楼市黑洞警号
2019年4月19日
人类首次拍摄到宇宙黑洞照片之际，香港人也见证地球「黑洞」诞生，所说的是全港住宅市场严重缺盘，哪管劣质单位亦迅即被高价吸走，有入冇出，犹如堕进黑洞。事实上，楼市从去年8月至今年1月短暂下调，主要由於市场担心中美贸易摩擦恶化、内地经济放缓及美国继续加息，即使如此亦无震出多少盘源，直至今年首季三大负面因素逆转，且未来几年新楼供应量恐断崖式下跌，想令小业主出售手头上物业难上加难。无怪乎中原指数（CCL）一口气连升10周，距去年历史高位只差4%，反映有楼的没楼的都不相信政府有板斧增加「供应」，当局料将被迫在「遏抑需求」方面再出手，例如进一步调高辣招税。
负面因素逆转 疯抢潮再现
金管局喜欢做压力测试，去年下半年爆出的3个炸弹，就像最大的压测，检验全港业主心理和财务承受力。结果证明，绝大部分有楼人士铁过杨传广、硬过Ironman，即使去年12月至今年1月楼市股市情緖最悲观时期，劈价盘数量依然极少，基本上一出即很快被趁低吸纳。
及至1月下旬，市面盘量接近干塘，遇上中美经贸谈判渐现曙光、内地改革及支持中小微企业力度远超预期、美国联储局忽然由鹰变鸽暂缓加息，甚至预告叫停缩减资产负债表，三大利淡前景顿变无限光明，楼市从地狱折返人间。难怪中原集团老板施永青等等不少业界人士纷纷转軚，由睇淡忽变大好友；正如施老板解释，眼见市场多项因素出现重大变化，看法当然要随之调整，就如天文台根据气象最新情况改变天气预测，否则只会刻舟求剑。
对等待上车的准买家来说，最失望是在去年下半年 引刀傻嗨・土著・自醉・浪子・望东楼 等淡淡悲观预期时，因吓亲震出的二手放盘量非常有限，显示普遍业主防守力顽强，以及港人「砖头情结」深厚。一句到尾，承受力较弱或惊青的业主已於过去几个月投降，如今楼市又热起来，有楼在手的业主又岂会轻易放售。
由於全港缺盘，市场由buyers' market再次转为sellers' market，封盘和反价成为常态，买家欲购得心头好无可避免要追价，并须斗快开票显示诚意，「冇楼睇」成交个案大增，楼疯重现可期。中原指数连涨10星期，只要再升4%便突破去年8月高位，其实现时不少屋苑的成交尺价和总价已迭创新高。
置业者除了想有机会趁楼价回顺时上车，始终寄望港府能够增加土地供应，可是这方面一直停滞不前。根据团结香港基金会最新研究报告，本港土地储备持续消耗，就算考虑到政府早前全面接纳土地供应专责小组8项「搵地招数」，今后几年公私营住宅供应量仍将面临「断崖式下跌」。
供应断层 全方位住宅荒
其中，去年（2018年）私楼落成量达2.1万伙，创2005年以来新高，但好景难再。基金会估算，2019至2023年私楼年均落成量将降至约1.85万伙，较此前预测的2018至2022年年均数字减少11%；而在2023年更将缩至仅1.33万伙，较2018年少接近四成。
另一方面，有分析估计本港每年私楼需求量达2.5万伙，换言之去年2.1万伙「高位」供应量根本不足以应付当年需求，兼且2006至2017年累计逾10万伙短缺量尚未「找数」，若考虑到未来几年短缺愈加严重，这条数比量子力学更襟计。
或曰，特首林郑月娥上场后雷厉风行把公私营住宅供应比例由6∶4改为7∶3，新建的公屋、居屋、绿置居、港人首置盘等总可消化一些私楼需求量？然而实情是据团结基金估算，未来4个财政年度公营房屋年均落成量只得1.83万伙，远低於《长远房屋策略》定下的每年3.15万伙目标，短缺率逾40%，同时公屋轮候时间将由5.5年进一步延长至超过6年。因此，本港之住宅荒实属全方位，公营房屋自身难保，遑论帮补私楼。
面对供应短缺死胡同，基金会建议政府加快动作，尽速把25幅未改划土地用来起楼，以解燃眉之急，惟初步推算可创造供应量仅约2万至3万伙，长远始终要靠「明日大屿」等大规模填海造地计划；惜在最乐观情况下，「明日大屿」首批单位最快要等到2032年才落成，远水难救近火。
政府技穷 斋靠辣招抑需求
无论如何，楼市再趋疯癫，很可能动摇港府威信（自林郑2017年7月上任至今，中原指数累涨12.5%），当局必须「做啲嘢」交代。创造供应手段既呈乏力兼技穷，唯有用老方法炼需求，再推辣招；但单靠遏抑和扭曲市场能否挫折楼市长升势头？只好抬头问黑洞找答案。
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他的分析，笔者问他何时卖楼，他说怕自己看错，所以不会卖楼。现时不少业主，都与该名业主取态一样。
