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「限購令」與「限奶令」在效果上的分別
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「限購令」與「限奶令」在效果上的分別

 

浪子心聲

2018年7月16日
特首林鄭月娥繼推出「新樓空置稅」及「資助房屋以負擔能力定價」後,近日她好像正在放風「住房限購令」,簡稱「限購令」,如果實行未來香港住房只可售與香港永久居民。大家可能在想「限購令」能否像「限奶令」般在一夜之間完全改變局面。首先筆者認為上一任香港特首唯一的德政就是「限奶令」,在政策制定上能掌握問題核心,嬰兒奶粉是「民生必須品」,在實行資本主義自由市場的香港,必須品在供應不足時政府是有責任作出適當干預,穩定社會民生。「限奶令」法規簡單,離開香港的16歲以上人士每人每天不得攜帶總淨重超過兩罐900克奶粉,違例者一經定罪,最高可被罰款50萬港元及監禁兩年,因此法例非常容易實施。更重要的是「限奶令」效果明顯,在2013年3月實施後,可說一夜之間香港媽媽再不用擔憂買不到奶粉,由於水客只能帶兩罐奶粉,大大減低嬰兒奶粉在港需求,嬰兒奶粉供不應求的問題在實施「限奶令」後即時迎刃而解。

首先「限奶令」和「限購令」本質是相同的,因為「嬰兒奶粉」和「住宅樓宇」同是「民生必須品」。雖然過去在此論壇有過多次的爭議,但大眾如有留意特首林鄭月娥上任後不久就已明確表示「住房」是「非一般商品」,而筆者當然認為住房是百分百的必須品,世上有哪個政府會認為人民不需要住房。因此「限購令」和「限奶令」本質上同樣為解決「民生必須品」在供應不足時作出的市場干預措施。第二「限購令」法規亦是非常簡單明確,香港住房只可售與香港永久居民,如同「限奶令」非常容易實施,亦可大幅度減低需求,尤其是沒有內地買家,香港住房便從一個13億人口的市場降至700萬人的香港市場,需求必然大幅度降低。

很可惜在效果方面「限購令」應無法產生像「限奶令」般在一夜之間就能解決供不應求問題,主因為嬰兒奶粉在大幅度減少水貨需求後,香港本身是有足夠奶粉應付本港嬰兒和只能帶兩罐奶粉的水貨客需求。相反香港每年只得約兩萬個私樓供應,本身就不足以應付香港永久居民的需求。更重要是香港一手樓市場可說完全沒有效率,大地產商壟斷市場及主導新樓定價,就算實行「限購令」,地產商不會即時減價,更有可能繼續加價,繼續慢慢賣,因此實行「限購令」將不會出現即時解決香港樓房供應不足及樓價過高問題。

雖然如此,但若能同時實施「限購令」和「新樓空置稅」,應可在一兩年間令香港私樓慢慢調整到港人負擔能力的價格,因為「限購令」能大幅度收縮香港私樓市場的買家對像,一年後當大量私樓現樓供應到位時,同時「新樓空置稅」限期又到,地產商便需要加快賣樓,但賣樓對像只得番香港永久居民,若要賣得出定價自然要以香港人負擔能力為準,現今樓價已大幅度超出港人負擔能力,一手樓定價必然需要調整。同時地產商在投地時的出價亦會大幅度調整,減低成本,因為他們應意識到在「限購令」下,整體房地產項目必須以香港經濟和港人收入界定售價,筆者相信到時效果應相當明顯。

雖然「限購令」不能一夜之間解除大部分香港人買不起私樓的問題,但現時港府已決定實行「新樓空置稅」及「資助房屋以負擔能力定價」,再加上「限購令」便可能令所有出售房屋不論是資助或非資助都能以負擔能力定價,樓價的升幅只會隨著香港人的收入而上升,到時不單只年輕人,所有香港人對買不起樓的擔憂便能大幅度減低,因此筆者希望特首能盡快推出「限購令」,從而完善香港的房屋制度,穩定人心。


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