大灣區是國家戰略,她稱大灣區發展最重要是符合三地人民需求和利益,在會議上通過8項有利於港人的政策和措施,而韓正亦要求三地政府和中央部委在2019年要「成熟一項推一項」。

《新華社》出稿指,國務院副總理韓正要求粵港澳三地要扛起主體責任,積極協調配合,以確保戰略舉措落地見效,強調中央各有關部門要各司其責,抓緊落實支持大灣區發展的各項具體政策措施,其中領導小組辦公室要深入研究,協調解決跨區域、跨領域、跨部門的問題。

第一項:港人逗留未滿24小時免繳內地個人所得稅

按現時規定,在內地工作每年超過183天的,須按內地的稅率繳交當地稅,這項措施,令不少香港的專業人士對回內地城市工作存有顧慮,亦不利於香港企業調派香港的員工往內地長駐。林鄭表示,會放寬有關標準,若港人於內地停留不足24小時,將不計算一天的日數,她稱此舉有利來往大灣區投資或發展產業的人士。

第二項:對境外工作人才設稅項補貼政策

另外會對境外工作人才設稅項補貼政策,吸引港人到內地工作,林鄭稱港人到當地工作只需交香港稅款,內地與香港稅款的差異會由當地政府承擔,退回稅項差額可免徵個人所得稅。林鄭稱目前於前海及橫琴已先行,現會擴至9個大灣區城市,惟有關措施現時只限於高端人才。

特首林鄭月娥會後表示,大灣區建設領導小組同意落實八項有利於港人的措施,其中包括高端人才享「港人港稅」、出入境便利化等。(資料圖片)

第三項:支持大灣區事業單位公開招聘港澳居民

林鄭形容此措施「未去到做省既公務員」,但她稱省市的事業單位可公開招聘港人,稍後會有管理辦法和程序出台,相信較適用於高端人才或省市欠缺的人才。

第四項:鼓勵港澳青年到大灣區九城市創業

現時前海已有「深港青年夢工場」計劃,林鄭指方便港澳青年在大灣區創業的項目能「多做、大做」,她稱早在2018年12推出試驗計劃,由非政府組織招聘有意在大灣區創業的香港青年,落戶深圳創業基地,再為他們提供創業支援、引路等服務。林鄭提及,現時已接觸廣洲、珠海和惠洲等城市,冀稍後可成立大灣區青年創業基地聯盟,方便青年獲得創業資源。

第五項:港澳高校及科研機構參與廣東省科技計劃、第六項:全面啟動出入境便利化試點

對於全面啟動出入境便利化試點,林鄭表示,此舉可讓持回鄉證的港澳居民,以回鄉證在內地辦理各項事務。

第七項:分階段讓港澳非營運小汽車 經港珠澳大橋出入內地

林鄭表示,此舉讓香港私家車人更容易使用港珠澳大橋,但她強調措施只屬單方面,粵方車輛不會有此安排。

第八項:擴大貨物跨境快速對接實施範圍

林鄭稱此舉便利於貨品跨境情況,將會擴大海關通道的實施範圍,她又指上述八項措施已回應市民反映的意見。


57. 浪子粉絲 2019-03-04 01:31:59
浪子兄好勁,一早就預見林鄭上台後會出力推升本港樓價。公私比由64變73減私樓供應,明知冇地却推出空置稅打殘施工量,明日大愚引發大爭議大辦論玩拉布。招招毒辣。招招有效。

推升樓價,有心有力。
58. 韓正 2019-03-05 00:04:56

【2019兩會】韓正:未來30多項惠港政策出台 讚林鄭「積極作為」

主管港澳事務的國務院副總理韓正,今日(4日)下午在北京政協禮堂接見參加兩會的港澳全國政協委員。

據了解,韓正讚揚特首林鄭月娥「積極作為、市民普遍認同」,並以取締民族黨為例子,直言香港「政治生態不錯」。他又希望大灣區可以「讓香港青年人有希望、可以發展、達成夢想的地方」。

主管港澳事務的國務院副總理韓正今(4日)下午3時接見在北京出席全國兩會的港澳政協委員(香港電台影片截圖)

主管港澳事務的國務院副總理韓正今(4日)下午3時接見在北京出席全國兩會的港澳政協委員(香港電台影片截圖)

據了解,韓正在會上提出3大重點,首先他分析國內外形勢,指出內地經歷不平凡但發展向好的一年,內地成功處理3大攻堅位,即脫貧、環保及防範各類風險,去年GDP總量達到90萬億元人民幣,人均9300美元,預料明年可以達到一萬美元,即全面小康。

韓正認為林鄭月娥「積極作為、市民普遍認同」,在環境、經濟、政治及民生上有所作為,其中談及「政治生態不錯」,舉例如取締民族黨,又引述香港失業率達到2.8%新低。

至於第二點,韓正指中央在大灣區發展上,有系統地聽取港澳意見及作出宣傳,首先於農曆新年後公布規劃鋼要,讓香港解讀,其後才在全國宣傳。中央就港澳關心議題有所著墨,如在稅項上作出建議,又預告將來會有30多項惠及港澳的政策出台,「大灣區總體是讓香港青年人有希望、可以發展、達成夢想的地方」。

最後一點,韓正指港澳政協委員應當繼續發揮「雙重積極作用」,在長期繁榮穩定中勇於擔當,並在維護國家主權、安全及發展利益當捍衛者。

據悉,會上有14名委員發言,當中10人屬港區政協,包括世衛前總幹事陳馮富珍、醫管局前主席胡定旭、信和置業主席黃志祥、 滙豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝、浸會大學前校長陳新滋、招商局集團董事長李建紅、經常在親中報章撰文的屠海鳴、霍英東家族第三代長孫霍啟剛、律師會前會長蘇紹聰及中信資本控股首席執行官張懿宸。

各人均就其所屬範疇發言,如陳馮富珍及胡定旭談及港人在國際作用及醫療改革;黃志祥談及大灣區發展;王冬勝談及防範金融風險;陳新滋談及發展國際創科中心;霍啟剛談及國民教育、認識國家及青年議題;蘇紹聰談及法律及人工智能等科技,而李建紅更提議在大灣區發行數字銀行及數字貨幣。

全國政協委員陳清霞直言,國家對大灣區屬前所未有般重視,認為香港對融入大灣區建設正面,直指大灣區是香港難得的機遇。全國政協委員吳傑莊則認為韓正關心香港,支持香港發展及繁榮穩定。

59. 施永青 2019-03-05 19:01:33
施永青話今有可能高破去年高位,又爆升過,你信唔信?


60. 呂志和 2019-03-05 20:08:19

呂志和:港樓市已稍為跌定 若土地供應不足樓價一定升

2019年3月5日

本港樓市有復甦跡象。嘉華集團主席呂志和出席公司酒會後表示,過去半年樓價已經下跌逾10%,目前已經稍為跌定。

不過問到樓價未來走勢,他沒有正面回應,只表示市民生活水平,已不足以負擔樓價,政府將公私營房屋比例調整至「七三比」,反映政府關心市民住屋問題。

嘉華集團主席呂志和表示,發展商是按市況投地。(洪嘉徽攝)

冀社會大眾幫政府覓地

他又指,香港有很多土地,卻因各種原因,沒有辦法使用,他希望大眾要幫政府覓地,「 無論身份高、身份低,都要幫政府搵地,唔夠供應,樓價一定升。」他在訪問中多次重申,社會大眾一定要想辦法為政府覓地。至於會否與政府合作,他未有回應,只說發展商是按市況投地。

問到今年集團推盤步伐,呂志和強調自己是「中型發展商」,會按市況推盤,不加價,亦不會減價賣樓。

61. 大公報 2019-03-18 10:32:05
港可成高端人才樞紐中心
時間:2019-03-18 03:17:10

為配合粵港澳大灣區建設,廣東省、深圳市按內地與香港個人所得稅稅負差額,對在大灣區工作的境外(包括港澳台)高端人才和緊缺人才給予補貼,消除香港專業人才北上創業、就業要負重稅的疑慮,實現了港才港稅。這項稅務新政策可說是大灣區制度與機制上突破與創新,有助促進人才流動,推動粵港澳深化合作、融合發展。

今次大灣區稅制突破,意味粵港澳進一步形成一體化格局。背靠祖國、面向國際的香港,搭上國家高速發展快車,為經濟發展注入新動力,對專才而言更迎來更多事業發展機會。因此,大灣區稅務新政策有助進一步提升香港吸納國際人才的競爭力,具條件發展成為連繫內地與國際之間的高端人才樞紐中心。

目前粵港澳大灣區有三個關稅區,不利於協作發展。例如內地個人所得稅率最高為百分之四十五,而香港個人所得稅率上限則為百分之十五,可見兩地稅負相差很大,新政策估計可為北上創業、就業的香港專才大幅降低一半稅負,這如同打通大灣區人才流通的血脈,促進粵港澳經濟融合發展。

更重要的是,稅務新政策並無統一的高端人才和緊缺人才定義標準,交由廣東省、深圳市作判定,這可彈性地吸引各方面人才。同時,包括港澳台等境外人士在內地居住每年累計滿183天,且連續六年,才須繳納內地個稅,這比前有所放寬。換言之,大灣區稅務新政策頗具針對性,有助粵港澳廣納人才,推動整個大灣區經濟發展更上一層樓。

稅務新政策有利香港經濟,「掏空」香港人才庫之說顯然並非事實。首先,區域經濟發展大趨勢下,人才交流合作是十分正常,這對於粵港澳大灣區打造成為國際科創中心有關鍵性影響,尤其是大灣區規劃綱要提出推進「廣州、深圳、香港與澳門」科技創新走廊建設,灣區科創人才流動是十分重要。

其次,在國際人才爭奪戰中,香港具相當競爭力。事實上,香港作為粵港澳大灣區最國際化的城市,且有完善監管、良好法治、有效交通與醫療系統,在招攬國際人才有一定優勢。近年內地與國際頂尖科研機構紛紛落戶香港,包括中國科學院轄下的廣州生物醫藥及健康研究院和北京自動化研究所、美國麻省理工學院、瑞典卡羅琳醫學院和法國巴斯德研究所等,香港科創生態不斷完善,將進一步提升對人才吸引力。

第三,隨着全球經濟重心東移,國際人才也瞄準中國的機遇。粵港澳大灣區為國家創新發展提供引領與示範作用,科創發展勢頭銳不可當。麻省理工學院在港成立美國以外首個創新中心,就是看中了香港以至大灣區的發展機遇無限。

美國擬收緊移民與升學政策,對於香港而言是機不可失,當局宜加力吸引高端人才,特別是華裔科學家,以打造成為科研人才高地。
62. 汪敦敬 2019-04-07 09:20:17

汪敦敬︰未來18個月樓價升30%

樓市直逼去年高峯,有「最準樓市專家」稱號祥益地產總裁汪敦敬,在近期樓市大陽春下再作出新預測。汪過去憑其「龍市理論」多次準確預測樓市走勢,他表示,樓市已進入新的龍市一期(上升周期),忠告市民好好珍惜未來18個月,期間樓價升幅可達三成,揚言嘉湖山莊兩房單位有機會高見700萬元。資深投資者林一鳴則指,曾看淡樓市而賣出自住樓的人,「有機會餘生在香港都要租樓」。

汪敦敬去年提出樓市「假跌」的說法,即樓價下跌,但市場不斷累積更多購買力,當購買力谷到一個點而引爆後,樓價便出現報復式反彈。上年購買力便過份累積,繼而較容易出現報服式反彈。當面對少盤時,很多區份賣了最平10個單位後,樓價自然跳價,升幅10%至15%。汪說,本港樓市自2009年出現一種新常態,他發表了「龍市概念」,分一及二期。一期代表上升周期,二期為調整周期,不斷循環,特性是一浪比一浪高,谷底一次比一次高,過去曾出現三次龍市周期。

他預測,新的龍市一期(第4次)已來臨,估計今年5月至7月,本港樓價會追平上一個頂。當平頂後開始計9至18個月,即到達「龍一」的頂部,期間樓價升幅可達24%至31%不等,平均升幅28%。2016年11月出現的龍市周期,樓價20個月升幅29%。2011年6月的龍市周期,樓價17個月升幅更達31%。不過,當「龍一」見頂後,進入「龍二」,樓價下調幅度約10%。

樓價急反彈,嘉湖山莊500萬元內已經無盤,低位反彈逾兩成。汪敦敬表示,去年跌市,嘉湖山莊兩房跌到420萬元,「果時咁平價係獎勵當時夠膽入市的人」。但他認為,息口低及供應不足,長遠而言,樓市升多跌少,現時仍然是入市好時機,尤其是正在租樓的人,形容現在買樓是「制得過、化算」,因為樓市只是剛起動而有力。二手兩房單位500萬元仍然吸引,長遠兩房及三房需求大。汪忠告未買樓的市民,「仲有9至18個月,好好珍惜呢段時間,唔好以為會跌返轉頭」。假設未來18個月內樓價升幅28%,即嘉湖山莊平均呎價將由上年7月高位11,204元,升至14,341元。嘉湖山莊一個兩房單位,去年造價高達588萬元。若汪預言準確,即去到2020年底,嘉湖山莊兩房有機會高見700萬元。

汪亦提到不少市民對買樓經常猶豫不決,而錯過入市時機,「唔可以起的時候驚,跌的時候不敢買,消費者唔好睇市啦!」,尤其租樓的人有能力就應去馬。他又指,今次樓市所見到的反彈,不單止是細價樓,中價樓以至豪宅紛紛起動,形容是多年來未見過的全面板塊啟動。

樓價高企問題,汪認為不難處理,只要政府增加土地供應,相信一、兩年內樓市一樣有機會放緩,但似乎香港的後生仔不太喜歡造地,這是不妙及矛盾。

香港落車易上車難,資深投資者林一鳴分享一個上不返車的故事。他說,「幾年前我也有一些朋友,相信政府的辣招可以打壓樓價,加上官員不斷說買樓有風險,結果就賣樓了,以目前的樓價及按揭成數,他們可以買番原本自住樓的機會,是零,只能永遠租樓。」近年樓價急升,最慘是幾年前看淡樓市的人,將自住樓賣出,現在未能買回,有機會餘生在香港都要租樓。林又指,近期樓市不算出現恐慌入市,只是去年負面因素已經消除,觀望買家開始不再等,開始入市了。他估計未來樓市還有上升空間,會挑戰2018年中的歷史高位,較目前再升5%。