「限购令」与「限奶令」在效果上的分别

特首林郑月娥继推出「新楼空置税」及「资助房屋以负担能力定价」后，近日她好像正在放风「住房限购令」，简称「限购令」，如果实行未来香港住房只可售与香港永久居民。大家可能在想「限购令」能否像「限奶令」般在一夜之间完全改变局面。首先笔者认为上一任香港特首唯一的德政就是「限奶令」，在政策制定上能掌握问题核心，婴儿奶粉是「民生必须品」，在实行资本主义自由市场的香港，必须品在供应不足时政府是有责任作出适当干预，稳定社会民生。「限奶令」法规简单，离开香港的16岁以上人士每人每天不得携带总净重超过两罐900克奶粉，违例者一经定罪，最高可被罚款50万港元及监禁两年，因此法例非常容易实施。更重要的是「限奶令」效果明显，在2013年3月实施后，可说一夜之间香港妈妈再不用担忧买不到奶粉，由於水客只能带两罐奶粉，大大减低婴儿奶粉在港需求，婴儿奶粉供不应求的问题在实施「限奶令」后即时迎刃而解。

首先「限奶令」和「限购令」本质是相同的，因为「婴儿奶粉」和「住宅楼宇」同是「民生必须品」。虽然过去在此论坛有过多次的争议，但大众如有留意特首林郑月娥上任后不久就已明确表示「住房」是「非一般商品」，而笔者当然认为住房是百分百的必须品，世上有哪个政府会认为人民不需要住房。因此「限购令」和「限奶令」本质上同样为解决「民生必须品」在供应不足时作出的市场干预措施。第二「限购令」法规亦是非常简单明确，香港住房只可售与香港永久居民，如同「限奶令」非常容易实施，亦可大幅度减低需求，尤其是没有内地买家，香港住房便从一个13亿人口的市场降至700万人的香港市场，需求必然大幅度降低。

很可惜在效果方面「限购令」应无法产生像「限奶令」般在一夜之间就能解决供不应求问题，主因为婴儿奶粉在大幅度减少水货需求后，香港本身是有足够奶粉应付本港婴儿和只能带两罐奶粉的水货客需求。相反香港每年只得约两万个私楼供应，本身就不足以应付香港永久居民的需求。更重要是香港一手楼市场可说完全没有效率，大地产商垄断市场及主导新楼定价，就算实行「限购令」，地产商不会即时减价，更有可能继续加价，继续慢慢卖，因此实行「限购令」将不会出现即时解决香港楼房供应不足及楼价过高问题。

虽然如此，但若能同时实施「限购令」和「新楼空置税」，应可在一两年间令香港私楼慢慢调整到港人负担能力的价格，因为「限购令」能大幅度收缩香港私楼市场的买家对像，一年后当大量私楼现楼供应到位时，同时「新楼空置税」限期又到，地产商便需要加快卖楼，但卖楼对像只得番香港永久居民，若要卖得出定价自然要以香港人负担能力为准，现今楼价已大幅度超出港人负担能力，一手楼定价必然需要调整。同时地产商在投地时的出价亦会大幅度调整，减低成本，因为他们应意识到在「限购令」下，整体房地产项目必须以香港经济和港人收入界定售价，笔者相信到时效果应相当明显。