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房地產分析
多倫多住宅是 passive 投資好選擇
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年5月30日

筆者投資多倫多地產已有多年, IRR 有兩位數字,以通常"買完就交給當地管理公司代勞其他事項" (如出租,book keeping,報税等,當然要付服務費用) 之習慣,且借貸水平不高 ( passive 投資意味要睡得安樂,倘若買一百元貨貸借了當中九十元就難以完全安寐,也不可 passive 地處理,要親自睇實,然而,借貸水平高於賺錢時有助提高回報),歷年來組合有租收亦有所升值,整體回報表現算是不錯。

倘若現在才開始passively投資多倫多住宅,會有上述或更好回報嗎?真係天曉得,過往遇見的未必重覆,但又確有機會繼續,筆者主觀地覺得關鍵在於:

1) 閣下的耐性 = 除了近數年,多市住宅過去升值可用"平穩但平淡"來形容,當然個別買盤會有超乎想像的回報,但若不耐心讓組合成長十年八年難有持久成績,正如優質年份好的紅酒是要等待多年才可飲用一樣,太早飲(出售)享用不了其好處。

有時財又真的不進急門。

2) 閣下的定力 = 有兩層面; 一個是內心的,例如淡定,尤其當市場有所動盪時,另一個是財力,例如借貸有限繼而於市場波動時亦可保持運作便是有財力。市場如何變化實在管不了,但借幾多是自己可控制的。

船頭怕鬼船尾驚人的也不行。

3) 利用租客幫你供樓 = 買樓投資好處之一是有按揭可做,保守只表示借貸不要過多,但可貸而不去借也非上策,若要 passive,最理想是租金扣除開支及按揭贖款後有一點剩餘,一來可積存些儲備以應付不時之需,二來也無須再按月填補租金的不足。

你的 IRR 會不及那個借盡的投資者,但同時沒有太大風險,就算市場有風浪亦不怕,借盡的可翻艇。

4) 加拿大以致安大略省及多倫多皆是行普通法的地方 = 簡單來說,有點熟悉以及投資有保障。還有產權大多數是永久的,可傳授後代。

5) 市場資訊充足 = 不是說百分百充分,但一般是足够的,且住宅市場有規模,即不致被少數市場參與者主宰。

6) 住宅需求未來十年有增無減 = 有研究說假設沒有過大的經濟調整,安省及多倫多會繼續是吸引移民與"外省人" [即非安省的加拿大人]之重地,預計每年增多十萬八萬之數,而建屋數量因各種技術及政策原因未能追上形勢。

此外留意税例和稅務安排,例如夫婦倆聯名投資有助減輕整體稅額,因稅率是累進的。

倘若連投資的時間也控制了得,回報就更如虎添翼。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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