令楼价下跌最危险的因素

　　我认为有六种因素影响楼市，包括利息，供应，需求，辣招，新特首以及经济环境，有人曾经问我哪种因素最危险，当时我没有给他一个肯定答案，因为在不同时势，各项因素会发挥不同作用，所以没有一个肯定答案，但我后来反覆思考，认为如果楼价下跌是因为经济转坏而做成，影响将会是最大，令到我有这个想法就是我突然记起「物贱斗人穷」这句话，经济环境差，大家都冇乜钱，即使地产商愿意以低於面粉价卖新楼，销售情况也不会理想，由此可见，地产商最近以八成半按揭谷新楼盘，并不是担心利息趋升，供应增加，而是担心经济转坏，用八成半按谷新楼盘可以锁定利润兼售楼数目，如果唔系，地产商是毋须借钱俾买家买自己所起的新楼，成功的生意人的触觉是很敏锐，而事实上，经济环境转坏是令楼价下跌最危险因素。

　　当经济环境保持佳态，大家的收入都有保证时，利息只是其中一项消费，利息上升亦显示经济良好，所以一向以来，不少人在谈论楼市都不担心利息上升，他们会话，利息上升即是经济向好，大家都搵到钱，又何需担心利息上升，他们的确说得没有错，但利息太高，就会蚕食市民收入，压抑资产价格，所以，利息依然是影响楼价的一个主要因素，不过，重要性就不及经济环境。

　　供应当然是会影响楼市，但供应不足比供应太多严重，供应不足会令楼价飙升，倘若供应太多，政府以及地产商可以作出适当调整，但当经济转坏，一定会有人被迫卖楼，就算政府停止供应，市场是会自己制做供应量，而这供应是不受控制，成交价亦不会理想，结果是令到楼价下跌，所以，如果楼价下跌是由经济转坏做成，结果比其他因素严重得多。