市區地續推 帶動樓價升

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地產新聞
市區地續推 帶動樓價升
(文匯報) 2017年12月18日
發展商平衡風險 供應戶型料兩極化

近幾年地價狂飆,皆因多幅市區靚地出售,主導了市場供應,地價升又帶動樓價升,兩者互相拉抬,這種情況預料明年仍會持續。香港文匯報梳理6個市區供應重鎮,發現短期仍有可建逾3.84萬伙的土地待售。測量師指,即使短期有大量市區地供應,在樓價高企下,地價亦難下跌,而發展商為了平衡市場需要及高昂的投地成本,未來市區新建單位或會各走極端,傾向興建小型及大型單位,換樓的中型戶勢必買少見少。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

政府近年公佈的財年賣地表中,港島區及九龍區的供應不斷上升,2015/16年度可供發售的29幅住宅地中,港九合共只有7幅,佔比例24%。2016/17年度已急升至12幅,佔該年度可發售29幅住宅地中的41%。至本財年、即2017/18年度,可供發售的28幅住宅地中,港九合共已有16幅,佔比高達57%。

未來2年市區地3.8萬伙

現時滾存在賣地表內的住宅地,市區地仍然屬主流,九龍區有11幅,港島區有1幅,合共12幅市區地,佔賣地表內住宅數量19幅的63%;而多個鐵路項目及新發展區亦位於市區地段,包括啟德發展區、安達臣道石礦場、將軍澳日出康城、前茶果嶺高嶺土礦場、何文田站、黃竹坑站等,連同上述賣地表12幅市區地的單位,合共可提供逾3.84萬伙,預料未來兩年市區地主導賣地的局面不會改變。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,市區地主導近年賣地市場,其實曾經接觸個別發展商對此表示擔憂,但多幅市區地依然高價成交,反映發展商普遍對後市樂觀,所以暫時看不到地價會因為市區地供應增加而下跌。不過最近中資買地步伐放緩,相信明年地價會回復理性,惟即使按照目前地價去推算,相信明年高地價的局面不會改變。

換樓中型戶會買少見少

然而,多幅市區地高價成交,而每一幅未來落成後的售價都估計高達每方呎3萬元,市場人士擔心未來樓市是否有能力承受這麼多高價成交。張聖典回應,發展商其實正正亦是擔心過多高價供應的出現,因此相信在未來開則時會作出調整,或會更多興建1至2房的小型單位,或4房以上的豪宅單位,反而3房的中型單位會較少興建。

張聖典說:「現時買樓主要係兩類人,一係上車剛性需求,另一類就係富裕人士,反而中間換樓人士就唔湯唔水,啲單位會比較難賣,所以未必會為此開則。」他又指,在現時政府的辣招及按揭成數下,其實亦不鼓勵換樓,所以會變相令發展商減少供應中型單位,出現新建單位「天與地」的現象。

加快重建及補價覓土儲

值得留意的是,今年政府供地結構出現變化,除了出售官地及一鐵一局項目外,私人發展及重建項目亦佔了極大部分,財年首兩季(3月至8月)私人發展及重建項目多達13,020伙,一定程度平衡了市區地主導帶來的影響,亦為政府帶來「近水」解決不斷減少的土地儲備。

張聖典指出,地價高企,更多發展商會傾向舊樓重建及補地價重建等,因為可免於招標競爭,買地成本較低。而雖然私人發展及重建項目的數量龐大,好像西貢十四鄉、屯門兆康第54區、將軍澳85區石角路,三個大型地盤可建樓面已達835萬方呎,但始終發展主動權在發展商,即使政府樂見土地供應上升,未來亦難以納入常規土地供應預測之中。