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二手樓成交量偏低是不健康現象
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二手樓成交量偏低是不健康現象

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年9月28日

  很多時報導樓市的新聞都會用上新樓熱賣,二手冷清,一般人都不以為意,認為購買力只是集中在新樓盤,樓市整體來說並非不健康,不過,那些買了新樓而打算賣走原有自住單位的人就會發覺是不容易將原有的單位賣走,即使市場上的屢創新高聲音不絕,他們的要價亦不是創新高價,甚至略低於市價,但仍然很難將自住單位賣走,他們並不知道,這就是成交量低所導致,雖然屢創新高價不斷出現,但買家亦有所求,如果不是質素高於平均的物業,他們會不屑一顧,所以,持有單位質素稍低的業主,就很難以市價將單位賣走,而那些業主亦了解實況,所以,他們唔敢隨便換樓,嚴格來說,這就是成交量低導致的惡果。

  我相信大家都知道,現在是新樓盤吸盡大部分購買力,而二手樓是處於捱打狀態,而最大鑊的是新樓吸收的購買力是不會釋放到市場,做成二手樓巿場冷清,若果這個情況延續下去,新樓總會有吸盡大部分購買力的一日,屆時,一二手樓都會呈現冷清現象,這個現象並不健康,但亦表示樓市下跌週期開始。

二手樓成交量偏低是不健康現象
1. 史路比
2017-09-28 12:25
博士 大陸二手樓相比一手樓折讓30-50%是正常現象喔,政府叫我哋面向神州擁抱大灣區,或許呢個二手無人買是未來的恆常現象啊。
2. 比路史
2017-09-28 13:39
回1樓

不是沒人買,是沒人賣呀!



3. 只怪有辣招
2017-09-28 14:32
够胆试下撤除所有辣招,睇下楼价及成交量会不会急升。到时博士是否有会话不健康?
4. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-09-28 17:42

大家睇數據,二手成交量並非想像中疲弱


地產代理食粥定食飯

831日週四

在辣招打壓下,近幾年本港住宅二手成交顯著縮減,再加上不少地產網站及App加入「爭生意」,令人覺得地產經紀可能「冇啖好食」。不過,「地產代理一哥」中原集團昨天公布,上半年本港住宅部佣金達20.41億元,創歷史新高,按年勁增44%。另一大行美聯(01200)亦於同日公布,上半年港澳區收入共有23.3億元(連同工商舖),按年飆升59%,而且業績扭虧為盈。由此看來,地產經紀的生意似乎沒有想像中那麼差?對此問題,其實需要分為兩個角度去解答。

一二手佣金皆和味

第一個是地產代理大行的角度,說的主要是中原和美聯這兩大巨頭。首先,二手成交的確被政府的連環辣招拖後腿,一手樓市場卻因新盤源源供應而漸趨熾熱。據統計,今年上半年全港錄得1.02萬宗一手住宅買賣登記,按年大增76%,創2005年以來新高;隨着樓價上漲,上半年一手成交金額更高達1367億元,勁升99%

根據「行規」,地產代理促銷一手樓盤可收取約2%3%佣金,部分發展商為求快速去貨更會「加佣」,而近年亦愈來愈多買家要求「回佣」。假設以2%佣金計算,上半年單是一手成交(1367億元),便為地產代理行業帶來約27億元佣金收入,頗為和味。根據業界資料,中原和美聯在本港一手住宅市場合計市佔率接近九成。

再者,即使是二手成交,亦並非大家想像中那麼「冰封」。據統計,上半年全港住宅二手買賣宗數達2.35萬宗,按年反彈51%;成交金額更達到1599億元,勁增86%(事實是建基於統計數據)

由此可見,二手市場雖然仍未及「前辣招時期」那麼暢旺(例如2010年上半年,成交宗數和金額分別達5.9萬宗和1975億元),但比起前兩年已有明顯回暖。

一般而言,地產代理從二手交易的買、賣雙方各收取1%佣金,即合計也是2%;按上年半二手成交額1599億元計算,估計可為行業帶來約32億元佣金收入。換言之,今年以來一手市場火熱,二手市場也不弱,難怪中原和美聯的業績都有強勁增長。這亦反映了,近年加入戰圈的地產網站和App始終未成氣候,難以動搖在港扎根多年的兩大代理巨頭,尤其是一手新盤已非常依賴傳統地產經紀協助促銷,所以中原和美聯的合計市佔率持續向上,幾乎是共享江山。

然而,上述是從中原和美聯作為企業(或老闆)的角度去看,今年生意盤滿缽滿,卻不代表麾下數以萬計地產經紀也同樣好景。本港代理業界向來有一個通俗的「搵食指數」,即是用成交宗數(一、二手合計),除以持牌經紀數量,計出每名經紀在期內做成了幾多宗生意。

人均半年開不夠一張單

今年上半年,一、二手合計成交約3.4萬宗,截至6月底持牌經紀則有約3.8萬人。因此,在這半年間,平均每名持牌經紀開不到一張單(0.89)。雖然持牌經紀不一定都是全職從業員,不過相較「前辣招時期」(20082010年)平均每名持牌經紀每半年開34張單,則明顯是冷清不少。

總的來說,今年上半年地產代理行業整體生意堪稱暢旺,一方面一手和二手買賣宗數比去年有大幅反彈,成交金額亦跟隨樓價水漲船高;尤其是中原、美聯兩大巨頭受惠於行業集中度提升,業績更加漂亮。

不過從前線經紀角度看,雖說每一張單的金額可能更大、亦意味佣金更豐厚,然而「搶單」的激烈程度有增無減;一個能力、人脈與運氣均處於中等的經紀,在上半年平均只做到0.89宗生意,稍一差池甚至半年無開單,只能齋捱底薪食穀種。更甚者,不少一手買家覷準經紀們「餓單」,要求回佣的情況愈來愈「狼死」,令經紀們處境更艱難。

由此或可理解,近來為何常在新盤售樓處見到「經紀爭客打交」場面,事關從業員為了搶生意都搏盡老命。好在,下半年續有多個大型新盤開售,全年一手成交量有望突破2萬宗,加上二手市場持續回暖,經紀們的收入雖未至於重返「魚翅撈飯」時代,亦總算不太差。



5. 真真薯片
2017-09-28 19:05
香港同大陸一樣, 業主供唔起寧願借錢死頂, 頂得一輪樓價勁升又可以再借

大陸息咁高都未爆, 香港息低咁多, 要業主(借唔到錢)供唔起, 暫時機會唔大, 市況逆轉就另計
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