銀主盤都冇人吼

　　特首施政報告終於出爐，對減辣招，正如一般人的估計是擠牙膏式的。中原老板施永青當然大失所望而提出批評也是自然不過的事。因為大家都會推論，在當今經濟前景不明朗和地產在跌價的陰影之下，政府也明白，如果減辣一步到位，必定引發眾多的賣盤，令已經十分蕭條的地產市場雪上加霜。最明顯的市場反應是十六個銀主盤在大減價二成多情況下竟然無人津問，可見近二十年來由炒家主導的香港地產牛市已經結束。說難聽點，許多昔日無限風光的炒家如果不是做了大閘蟹，也是為了每月要支付昂貴的利息而正在苦苦掙扎。最好的例子是以前不少炒家都羨慕的波叔家族，在當今削價差不多只有買入價的一半的困境下，不知道是否能夠無須走上破產的可悲結局。

　　中原是地產中介，前一段時間已經有大陸媒體《第一財經》報道，中原在大陸被開發商的拖佣總共高達三十億人民幣。而香港的成交每況如下幾乎冰凍，面對營運成本一時難以縮減，對中原來說地產價格迅速大跌才能更快的恢復成交的數量而增加收入。否則作為香港地產中介一哥的中原，也會面臨流動資金短缺的挑戰。

　　其實更早出現 Cash-flow 問題更可能是過份舉債的發展商。中原城市領先指數從 2009年美聯儲量化寬鬆的 70 漲到 2021年最高峰的 190，其中在 2016年又受惠於大陸房價不跌的政策和北水南下，而從指數的 125 重新上漲。但自 2018年以來的四年多只能在高位的 170 到 190間震盪，現在事後諸葛亮，中原城市領先指數已經是強弩之末疲態畢露。今天中原城市領先指數是 155，剛跌穿2017 年的強大支撐位160，下個目標是2016 年的125，跌幅大約還有20%。考慮到世界政經格局的急巨變化，而美聯儲改變利率走向可能性依然不大，中原城市領先指數繼續考驗更低的支撐點95 可能是一步之遙。只好祝不動大腦的剛性買家好運。