大家睇数据,二手成交量并非想像中疲弱
地产代理食粥定食饭
8月31日周四
在辣招打压下,近几年本港住宅二手成交显著缩减,再加上不少地产网站及App加入「争生意」,令人觉得地产经纪可能「冇啖好食」。不过,「地产代理一哥」中原集团昨天公布,上半年本港住宅部佣金达20.41亿元,创历史新高,按年劲增44%。另一大行美联(01200)亦於同日公布,上半年港澳区收入共有23.3亿元(连同工商铺),按年飙升59%,而且业绩扭亏为盈。由此看来,地产经纪的生意似乎没有想像中那么差?对此问题,其实需要分为两个角度去解答。
一二手佣金皆和味
第一个是地产代理大行的角度,说的主要是中原和美联这两大巨头。首先,二手成交的确被政府的连环辣招拖后腿,一手楼市场却因新盘源源供应而渐趋炽热。据统计,今年上半年全港录得1.02万宗一手住宅买卖登记,按年大增76%,创2005年以来新高;随着楼价上涨,上半年一手成交金额更高达1367亿元,劲升99%。
根据「行规」,地产代理促销一手楼盘可收取约2%至3%佣金,部分发展商为求快速去货更会「加佣」,而近年亦愈来愈多买家要求「回佣」。假设以2%佣金计算,上半年单是一手成交(1367亿元),便为地产代理行业带来约27亿元佣金收入,颇为和味。根据业界资料,中原和美联在本港一手住宅市场合计市占率接近九成。
再者,即使是二手成交,亦并非大家想像中那么「冰封」。据统计,上半年全港住宅二手买卖宗数达2.35万宗,按年反弹51%;成交金额更达到1599亿元,劲增86%。(事实是建基於统计数据)。
由此可见,二手市场虽然仍未及「前辣招时期」那么畅旺(例如2010年上半年,成交宗数和金额分别达5.9万宗和1975亿元),但比起前两年已有明显回暖。
一般而言,地产代理从二手交易的买、卖双方各收取1%佣金,即合计也是2%;按上年半二手成交额1599亿元计算,估计可为行业带来约32亿元佣金收入。换言之,今年以来一手市场火热,二手市场也不弱,难怪中原和美联的业绩都有强劲增长。这亦反映了,近年加入战圈的地产网站和App始终未成气候,难以动摇在港扎根多年的两大代理巨头,尤其是一手新盘已非常依赖传统地产经纪协助促销,所以中原和美联的合计市占率持续向上,几乎是共享江山。
然而,上述是从中原和美联作为企业(或老板)的角度去看,今年生意盘满钵满,却不代表麾下数以万计地产经纪也同样好景。本港代理业界向来有一个通俗的「搵食指数」,即是用成交宗数(一、二手合计),除以持牌经纪数量,计出每名经纪在期内做成了几多宗生意。
人均半年开不够一张单
今年上半年,一、二手合计成交约3.4万宗,截至6月底持牌经纪则有约3.8万人。因此,在这半年间,平均每名持牌经纪开不到一张单(0.89)。虽然持牌经纪不一定都是全职从业员,不过相较「前辣招时期」(2008至2010年)平均每名持牌经纪每半年开3至4张单,则明显是冷清不少。
总的来说,今年上半年地产代理行业整体生意堪称畅旺,一方面一手和二手买卖宗数比去年有大幅反弹,成交金额亦跟随楼价水涨船高;尤其是中原、美联两大巨头受惠於行业集中度提升,业绩更加漂亮。
不过从前线经纪角度看,虽说每一张单的金额可能更大、亦意味佣金更丰厚,然而「抢单」的激烈程度有增无减;一个能力、人脉与运气均处於中等的经纪,在上半年平均只做到0.89宗生意,稍一差池甚至半年无开单,只能斋捱底薪食谷种。更甚者,不少一手买家觑准经纪们「饿单」,要求回佣的情况愈来愈「狼死」,令经纪们处境更艰难。
由此或可理解,近来为何常在新盘售楼处见到「经纪争客打交」场面,事关从业员为了抢生意都搏尽老命。好在,下半年续有多个大型新盘开售,全年一手成交量有望突破2万宗,加上二手市场持续回暖,经纪们的收入虽未至於重返「鱼翅捞饭」时代,亦总算不太差。