落错车的人令到楼价上升

　　上星期，花旗出了一份落错车报告，指出在过去十年，有20万人落错车，如果不了解香港地产市场，真的是会吓死，如果了解就会知道，落错车的人大幅低於20万，我相信连一半都没有，但有一个奇怪现象，就是落错车的人令到香港楼价上升。

　　花旗报告指出，在过去十年，有61万业主出售他们的物业，有36万个业主并没有回购，当中16万仍然持有物业，他们只是变现，不算落错车，剩下的20万个业主真的是落错车，老实说，我不知道花旗动用了几多人力物力去写这份报告，但报告的结论20万个业主落错车是错误的演绎，他们的确是卖走了物业之后并没有买回，但他们并不是落错车。

　　我估计，在过去十年，每年最少有5,000个业主离开人世，已经上了天堂，又怎可能买楼，很多人都话香港不值得留恋，倘若每年有3,000个业主移民离开，他们当然不会再买楼，楼市在过去十年，大多数时间都持续向上，但仍然出现不少银主盘，我不敢太悲观，每年2,000个单位总是有的，我相信那些银主盘业主是没有能力买楼，他们是被迫落车，就以上述三项计算，落错车的人大幅减少一半，这还不止，有年老业主卖楼分身家，他们当然不会以自己名义再买楼，另外，有一些业主在卖楼之后表面上没有再买楼，但他们可以用公司转让形式买楼，又怎算落错车，撰写报告的人可能疏忽了些少，或者是不了解楼市。

　　香港有不少业主的确是落错车，时间集中在政府推出SSD的前后，当时曾特首话如果政府出招，楼价必定下跌两三成，不少业主十分相信曾特首能力，所以他们先将自住单位卖走，希望楼价下跌两三成之后再买回，结果当然是事与愿违，但当时他们充满信心，在楼价下跌之前先租楼自住，由於他们刚卖了楼，大多数都会持有一笔数目不少现金，是极优质租客，其他业主非常乐意租楼给他们，亦令到不少人有信心买楼收租，做成楼价节节向上，我相信未必太多人了解到这个事实，如果花旗的报告题目是落错车的人令到楼价上升，行内人睇到就知道是一份有料到报告。