楼市几时会转势

　　在七月底，有老友话楼价连升15个月，升幅超过23%，问我楼市几时才会转势下跌，老实说，一切迹象都显示楼价应该下跌，但楼价不跌反升，有多少是拜政府辣招所赐，首先令业主知道不能够卖走手上唯一自住单位，这与沽空差不多，没有这一批沽空的业主，楼市想跌都难，即使业主有多个单位，除非他们打算出售后不再买楼，否则再买楼的时候又要付辣招税，不过亦有业主在出售手上单位时，将日后要付的辣招税加在准备出售的物业，做成楼价高企的原因之一。

　　本来楼价即将下跌，但政府只眼开，只眼闭，任由地产商推出八成半按揭贷款，目的是希望能够有多些新楼供应释放到市场，不过，八成半按揭令到新楼的销售成绩理想，二手楼业主有见及此更加没有理由平卖，不少业主更加反价封盘，做成楼价不但不跌，甚至连续上升，结果亦非官员们始料所及。

　　在市场上的供应除了新楼之外，还积聚了不少银主盘，那些低於市价的银主盘将会令到整体楼价下跌，与此同时，不少人感觉到楼价太高而不敢追价买楼，楼价应该上升乏力，我认为在七月已经开始，当银主盘增加，楼价下跌之势就会更加明显。

　　老友问政府是否应该继续出招，我认为不用出招，因为一切辣招税都会变成楼价一部份，而且政府最辣的一招就是供应，现在已经发生作用，潜在供应量不断增加，地产商虽然有持货能力，但充足供应将会迫地产商卖，如果政府一定要出招，就要考虑新楼空置税，不容许地产商持货不卖，倘若有足够新楼供应，买了新楼的人就要放弃他们的自住物业，间接令到二手楼供应增加。

　　老友最后问，如果楼市转势下跌，会由哪一类型物业开始，这条问题容易回答，细价楼升幅最大，业主持货能力最弱，防守力不足，楼市下跌，应该是由细价楼开始，而事实上，差饷物业估价处的数据，五、六月份，细价楼楼价已经下跌。