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楼市虽冰封 未宜看太淡
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2018年11月21日

楼市虽冰封 未宜看太淡

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  近期楼市交投淡静,上月份(10月份)二手楼仅录得1800宗成交,11月份也相差不了多少,而今个月一手楼估计也只有1000宗左右,交投量比03年「沙士」期间还要少。大多数读者都知道,当年香港受到亚洲金融风暴冲击,经济严重衰退,直至03年世纪疫症「沙士」来临,香港楼价大跌6至7成,出现10几万个负资产个案,当时很多人走向破产之路,人们闻楼色变,楼宇交投自然创出新低。

  然而,今天成交量竟比沙士期间还低,地产代理形容楼市进入冰河时期,媒体总是报导劈价成交,专家均预期楼市未来下调1到3成不等,有末日博士甚至推测楼价将大跌5成。香港市场资迅透明,当大家看到这些负面报导,谁还敢入市买楼?少数实力较强的买家,想在此刻「执笋嘢」,可是在真实的市场里却很难找或找不著,於是楼市变得买卖两闲。

  这种拉锯的局面还会维持一段时间,至少农历年之前不会有太大改变。即使贸易战有缓和迹象,新盘定价也较为克制,但也不足以刺激整体楼宇交投,尤其是向来被辣招捆绑的二手楼巿场,在农历年前肯定不会有转机。买楼是人生重大投资,除了自住也要顾及将来有否升值潜力,在一个笼罩著预期楼价大跌的市场,准买家不会那么愚蠢和冲动。

好友趁低吸纳 淡友沽货离场

  楼市有两种人,分为好友及淡友,好友是在楼市不景时,仍然不会急於卖楼,会想著楼市何时复苏,为利好因素寻找一些理由,甚至出手趁低吸纳;淡友是在楼市兴旺时,马上沽货离埸,甚至连自住物业也卖掉,以身作则展示自己看淡后市,然后跟随专家们一起唱淡,希望楼价真跌三、四、五成,将来可以低价回购,做到「高沽低揸」。

  月底习特会面是市场的焦点,估计中美双方都会作出让步,谈判或许会有一些进展,但问题的根源不会马上解决。中美之争会变成一种常态,经贸也好,战略而好,中方或多或少会受到一点影响,但我认为中国的经济增长仍然可以保住6%,这已经是很了不起的事。而中国是香港的坚强后盾,香港不会差到哪里去。

  至於楼市未来走势,笔者认为不必看得太淡,今天的楼市穏健,与97年至03年沙士期间的市场,不可同日而语。刚性需求仍然强劲,居屋抽签有26万人申请,毕竟香港地少人多,辟地填海建屋非一时三刻可以达成,计好自己的数,碰上便宜的盘,或者正是低吸之时。

楼市虽冰封 未宜看太淡
1. 亮剑
2018-11-21 16:39
几个礼拜前小弟写咗呢篇嘢

4. 亮剑 2018-10-24 16:08:47

有人问小弟对楼市的看法,咁呢家中美贸易战开打,美息又上升紧,短期当然看淡啦!

而中长期睇,就要看自己对呢次中美角力,你买大陆会系夹著尾巴向特朗普求饶,定系中国借此机会,实行「资本主义的创造性破坏」。

如果你相信前者,咁当然系买定包花生睇戏,话唔定十年八年后,揸住一百万已经可以full pay 整件沙一两房;反之若你相信大陆经此一役会出现「资本主义的创造性与毁灭是同源的」,那么呢次就最佳时机同藉口去锄业主及政府价,畀「市价」低两成系基本,否则都对唔住列祖列宗!

至於业主同政府肯唔肯跪低,当然系睇佢哋对后市点睇及持货能力啦………………

在几个星期之前,「香港土著」君就小弟上述文章问我点睇后市。

呢排美国政府及特朗普,不停「大」习大大,要大陆做乜做物,又话限制高科技产品输出去中国,搞到美国嘅高科技股,由其系晶片股跌到一仆一碌,表面咁睇中国大陆嘅高新科技企业,肯定死得好凄惨,排队执笠,不过任何嘢都要两面咁睇。

第一……如果美国真系全面禁止输出「高科技晶片」于大陆,咁美国嘅晶片商啲制成品卖去边?
第二……晶片公司冇盈利甚至蚀本,又何来资金研发新一代晶片?
第三……其实好多高科技产品,例如一部手提电话,产业链各个环节系涉及数以百计嘅半制成品,而那些厂商其实遍布世界各地,你美国政客想以「聪明子弹」一嘢打沉大陆,但究竟佢哋有无谂过,用来发射子弹嘅枪,可能系「霰弹枪」,而发射嘅子弹原来系用来打雀嘅「霰弹」,最怕D政客唔知,呢次发射唔单止打伤大陆,仲好可能误伤无辜,甚至自己人?

呢两个几礼拜,每次吹暖风嘅都系美方,其实呢家急嘅系边个?
2. 古朴
2018-11-21 16:41
蔡老板: 未宜看太淡,很好,我认为有好消息,楼市农历年后转活!
3. 实事求是
2018-11-21 16:48
我都想做到高沽低揸.
[楼市有两种人,分为好友及淡友,好友是在楼市不景时,仍然不会急於卖楼,会想著楼市何时复苏,为利好因素寻找一些理由,甚至出手趁低吸纳;淡友是在楼市兴旺时,马上沽货离埸,甚至连自住物业也卖掉,以身作则展示自己看淡后市,然后跟随专家们一起唱淡,希望楼价真跌三、四、五成,将来可以低价回购,做到「高沽低揸」。]

4. 汤玛斯
2018-11-21 17:39
太阳黑子政治经济理论》        李彧浩文 撰 (第6稿20/11/2018)

                                                                                                                                         (初稿 2/7/2018)

理论基础

宇宙星体的活动是有周期性的,所以地球以约30日为一月,约365.25日为一年,周而复始。太阳黑子(也称为日斑)的数目也是有周期性的,太阳黑子最多时称为太阳极大期,最少时称为太阳极小期。根据天文学家的观察和计算,太阳黑子数目约以11年为一周期。

早在1870年代,英国经济学家杰文兹(W.S. Jevons)已经以太阳黑子周期探讨商业危机的周期。近人邓特二世(Harry S. Dent, Jr)在《经济大悬崖》一书的其中一个章节也提到太阳黑子周期与经济的关系。然而,这些研究很容易出现错误的预测,一般的预测错误是经济大萧条来临的日期。笔者认为这些错误预测的主要原因是:

1.      太阳黑子数目虽以约11年为一个周期,但前后的波动可以超过一年,有时下一周期可以在

      12年后才出现,也可以提早一年,在10年后出现。

2.      太阳黑子数目的减少虽然会对人类的经济带来影响,但同时会因为人类的活动(包括科技

      和文化教育等活动)而有不同程度的影响。所以在太阳极小期,经济虽然倾向於不景气,

      但不一定出现经济大萧条。

3.      其实太阳黑子不仅对人类经济带来影响,还会对人类的思维带来影响,因此,与经济息

      息相关的政治也会受到影响。经济下行的周期也会因为政治因素而推迟或提早发生。

太阳黑子对人类有影响与中国阴阳家的天人合一或天人感应理论相似。政治和经济是人的活动,而人类无可避免受到星体(特别是太阳)活动的影响,所以太阳黑子理论可以预测世界政治和经济的发展趋势

应用於香港楼市

1997-1998年太阳处於极小期,香港於1998年楼市爆破;

2008-2009年太阳处於极小期,香港於2008年楼市由高位下跌约两成半;

2018-2019年太阳处於极小期,估计香港楼市将於2019爆破(比最高位下跌超过三成)。

按照约11年的周期,第24太阳黑子周期估计於2018年底结束,2019年至2020年太阳处於极小期。然而,在2018年初开始,太阳黑子减少的速度比预期快。在2018年头六个月,有超过一半的日子太阳黑子数目为零。因此,这一太阳极小期提早一年出现(2018),估计会提早一年结束(2019)。估计香港楼市会於2018年底开始下调,到2019年正式爆破(比最高位下跌超过三成)。

在楼市爆破前一年内,通常有股灾甚至金融危机的出现。例如1997年亚洲金融风暴就发生在香港楼市爆破前。然而,股灾或金融危机有时可以因为人类的活动(包括政府的政策措施或参与活动者的行为)而延迟出现。特别是金融危机,它可以在楼市爆破后才出现,从而令至股市迟过楼市跌到最低位。

运用《太阳黑子政治经济理论》预测经济走势,必须评估人类的行为对经济的影响,所以不能单纯看太阳黑子的多寡。但太阳黑子的多寡仍属主导地位,人类的活动只能够推迟、加快或减低经济下行的趋势,不能改变这一物极必反的周期性现像。例如,香港楼价在2008年本应爆破(比最高位下跌超过三成),但因为在上一太阳黑子周期(第23太阳黑子周期)期间,香港楼市出现长达5年的熊市(1998-2003年),以致楼市只上升了3年便面对太阳极小期。基於2008年香港楼价处於约11年周期的低位,再加上人类活动的影响,所以只下跌约两成半,未达爆破的程度。

2018年香港楼价处於约11年周期的高位,若由最高位下泻,将超过三成,出现楼市爆破局面。所以,2019年香港楼市将会爆破,下泻的程度将会非常严重。虽然香港人和香港政府吸收了过往楼市爆破的经验,做了不少防御措施(人类的活动),但这些防御措施似乎不足(例如限制楼宇按揭借贷不能超过七成,未能正式落实),令到香港楼价处於周期的高位,因此,该些防御措施应该不能抵御这周一期的冲击。加上2018年前半年超过一半的日子太阳黑子数目为零,相信2019年太阳黑子的数目也会较少。因此,这一周期香港楼价下跌的程度应该十分大,很大机会下跌超过五成。除非太阳黑子在这段期间大量增多,但这一机会甚微。

对政治的影响

太阳黑子开始大量减少,就已经对人类产生影响,从对世界政治和经济造成负面的影响。太阳黑子大量减少(甚至减少到没有太阳黑子),会令地球的人类出现阳亢。权力欲较大、志向较高、思想极端的人较易成为领袖。无论透过民主选举或世袭继承,这类人都较容易掌权。其实透过民主选举更容易选出这类人为领袖,因为选民也会因为太阳黑子减少的影响而出现阳亢。他们倾向於选出一位激进的领袖多於选出一位温和的领袖。因此,当太阳黑子减少,地球较易出现狂人领袖。在狂人领袖当权之时,较易出现经济危机甚至战乱。政治影响经济,而政治是由人去主理的,人受到天体(在此专指太阳黑子)的影响,出现极端的领袖。极端的领袖(特别是大国的极端领袖),会对该国甚至世界的经济带来长期的影响,即使太阳黑子已经增加,该国经济仍会受到负面的影响。所以有些地区或经济体会出现长期经济衰退,经济衰退时间可以超越11年的太阳黑子周期。这就是人祸,现时的经济学较忽视人祸,所以经济上行和下行的预测经常出错。在政治上,以往口出狂言及言而无据的人会被人唾弃,但在太阳极小期,这些人会得到一批支持者。在互联网发达的今天,他们可以透过互联网发布歪理和集结一群思想激进的支持者。

实例一:希特拉是在1934年8月成为德国元首的,当年正处於太阳极小期。

实例二:特朗普是在2017年1月成为美国总统的。2014年初正是太阳极大期的顶峰,2017年初

               太阳黑子的数目已经由高位下跌了三年,但仍未达到极小期,理论上特朗普应该尚

               未获得过半数阳亢选民的支持登上总统之位。但因为美国特殊的选举人票度,使

               他险胜登上宝座。基於太阳黑子要到2020年才开始增加,所以在他的任之内,

               他仍然可以得到大量阳亢的美国选民支持。


对人类健康的影响

在某一领域称霸的人物一般都会在太阳极小期去世。因为太阳极小期令人类的身体倾向於阳亢,患心脏病、癌症等病的人较易病发。在某一领域称霸的人物气场较强,即使体质属凉底的人因其成就而气场增加(因为气有助阳气的提升)。在太阳极小期因阳亢而容易病发身亡。根据中医理论,温煦阳气较寒凉阴气更能令人延续生命,但若果某人身体机能已衰,根本无法接受过度阳亢之气(虚不受补),所以较易病亡。尤期在太阳黑子数目为零的日子,身体虚弱并且在某一领域称霸的人处於高危。在某一领域称霸而又年老体弱的人能否避免於太阳黑子数目为零的日子逝世呢?答案是可以的。上文已指出人类的活动可以减少或改变太阳极小期的影响力(例如香港2008年楼市下跌较少,未达爆破的程度)。在太阳极小期,在某一领域称霸的人只要减少性温的食物,减少被阳光暴晒,迁居於天气转清凉的地方,少动多静,情绪上以宁谧为主等等。则有机会在太阳极小期避过一劫。

问与答

:不是说年老体弱的人较易在冬天逝世的吗,为何人们倾向阳亢反而较易病逝?

答:在太阳极小期(一般维期两年),因为人类在这段期间较为阳亢,所以年老体弱的人在冬天也不易病死。他们反而在天气较温暖的日子(夏秋期间)病死或病发。因为全球暖化或其他原因,有时到了农历十月天气仍然和暖,年老体弱的人仍未渡过难关。相反,在太阳极小期以外的日子,因为人类的身体没有受太阳黑子数目较少的影响而出现阳亢,所以体质偏寒的长者在冬天会较易病逝。

:为何太阳极小期会令人类阳亢?

太阳黑子是太阳光球上的临时现象。它们是由高密度的磁性活动抑制了对流的激烈活动造成的,在表面形成温度降低的区域。虽然它们的温度仍然大约有3000-4500K,但与周围5780K的物质对比,它们就显得暗淡,外观为黑点。激烈的磁场活动显示,太阳黑子会导致次一级的活动,例如冕圈再联结事件。大多数的闪焰日冕物质抛射都起源於可见到黑子群存在的磁场活动。太阳黑子活跃时会对地球磁场产生影响,主要是使地球南北极和赤道的大气环流作经向流动,从而造成恶劣天气,使气候转冷。相反,在太阳极小期地球的气温会比太阳极大期温暖,人类的身体也会变得阳亢。但阳亢的程度会因人因地而异。在北半球,生於北方的人(或祖先来自严寒地区的人)通常倾向於阳亢(俗称热底),阳亢最甚者面部通红,人也较勇武和不怕死。在太阳极小期之时,这些本来就比较阳亢的人会显得更为阳亢,会倾向於以武力服人和具侵略性。在中国历史上,隋朝时北方政权的领导人比南方政权的领导人勇武,结果一统天下。唐朝李氏也是北方人,同样以勇武见称。

:近一百年全球变暖,人类会否更为阳亢?

:会!近一百年人类确实比较阳亢。全球变暖令到太阳极小期对人类的影响增加,人类比上一世纪更为阳亢,勇武和具侵略性的人较易掌权。因此,在二十世纪(1900-2000)人类死於战争和各种人祸特别多(远比上一世纪多)。近数十年环保人士推动减排,是值得支持的,因为全球气温下降,有助减小人类阳亢的程度。

问:除香港楼市之外,太阳极小期对其他地区(特别是中国大陆)是否有同样的影响?

答:除香港楼市之外,太阳极小期对其他地区(包括中国大陆)是会有影响的,但其影响的程度与香港必定有差异,甚至何时经济开始下行也会有差异。例如中国大陆部份城市楼价比香港早下调,而且下调的幅度也比香港大。中国大陆幅原广阔,每一个城市和经济区所受太阳极小期也会有差异,中央政府及当地政府的政策以及当地人民的活动也会影响楼价的波动。简单地说,全世界每一个地方都会受到太阳极小期的影响,但受影响的程度存在相当程度的差异,若某地方根本极少楼宇买卖的经济活动,像文化大革命时期的中国大陆,那太阳极小期对中国的楼价没有甚么影响。此外,如果某一国家与其他国家有频繁的经济往来,太阳极小期对这一国家的影响也会较大。现在的中国经济正好具备了以上两个特点(频繁的国际经济活动和活跃的楼市),所以中国大陆的楼市很大程度上会受到太阳极小期的影响而下行。如此说来,像非洲和南美大部份国家岂非不会受到太阳极小期的影响?那又未必,如果那些国家没有活跃的楼宇买卖活动,太阳极小期对该些国家的楼价影响大下。然而,任何国家都一定有经济活动的,对於某些以农业为主的非洲和南美国家,即使它们与其他国家的经济往来不多,太阳极小期同样会大大影响它们的农业经济。需知道最早将太阳黑子理论应用到经济周期的学者,当时主要是研究太阳黑子理论对农作物收成的影响。道理很间单,农业收成很大程度上受天气的影响,而太阳黑子的活动又会影响地球的天气,所以太阳黑子的活动会影响农业收成。学者们最初以为太阳黑子只会影响以农业,不会影响工业和商业。后来他们发现以工商业为主的国家,她们的经济周期与太阳黑子数目的周期存在密切的关系,从而发展到今日的太阳黑子经济理论。虽然最早将太阳点子应用至经济分析的杰文兹(W.S. Jevons)是一位经济学家,他之后也有一些经济学家发展这一套理论(更多的是经济活动参与者应用和研究这一理论),然而,这一理论至今仍不被正统经济学家所接受,认为是异类。笔者认为正统经济学家是否接受太阳黑子理论并不重要,重要的是这一理论是否具备实用的价值。

问:甚么是阳亢?

 

答:阳亢是中医的专有名词,包含了肝阳上亢及阴虚阳盛的病症。本理论所说的阳亢是广义的阳亢,当中包含上火、温气、燥动、激进、积极有为等等,倾向於阳亢是偏向於多动积极,不一定达到肝阳上亢及阴虚阳盛的病症。在太阳极小期,因为地球所接收来自太阳的阳气增加,导致人类倾向於阳亢,但不是全部人类都变得阳亢,因为体质偏凉及品性温和的人再阳亢也不会完全改变体质和品性的,但在太阳极小期会比其他时间积极和阳亢。体质温热的人在太阳极小期会变得特别激进和阳亢。

5. 东成
2018-11-21 18:08
好文,未宜看得太淡!
6. 博士
2018-11-21 20:41
蔡老板嬲左我,唔肯同我食饭。
7. 冇春
2018-11-21 21:13
明白,明白,重货在手,千万不能睇淡
8. 咁开心.
2018-11-21 23:03

似乎, 大市出现杀好友的震荡...唔俾你赢得咁开心.

9. 蔡教徒
2018-11-22 01:31
蔡老板爱世人!
蔡老板打救你!
10. 香港土著
2018-11-22 09:27
蔡老板唔系嬲,所谓正邪不两立,同枱食饭,点同小木马拍膊头......
11. 望东楼
2018-11-22 09:45

【明报专讯】讲起中环中心,据说,当日买下了的几个大孖沙,都有点头痕。本来,区区一幢大厦,几个富豪,怎会吃不下呢?但是,现在是楼价下跌、银行收水、经济不景、打贸易战、习近平又大抓贪官,令到输港的一条重要输金大动脉断绝了,一样两样顶得顺,五六件衰嘢一齐来,那就有点麻烦了。

朋友说,这又应验了一则真理,就是凡是李嘉诚卖嘢,你就要醒定,无鞋挽屐走,因为他睇市好准呀!

这令我想起某天在跑马地某酒店遇到某位富豪,他说当初中环中心的刁,开价300亿元,他占两成,谁知加价加到400亿元,他愈占愈少,终於退出了。我拍马屁说:「你在这20年来,九七淡出商场,2003年后进军地产,全中,人人都赞你眼光独到呢!」没多久,楼市便爆煲了,可见得他的确是高瞻远瞩。


想请教蔡高人,文中个位富豪系边个?

12. Johnny
2018-11-22 09:55
蔡生真知灼见,非一般食屎砖家可比。
13. 灼见
2018-11-22 10:56
灼见同明灯是不是同义词黎架?
14. 向泛民说不
2018-11-22 11:41
香港真是福地,在中美贸易战和美国收水之下,银行拆息还会跌低过1%。证明在老美的大棒之下,很多富有的人担心被老美充公资金,还是将他们的钱刘在香港。现在的H按揭的利息又低过P按了。


15. 引刀一快
2018-11-22 16:56
3楼 实事求是兄

楼市有两种人,分为好友及淡友,好友是在楼市不景时,仍然不会急於卖楼,会想著楼市何时复苏,为利好因素寻找一些理由,甚至出手趁低吸纳;淡友是在楼市兴旺时,马上沽货离埸,甚至连自住物业也卖掉,以身作则展示自己看淡后市,然后跟随专家们一起唱淡,希望楼价真跌三、四、五成,将来可以低价回购,做到「高沽低揸」。

好友就唔系唱好,淡友就系唱淡。
照咁讲,淡友嘅人生态度积极好多喎。
16. 引刀一快
2018-11-22 17:04
To 6楼 博士

你钟意食辣,蔡老板最恨“辣”,各自修行又点同台食饭呢?
17. 引刀一快
2018-11-22 17:08
向饭

香港梗系福地喇,连猫狗、野生动物都有福,有法律保护佢地。
18. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不
2018-11-22 17:41

假跌派 vs 转势派

2018年11月12日

眼下楼价回落,各方看法上的分歧系於究竟像2015年属「假跌」,抑或真的长线转势。姑勿论如何,可以肯定的是,楼价这趟应不会似1997至1999年一支箭直插(中原指数在两年内由逾100点泻至40多点),下调两成左右将有重要支持。一来经历15年升市,「砖头信仰」深入民心不易磨灭,潜藏庞大购买意欲待楼价稍跌伺机入货。二来,政府和金管局有空间放宽辣招,特别是针对内地人买楼,甚至毋须动手减辣,已足以构成市场预期。真正转势与否,须观察调整至支持位后才有分晓。

楼市调整不会直线插水

按中原指数计算,由今年8月高位188.6点掉头回软,直到11月初报182.73点,楼价暂时微跌3.1%;惟该指数有两星期滞后,若计及最近一些交易个案,造价至今应该下跌了5%左右。在此要特别解释,不少新闻报道形容最新成交「劈价」高逾20%,但该幅度往往是对比「最初叫价」,所谓「开天索价,落地还钱」;此外,即使部分个案真的较同屋苑之前的买卖价下降达两成,惟同时亦有更多个案的减幅没这么大,而市况应该按平均数来比较,不宜过分被某单位「劲劈」的报道影响。

毫无疑问,从目前气氛预测,市况短期内会继续下行。一个可参照例子是2015年9月至2016年3月,大约半年间,中原指数从146.9点跌至127.5点,累计回落13%。然而,马后炮来看,当时的调整属「假跌」,楼价很快便强力回升,由2016年3月到今年8月,不足两年半,中原指数由127.5点升至188.6点,急涨48%,期间新界西指数的升幅更达59%。

目前的问题是,这一轮楼价回落究竟像2015年是「假跌」,抑或属长期转角向下。两派说法均有支持者,各有理据,例如「转势派」会举出供应增加、利息趋升、内地经济放缓等因素;「假跌派」则指自从2002年「孙九招」之后,本港土地供应其实长期不敷需求,近年新供应「填补历史欠账」尚且未够,必须等到「明日大屿」填海所得的千公顷土地十几年后应市时,才会有结构转变,何况尽管内地增长放慢,本港作为国际金融中心,经济基调依然良好。

无论最终哪派胜出,今趟楼市调整几可肯定不会像1997至1999年直线插水,原因之一是,经过2003年展开的15年住宅大牛市,楼价翻了N倍,「砖头信仰」根深柢固,一时三刻不易抹去。特别是千禧年后踏入社会的一代,未经历过持续跌市(除了2008年金融海啸闪崩及2015年「假跌」),不知道楼价可以「真跌」,只忧不买楼无法上流,甚至坚信唯独砖头才是硬通货。2016年3月以来,楼价升势快过高铁,很多人上不到车,徒叹奈何,所以只要楼价出现一个比较显著的跌幅,例如20%左右,大批「砖头信徒」可能会蠢蠢欲动入市,带来承接力。

金管局或减辣刺激需求

其次,正如笔者去年6月在〈今日辣招他日救命蕉〉一文指出,港府及金管局自2009年起透过连串楼市辣招及逆周期措施,抑制了「投资者需求」、「外地客需求」及部分「自住需求」,基本上亦等於为他日楼价可能急跌构成缓冲。金管局总裁陈德霖近日开始吹风,虽说目前未能肯定「楼市周期是否逆转」,唯一旦确认楼市进入下行周期,便可考虑放宽逆周期措施。毕竟当局之辣招是为了避免楼市过热,因此假若不再热,甚至转寒,就应该减辣,届时也将释放上述受抑制之需求。

诚然,所谓「刚需」概念向来备受争议,事关香港人很懂得因应形势,在市旺时看似很汹涌之需求,遇淡市即鸡飞狗走;即使他日放宽辣招,也不代表当初受抑制之需求会全部扑出来买楼。但别忽略一点,逆周期措施夹硬把上车门槛大大提高(包括首期和压测),让「真.用家」望楼兴叹,当金管局松绑按揭成数门槛,将会刺激一批自住者入市。

除了自住需求,更庞大之潜在购买力来自「外(内)地客需求」,皆因自2012年起,内地客来港置业须付额外15%买家印花税(BSD),港府更於2015年全面叫停投资移民计划;假如本地楼价急泻,甚至衍生「负财富效应」拖累经济,并造成大量负资产,当局大可取消BSD及重推投资移民。内地现今经济水平已非九十年代和千禧年初可比,据估计全国「千万(人民币)富翁」达数百万人,而「一国两制」下之香港对他们仍有一定吸引力。毋须待当局真正动手,单是「适时减辣」此一共识,已足以构成市场预期。

笔者不是无guts去take side判断楼市长远形势,只是需求和供应等多项关键因素都在持续变化,故不愿妄作未够根据之预测,实际上就连掌握大量数据的陈德霖总裁也坦言目前未能确定楼市周期走向。

总的而言,可预期在未来6至18个月内,楼价将出现比较显著之整固,幅度或达15%至20%,而不排除这是主要支持位,随时触底即弹。待「砖头信徒」和「抑制需求」两大潜在购买力释放,以及土地长线供应相对明朗(包括「明日大屿」及其他「大辩论」选项,诸如收回粉岭高球场、棕地、公私合营)之后,楼市「假跌」和「转势」之争才会见分晓。







19. 东成
2018-11-22 18:52
我睇蔡老板文章咁耐,知道蔡老板是有风度嘅人,唔会嬲人,更加唔会嬲博士,佢地系好朋友,大家谂多咗.
20. 支持者
2018-11-22 20:16
中肯嘅文章,有高水平分析力,蔡生系高一班,淡友唔钟意我都系咁讲!
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