樓市黑洞警號
2019年4月19日
人類首次拍攝到宇宙黑洞照片之際，香港人也見證地球「黑洞」誕生，所說的是全港住宅市場嚴重缺盤，哪管劣質單位亦迅即被高價吸走，有入冇出，猶如墮進黑洞。事實上，樓市從去年8月至今年1月短暫下調，主要由於市場擔心中美貿易摩擦惡化、內地經濟放緩及美國繼續加息，即使如此亦無震出多少盤源，直至今年首季三大負面因素逆轉，且未來幾年新樓供應量恐斷崖式下跌，想令小業主出售手頭上物業難上加難。無怪乎中原指數（CCL）一口氣連升10周，距去年歷史高位只差4%，反映有樓的沒樓的都不相信政府有板斧增加「供應」，當局料將被迫在「遏抑需求」方面再出手，例如進一步調高辣招稅。
負面因素逆轉 瘋搶潮再現
金管局喜歡做壓力測試，去年下半年爆出的3個炸彈，就像最大的壓測，檢驗全港業主心理和財務承受力。結果證明，絕大部分有樓人士鐵過楊傳廣、硬過Ironman，即使去年12月至今年1月樓市股市情緖最悲觀時期，劈價盤數量依然極少，基本上一出即很快被趁低吸納。
及至1月下旬，市面盤量接近乾塘，遇上中美經貿談判漸現曙光、內地改革及支持中小微企業力度遠超預期、美國聯儲局忽然由鷹變鴿暫緩加息，甚至預告叫停縮減資產負債表，三大利淡前景頓變無限光明，樓市從地獄折返人間。難怪中原集團老闆施永青等等不少業界人士紛紛轉軚，由睇淡忽變大好友；正如施老闆解釋，眼見市場多項因素出現重大變化，看法當然要隨之調整，就如天文台根據氣象最新情況改變天氣預測，否則只會刻舟求劍。
對等待上車的準買家來說，最失望是在去年下半年 引刀傻嗨‧土著‧自醉‧浪子‧望東樓 等淡淡悲觀預期時，因嚇親震出的二手放盤量非常有限，顯示普遍業主防守力頑強，以及港人「磚頭情結」深厚。一句到尾，承受力較弱或驚青的業主已於過去幾個月投降，如今樓市又熱起來，有樓在手的業主又豈會輕易放售。
由於全港缺盤，市場由buyers' market再次轉為sellers' market，封盤和反價成為常態，買家欲購得心頭好無可避免要追價，並須鬥快開票顯示誠意，「冇樓睇」成交個案大增，樓瘋重現可期。中原指數連漲10星期，只要再升4%便突破去年8月高位，其實現時不少屋苑的成交呎價和總價已迭創新高。
置業者除了想有機會趁樓價回順時上車，始終寄望港府能夠增加土地供應，可是這方面一直停滯不前。根據團結香港基金會最新研究報告，本港土地儲備持續消耗，就算考慮到政府早前全面接納土地供應專責小組8項「搵地招數」，今後幾年公私營住宅供應量仍將面臨「斷崖式下跌」。
供應斷層 全方位住宅荒
其中，去年（2018年）私樓落成量達2.1萬伙，創2005年以來新高，但好景難再。基金會估算，2019至2023年私樓年均落成量將降至約1.85萬伙，較此前預測的2018至2022年年均數字減少11%；而在2023年更將縮至僅1.33萬伙，較2018年少接近四成。
另一方面，有分析估計本港每年私樓需求量達2.5萬伙，換言之去年2.1萬伙「高位」供應量根本不足以應付當年需求，兼且2006至2017年累計逾10萬伙短缺量尚未「找數」，若考慮到未來幾年短缺愈加嚴重，這條數比量子力學更襟計。
或曰，特首林鄭月娥上場後雷厲風行把公私營住宅供應比例由6︰4改為7︰3，新建的公屋、居屋、綠置居、港人首置盤等總可消化一些私樓需求量？然而實情是據團結基金估算，未來4個財政年度公營房屋年均落成量只得1.83萬伙，遠低於《長遠房屋策略》定下的每年3.15萬伙目標，短缺率逾40%，同時公屋輪候時間將由5.5年進一步延長至超過6年。因此，本港之住宅荒實屬全方位，公營房屋自身難保，遑論幫補私樓。
面對供應短缺死胡同，基金會建議政府加快動作，盡速把25幅未改劃土地用來起樓，以解燃眉之急，惟初步推算可創造供應量僅約2萬至3萬伙，長遠始終要靠「明日大嶼」等大規模填海造地計劃；惜在最樂觀情況下，「明日大嶼」首批單位最快要等到2032年才落成，遠水難救近火。
政府技窮 齋靠辣招抑需求
無論如何，樓市再趨瘋癲，很可能動搖港府威信（自林鄭2017年7月上任至今，中原指數累漲12.5%），當局必須「做啲嘢」交代。創造供應手段既呈乏力兼技窮，唯有用老方法鍊需求，再推辣招；但單靠遏抑和扭曲市場能否挫折樓市長升勢頭？只好抬頭問黑洞找答案。
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他的分析，筆者問他何時賣樓，他說怕自己看錯，所以不會賣樓。現時不少業主，都與該名業主取態一樣。
