发展商平衡风险 供应户型料两极化
近几年地价狂飙，皆因多幅市区靓地出售，主导了市场供应，地价升又带动楼价升，两者互相拉抬，这种情况预料明年仍会持续。香港文汇报梳理6个市区供应重镇，发现短期仍有可建逾3.84万伙的土地待售。测量师指，即使短期有大量市区地供应，在楼价高企下，地价亦难下跌，而发展商为了平衡市场需要及高昂的投地成本，未来市区新建单位或会各走极端，倾向兴建小型及大型单位，换楼的中型户势必买少见少。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
政府近年公布的财年卖地表中，港岛区及九龙区的供应不断上升，2015/16年度可供发售的29幅住宅地中，港九合共只有7幅，占比例24%。2016/17年度已急升至12幅，占该年度可发售29幅住宅地中的41%。至本财年、即2017/18年度，可供发售的28幅住宅地中，港九合共已有16幅，占比高达57%。
未来2年市区地3.8万伙
现时滚存在卖地表内的住宅地，市区地仍然属主流，九龙区有11幅，港岛区有1幅，合共12幅市区地，占卖地表内住宅数量19幅的63%；而多个铁路项目及新发展区亦位於市区地段，包括启德发展区、安达臣道石矿场、将军澳日出康城、前茶果岭高岭土矿场、何文田站、黄竹坑站等，连同上述卖地表12幅市区地的单位，合共可提供逾3.84万伙，预料未来两年市区地主导卖地的局面不会改变。
普缙集团企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典表示，市区地主导近年卖地市场，其实曾经接触个别发展商对此表示担忧，但多幅市区地依然高价成交，反映发展商普遍对后市乐观，所以暂时看不到地价会因为市区地供应增加而下跌。不过最近中资买地步伐放缓，相信明年地价会回复理性，惟即使按照目前地价去推算，相信明年高地价的局面不会改变。
换楼中型户会买少见少
然而，多幅市区地高价成交，而每一幅未来落成后的售价都估计高达每方尺3万元，市场人士担心未来楼市是否有能力承受这么多高价成交。张圣典回应，发展商其实正正亦是担心过多高价供应的出现，因此相信在未来开则时会作出调整，或会更多兴建1至2房的小型单位，或4房以上的豪宅单位，反而3房的中型单位会较少兴建。
张圣典说：「现时买楼主要系两类人，一系上车刚性需求，另一类就系富裕人士，反而中间换楼人士就唔汤唔水，啲单位会比较难卖，所以未必会为此开则。」他又指，在现时政府的辣招及按揭成数下，其实亦不鼓励换楼，所以会变相令发展商减少供应中型单位，出现新建单位「天与地」的现象。
加快重建及补价觅土储
值得留意的是，今年政府供地结构出现变化，除了出售官地及一铁一局项目外，私人发展及重建项目亦占了极大部分，财年首两季（3月至8月）私人发展及重建项目多达13,020伙，一定程度平衡了市区地主导带来的影响，亦为政府带来「近水」解决不断减少的土地储备。
张圣典指出，地价高企，更多发展商会倾向旧楼重建及补地价重建等，因为可免於招标竞争，买地成本较低。而虽然私人发展及重建项目的数量庞大，好像西贡十四乡、屯门兆康第54区、将军澳85区石角路，三个大型地盘可建楼面已达835万方尺，但始终发展主动权在发展商，即使政府乐见土地供应上升，未来亦难以纳入常规土地供应预测之中。
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