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樓市幾時會轉勢
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樓市幾時會轉勢

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年8月14日

  在七月底,有老友話樓價連升15個月,升幅超過23%,問我樓市幾時才會轉勢下跌,老實說,一切跡象都顯示樓價應該下跌,但樓價不跌反升,有多少是拜政府辣招所賜,首先令業主知道不能夠賣走手上唯一自住單位,這與沽空差不多,沒有這一批沽空的業主,樓市想跌都難,即使業主有多個單位,除非他們打算出售後不再買樓,否則再買樓的時候又要付辣招稅,不過亦有業主在出售手上單位時,將日後要付的辣招稅加在準備出售的物業,做成樓價高企的原因之一。

  本來樓價即將下跌,但政府隻眼開,隻眼閉,任由地產商推出八成半按揭貸款,目的是希望能夠有多些新樓供應釋放到市場,不過,八成半按揭令到新樓的銷售成績理想,二手樓業主有見及此更加沒有理由平賣,不少業主更加反價封盤,做成樓價不但不跌,甚至連續上升,結果亦非官員們始料所及。

  在市場上的供應除了新樓之外,還積聚了不少銀主盤,那些低於市價的銀主盤將會令到整體樓價下跌,與此同時,不少人感覺到樓價太高而不敢追價買樓,樓價應該上升乏力,我認為在七月已經開始,當銀主盤增加,樓價下跌之勢就會更加明顯。

  老友問政府是否應該繼續出招,我認為不用出招,因為一切辣招稅都會變成樓價一部份,而且政府最辣的一招就是供應,現在已經發生作用,潛在供應量不斷增加,地產商雖然有持貨能力,但充足供應將會迫地產商賣,如果政府一定要出招,就要考慮新樓空置稅,不容許地產商持貨不賣,倘若有足夠新樓供應,買了新樓的人就要放棄他們的自住物業,間接令到二手樓供應增加。

  老友最後問,如果樓市轉勢下跌,會由哪一類型物業開始,這條問題容易回答,細價樓升幅最大,業主持貨能力最弱,防守力不足,樓市下跌,應該是由細價樓開始,而事實上,差餉物業估價處的數據,五、六月份,細價樓樓價已經下跌。

樓市幾時會轉勢
1. 估價署
2017-08-14 08:49
2. 真真薯片
2017-08-14 09:18
地產商咁有信心囤積居奇, 應該唔係純粹錢多唔憂賣咁簡單

正苦不斷賣地, 好明顯賣地速度遠高過熟地補充速度, 咁樣賣地賣落去, 可能一段時間之後正苦就冇地賣, 有都得返大西北, 賣地速度將會被逼大幅放緩, 地產商睇穿正苦幾年後冇地賣, 所以依家本地發展話都出高價投地, 長遠供應唔係冇, 不過下一批熟地可能要等6, 7年, 貪憎大幅減少土地開發造成既熟地供應斷層其實就黎出現, 依家既98000其實係正苦將以前手頭上既存貨掟晒出黎, 掟晒貨之後, 689既新界東北之類既新地又未到, 中間其實有個真空期, 本來就靠果98000去頂, 但係全部供應落入口發展商手上, 供應由佢地話事, 唔怪的咁有信心囤積居奇
3. Koichi Fuyumi
2017-08-14 13:21
其實供應多時三萬,少時一萬,對大市有影響,但影響力不及需求變化激烈

在錢紙貶值,股市不振的年代,資产轉移的投資需求帶動不動产需求快速上升,及後产生小市民恐慌,在父資产推動下和今日唔買聽日買唔起的概念推動下,部分買家已經為大學尚未畢業的子女買入物業,把後面很多年的才有的需求提前到今天;即使曾陰權年代沒有減慢開發土地進度,今日都會唔夠樓賣

誰都明白問題徴結,誰都知道需求可以因氣氛變化而一夜消失,但沒有人可以預測到變化什麽時候才出現,所以博士建議的不買不賣策略是最適合時宜的
4. MMC
2017-08-14 14:19
#3, 終於有你看到真相,好嘢!
6. LC
2017-09-07 03:29
 其實估價署七月份的租金和上年七月有明顯升覆,如果係資金痴左線噤入市而令到資產價格不停上升的話,情況就似大陸一樣,幾百萬既樓都係租幾千蚊。問題係香港幾百萬既樓租緊萬幾蚊,因為太多人買樓?跟本唔make sense . 唯一原因係香港再度高通帳,RMB 升美金跌,大陸人黎洗多左錢,搵到錢既人多左所以通帳勁過上年。如果淨係樓價升但係租金跌,噤你可以話父資產作怪,因為好似大陸噤,你層樓再貴,如果個客可以比既錢只有三幾千,噤你既租值亦只可以有三幾千。 買同唔買,其實如係對香港信心同通帳勁唔勁既問題。 GDP per captia 係 32 萬,兩個人夾一層樓既家庭以三份一既住房支付能力黎計,佢地一年可以支出 20 萬,如果用於供樓既話,就係四百五十萬。that's y 400 萬既樓都就黎要消失,其實加三成首期,噤 650 萬,應該係一個香港家庭可以支付既樓。只係搵到錢同基層既搵錢能力進一步拉遠。
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