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今年会有一个较长时间小阳春
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今年会有一个较长时间小阳春
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2019年1月21日
上星期五，中原指数再跌1.01%，连续两个星期下跌，总共跌了2.48%，令到一直睇好楼市的人心惊胆颤，友人问楼市会跌到几时，是不是在春节后如果有小阳春出现，代表楼市止跌回升，友人揸了重货，我不敢吓佢，唯有避重就轻的说，今年楼市将会有一个较长时间小阳春，友人听到小阳春已经非常开心，不过，他并没有留意小阳春只会在不景气的时候才会出现，如果市况理想，地产商毋须刻意制造一个小阳春，较长时间小阳春代表楼市会继续下跌，这虽然是语言伪术，但目的是令到持有多个物业的业主安心一些。
现在的小阳春是地产商刻意制造出来，除了要营做有大量需求的气氛外，最紧要的是减价，甚至要大幅减
价，如果不减价，在今时今日，新楼盘一定卖不出去，我话今年会出现一个较长时间小阳春，即是地产商要不断减价出售新楼盘来剌激销情，小阳春才会延续下去，严格来说，新楼盘在地产商减价之下虽然销情不俗，但楼价就会继续下跌，老实说，这种小阳春只是对物业代理有利，地产商不要也罢，不过，在新楼空置税之下，地产商又不得不卖楼，就算不愿意都要制造一个小阳春。
在过去，当小阳春完结之后，向隅的购买力会流入私人楼宇市场，令到二手楼楼价又会反覆上升，甚至屡创新高，今年则有些例外，向隅的购买力会继续留在新楼巿场，等待另外一个新楼盘推出，没有足够购买力，二手楼业主如果想卖楼唯有减价，结果是令到楼价是不断下跌，这个结果虽然符合官员们意愿，但亦相当危险，因为如果太多业主认为楼价会不断下跌而出售他们的物业，在承接力不足之下，楼价随时会出现断崖式下跌，直到成交量增加，楼市才会稳定下来，所以，大家应该希望每年都会出现一个小阳春，但不希望这个小阳春逗留太久，否则，就会弄巧反拙，楼价会下跌至一发不可收拾。
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今年会有一个较长时间小阳春
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1.
只有大价楼跌 |
| 2019-01-21 10:10 |
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咁就唔系楼市小阳春，而系一手楼小阳春啦
市场只有一手成交冇二手，地霸就可以压佣金，AA之前又话唔再做信和盘既？系时候展现骨气，中美联手抵制一手盘，睇下点？
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片哥, AA 底底而家系六千定八千? 二手唔够成交会拖冧 AA 店吗?
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真真薯片兄
有冇睇到云兄留言，话资讯发达，网络取代AA，呢种讲法有点想当然，AA做到嘅嘢，AI学习唔到，不过，一定要审情度势，边一路都唔好得罪，唯一可以得罪嘅，就只有淡友。
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快哥, 卖自住要上淘宝做商户, 似乎比较难搞, 98岁果个点做买卖呢? 网 A 又冇舞高弄低, 挫弱扶强, 自己卖身又骗人卖身哩啲催化功能, 老尸应该还有一点剩余价值。
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8.
第9年全球最难负担 |
| 2019-01-21 13:38 |
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香港楼市连续第9年全球最难负担 不吃不喝20.9年才能买楼 国际公共政策顾问机构Demographia发表2018年全球国价负担能力报告，香港已经是连续第9年成为全球最难负担的地方，楼价对家庭收入中位数比例进一步恶化，由2017年的19.4倍上升至20.9倍，即是说要不吃不喝不消费20.9年才能买楼，再次成为该调查历来最高水平。 香港比例是20.9倍 第二位温哥华为12.6倍 报告指出，是次调查期间香港的楼价已经回落，部份地产专家预期2019年楼价会下跌15至25%，但仍然是香港人负担不起。 该调查以城市的楼价中位数除以家庭全年入息中位数，数值愈大负担能力愈差。 以全球而言，排在香港之后最难负担城市为温哥华以及悉尼，两地楼价对入息中位数比例是12.6倍及11.7倍。香港是20.9倍，由此可见水平远超其他城市。 去年8月至11月跌7.2% 全年计楼价仍上升 香港楼价连升28个月之后，去年8月起回落，4个月内下跌了7.2%。但截至去年11月，全年楼价仍然较2017年底上升3.8%，可以在8月之前楼价仍然大幅上升。 由於楼价仍然高企，政府早前已经表示没有迫切计划改变楼市「辣招」措施。 以入息中位数计算，香港人要20.9年不吃不喝才能买到楼，比例远超全球其他城市。（资料图片） 以3成首期计算 供楼负担比率已高达74% 以供楼负担比率计算，香港现时为74%，而这个数字是以7成按揭计算。也是就说，一般市民就算付出3成首期，仍要动用收入74%去供楼，数字远远高於1998至2017年20年平均水平的44%。如果借用8成甚至9成按揭，供楼负担比率就会更高。 政府曾表示，如果利率在现水平上升多3个百分点，供楼负担比率会升至97%。 美国城市平均较可负担 比例仅为3.5倍 至於在309个调查城市之中，平均以美国城市最可负担，全国楼价占家庭入息中位数仅3.5倍。爱尔兰及加拿大分别是3.7倍及4倍，属於「稍为负担不起」。
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9.
入息中位数 |
| 2019-01-21 15:33 |
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阿前财以入息中位数论楼市, 不是已经被证明是夏虫语冰?
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| 每月现金收入 | 经济活跃户 | | (HK$) below 4,000 | 19,000 | | (HK$) 4,000 - 5,999 | 14,200 | | (HK$) 6,000 - 7,999 | 21,700 | | (HK$) 8,000 - 9,999 | 38,400 | | (HK$) 10,000 - 14,999 | 156,600 | | (HK$) 15,000 - 19,999 | 210,200 | | (HK$) 20,000 - 24,999 | 210,200 | | (HK$) 25,000 - 29,999 | 173,800 | | (HK$) 30,000 - 34,999 | 179,300 | | (HK$) 35,000 - 39,999 | 145,600 | | (HK$) 40,000 - 44,999 | 136,400 | | (HK$) 45,000 - 49,999 | 106,800 | | (HK$) 50,000 - 59,999 | 172,200 | | (HK$) 60,000 - 79,999 | 202,400 | | (HK$) 80,000 - 99,999 | 104,600 | | (HK$) 100,000 and above | 169,600 | | Total | 2,061,000 |
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观乎这两个月一手劈价盘接连大卖，小阳春提早出现无疑。但有物业代理话二手盘成交不多，极为淡静。所以不算是小阳春。 想请教博士及各位师兄，现在这种情况如果唔算系小阳春，咁算系乜春？
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十一楼，问得好。一手无论平均价或者谂深都大幅高过二手市场。我都唔明点解一手仲抢紧而二手就乌蝇。
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我都有留意到同区二手楼平均尺价往往低於一手楼平均尺价。我估因为一手有高成数按揭，二手要俾三成首期，故一手旺二手淡。 重有，所谓一手楼劈价，是与同区新楼(几年楼龄)相比。二、三十年以上旧楼尺价较低(除折旧外，旧楼的地价和建筑成本通常比新楼低好多)。新楼与旧楼并非处於同一平台相比。试想同一尺数，同一价钱，同一地区，梗系买新楼！
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人头按系事实，新／旧楼楼价系应该有一定嘅parity（理论上系循序渐进嘅，因为新楼占总体楼宇面积应该系越嚟越细，当然市场唔会每期都有适量嘅各种楼龄物业成交。）但系一／二手楼成交平均合约值嘅差距实在太大（二手楼照计面积应该大啲挂）。不过亦可能被啲别野土影响到。 figure系百万
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to 15/f
借问声平均价个数据边度黎？这数据和我对一二手楼的看法差不多，新楼其实好少话做到平过二手 / 同二手一样，比既premium 又大，近年买既新楼同二手楼既收租回报也是二手比较好（因为尺价同管理费都平），见到其实买一手就算守好几年，都无二手整体回报好，但系一手就枪住买，二手最大问题系你买左必须要装修，又系一个另外既成本，以现今既成本，装修家私都用你 10% 楼价，而且新楼卖得最快既一搬都系一房同最平既单位，可见预算多上车既人系唯数比较少既人，再者一手枪二手客主要系 12 年之后既事，12年前 1手只拈2手既 1/10 ，其后就大幅去到 1/3 ～1/4 ，可见系有楼既人唔愿卖，如果可以搵到放盘数目就可以证明这点。如果系噤，楼价也许是因为由一手楼带动，也许最多也只能跌到带动之前的水平 ＋ 通帐，而且正如之前所讲一手楼系由AA 捉D市场最有钱既买家出黎买，同二手好唔同，买家重可以还价，一个系有价讲，一个系无价讲，有差距好易明白。
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17.
引刀一快 |
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| 2019-01-22 00:41 |
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所以我谂AA 最强既本事系发掘街上既有钱人，香港地个个人都想做有钱人，比AA讲你两句有钱就自自然然上马，所以新楼经常挞订，成交量唔够AA梗系收宿，M&A 梗系经济唔好既时候做事半功倍，输钱都做，系因为市占率啫，问题系以而家既辣招之下，AA 想市占都难，因为就算有实力买家都唔会换黎换去D马，所以老C 最想既系快D去辣，如果唔系佢D 钱就会白输，问题系香港有钱人太多，所以林郑一句就话谂都唔洗谂，普通市民，一层起，两层止，无乜唔妥，D货归晒边既话，楼市就唔会再跌，噤政府就局住卖市价地，就会无限LOOP，你见立法会己经谂紧差响减免只做一层，就知 E个系政府睇到既问题，业主既数目应该不停减少中，你见父干母干，其实唔少系人名问题所至，之前AA讲 辣招之后系用家市，其实应该系强者市，弱业主货强者得，如果同一手买，有如和地产商斗强，可能过去三几年既人都模左顶都唔出奇，即系你去接李嘉诚中环中心，接果个以为自己比李生hold 货能力强，其实谁真正强，时间己话你知，大食细，未必买果个就系大，要睇卖货果个系咩情况先算。话说小阳春应该系班有钱人几个月都无买野又手痕，平均每月一手成交都有 1500 单，11月 10 月 夹埋先得 1000 单，即系黎紧E 几个月要消化返 1500 ＋ 1000 ～3000 既买家先得，因为个个地产商都知，E 几千个客点都会买野，问题系买边一个地产商既野而且，所以至有减价吸客，E D 客吸晒之后，只会变返 1500 左右既消量，如果看淡点，今年供应比去年前年都要多，噤我谂E 三四个月都系一手大平卖既时间，正如头先所讲，发展商先系强者，佢减价重系有钱搵，经过E 三四年大搵特搵，我唔觉得地产商要贱卖佢地D货，只系买家被托市多时，己经唔睇人地成本价，而系睇人地平均价黎买野，突然谂到个好有趣既比遇，好十年八年前D 三仔四仔重系大卖特卖既时候，卖既系D上左年纪既买家既愚昧，因为上网睇跟本唔洗钱...
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系政府嘅土地注册处，我将成交宗数同成交总额相除就得出上面个图，十二月个数应该系比啲别野土影响咗，所以比我抽走咗。
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20.
真真薯片 |
| 2019-01-22 09:24 |
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