二手楼成交量偏低是不健康现象

大家睇数据，二手成交量并非想像中疲弱

地产代理食粥定食饭

8月31日周四

在辣招打压下，近几年本港住宅二手成交显著缩减，再加上不少地产网站及App加入「争生意」，令人觉得地产经纪可能「冇啖好食」。不过，「地产代理一哥」中原集团昨天公布，上半年本港住宅部佣金达20.41亿元，创历史新高，按年劲增44%。另一大行美联（01200）亦於同日公布，上半年港澳区收入共有23.3亿元（连同工商铺），按年飙升59%，而且业绩扭亏为盈。由此看来，地产经纪的生意似乎没有想像中那么差？对此问题，其实需要分为两个角度去解答。

一二手佣金皆和味

第一个是地产代理大行的角度，说的主要是中原和美联这两大巨头。首先，二手成交的确被政府的连环辣招拖后腿，一手楼市场却因新盘源源供应而渐趋炽热。据统计，今年上半年全港录得1.02万宗一手住宅买卖登记，按年大增76%，创2005年以来新高；随着楼价上涨，上半年一手成交金额更高达1367亿元，劲升99%。

根据「行规」，地产代理促销一手楼盘可收取约2%至3%佣金，部分发展商为求快速去货更会「加佣」，而近年亦愈来愈多买家要求「回佣」。假设以2%佣金计算，上半年单是一手成交（1367亿元），便为地产代理行业带来约27亿元佣金收入，颇为和味。根据业界资料，中原和美联在本港一手住宅市场合计市占率接近九成。

再者，即使是二手成交，亦并非大家想像中那么「冰封」。据统计，上半年全港住宅二手买卖宗数达2.35万宗，按年反弹51%；成交金额更达到1599亿元，劲增86%。(事实是建基於统计数据)。

由此可见，二手市场虽然仍未及「前辣招时期」那么畅旺（例如2010年上半年，成交宗数和金额分别达5.9万宗和1975亿元），但比起前两年已有明显回暖。

一般而言，地产代理从二手交易的买、卖双方各收取1%佣金，即合计也是2%；按上年半二手成交额1599亿元计算，估计可为行业带来约32亿元佣金收入。换言之，今年以来一手市场火热，二手市场也不弱，难怪中原和美联的业绩都有强劲增长。这亦反映了，近年加入战圈的地产网站和App始终未成气候，难以动摇在港扎根多年的两大代理巨头，尤其是一手新盘已非常依赖传统地产经纪协助促销，所以中原和美联的合计市占率持续向上，几乎是共享江山。

然而，上述是从中原和美联作为企业（或老板）的角度去看，今年生意盘满钵满，却不代表麾下数以万计地产经纪也同样好景。本港代理业界向来有一个通俗的「搵食指数」，即是用成交宗数（一、二手合计），除以持牌经纪数量，计出每名经纪在期内做成了几多宗生意。

人均半年开不够一张单

今年上半年，一、二手合计成交约3.4万宗，截至6月底持牌经纪则有约3.8万人。因此，在这半年间，平均每名持牌经纪开不到一张单（0.89）。虽然持牌经纪不一定都是全职从业员，不过相较「前辣招时期」（2008至2010年）平均每名持牌经纪每半年开3至4张单，则明显是冷清不少。

总的来说，今年上半年地产代理行业整体生意堪称畅旺，一方面一手和二手买卖宗数比去年有大幅反弹，成交金额亦跟随楼价水涨船高；尤其是中原、美联两大巨头受惠於行业集中度提升，业绩更加漂亮。

不过从前线经纪角度看，虽说每一张单的金额可能更大、亦意味佣金更丰厚，然而「抢单」的激烈程度有增无减；一个能力、人脉与运气均处於中等的经纪，在上半年平均只做到0.89宗生意，稍一差池甚至半年无开单，只能斋捱底薪食谷种。更甚者，不少一手买家觑准经纪们「饿单」，要求回佣的情况愈来愈「狼死」，令经纪们处境更艰难。

由此或可理解，近来为何常在新盘售楼处见到「经纪争客打交」场面，事关从业员为了抢生意都搏尽老命。好在，下半年续有多个大型新盘开售，全年一手成交量有望突破2万宗，加上二手市场持续回暖，经纪们的收入虽未至於重返「鱼翅捞饭」时代，亦总算不太差。