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令樓價下跌最危險的因素
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令樓價下跌最危險的因素

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年6月12日

  我認為有六種因素影響樓市,包括利息,供應,需求,辣招,新特首以及經濟環境,有人曾經問我哪種因素最危險,當時我沒有給他一個肯定答案,因為在不同時勢,各項因素會發揮不同作用,所以沒有一個肯定答案,但我後來反覆思考,認為如果樓價下跌是因為經濟轉壞而做成,影響將會是最大,令到我有這個想法就是我突然記起「物賤鬥人窮」這句話,經濟環境差,大家都冇乜錢,即使地產商願意以低於麵粉價賣新樓,銷售情況也不會理想,由此可見,地產商最近以八成半按揭谷新樓盤,並不是擔心利息趨升,供應增加,而是擔心經濟轉壞,用八成半按谷新樓盤可以鎖定利潤兼售樓數目,如果唔係,地產商是毌須借錢俾買家買自己所起的新樓,成功的生意人的觸覺是很敏銳,而事實上,經濟環境轉壞是令樓價下跌最危險因素。

  當經濟環境保持佳態,大家的收入都有保證時,利息只是其中一項消費,利息上升亦顯示經濟良好,所以一向以來,不少人在談論樓市都不擔心利息上升,他們會話,利息上升即是經濟向好,大家都搵到錢,又何需擔心利息上升,他們的確說得沒有錯,但利息太高,就會蠶食市民收入,壓抑資產價格,所以,利息依然是影響樓價的一個主要因素,不過,重要性就不及經濟環境。

  供應當然是會影響樓市,但供應不足比供應太多嚴重,供應不足會令樓價飆升,倘若供應太多,政府以及地產商可以作出適當調整,但當經濟轉壞,一定會有人被迫賣樓,就算政府停止供應,市場是會自己製做供應量,而這供應是不受控制,成交價亦不會理想,結果是令到樓價下跌,所以,如果樓價下跌是由經濟轉壞做成,結果比其他因素嚴重得多。

令樓價下跌最危險的因素
1. 真真薯片
2017-06-12 09:07
在下完全同意博士所講, 經濟唔好即係股市, 人民幣匯價, 大陸樓價唔好, 所以股市跌比起供應量影響大100倍, 而且供應量太多, 只要出貪憎供止供應就搞得惦, 供應不足就出邊個都搞唔惦
2. 無奈
2017-06-12 13:31
實情係美國經濟好就加息,香港跟隨。但大陸因素對香港經濟影響比美國尤甚,所以香港加息並不等於香港經濟好。這就是過去幾年樓價上升的詭異之處。
3. 鳥5
2017-06-12 18:48
同意博士,(辨招,供應,地商招數,市民每個人供款能力係香港本土因素,只直接影本土(塘水同塘湖之問既事,財富分配事情~正苦,地商,市民)但一但,利息,資金流就係生錢。生錢入定出,D果就係長期关建,資金在泡沫不破,資金不在,即係潮水退。。边果計錯數,就係冇着褲。正苦最有利梗係(屋本位)跌3成,出首置,孫9招,減供應。。地商最好跌3年3成,再穿頂(殺2边)。。但如果比博士你早論估穿3厘再提速再加4年内美國再清晒4萬債表,你覺得大陸跟美國玩收水或玩双反同美國对賭?Lee 果就係本地冇乜人計果既,已經印足十年銀纸,一般人都係感覺最多未來3年收水,但真係睇5到5係(一廂情願)既諗法。。不過,升巿莫估頂,跌市莫估底,套電視戲冇需講到第十集後(甘離地),岩岩先講到慈父救孝子,而家剛剛到(窮人食貴米),李生地商扮平救窮人,甘快講(濺物鬥人),果D現金是王的情節,遲D先提。。而家提比人鬧呀!
4. 舍神
2017-06-12 23:46

真相永遠冇人知,也查証不了,好多時, 只能隨自己喜好去"buy"邊個說法及解釋!

 

仲記得97時香港基本上是全民就業, 當時我仲記得新聞節目都在講有在外國找不到工作的移民下一代, 一回港話咁易就搵到工! 年年加人工是當日常態! 一般過去而言,周邊地區貨幣不穩, 得益的只會是香港, 因游資都會來香港避險。

 

當時惟一最不利的是炒風利害, 債台高築.........但卻欠一突破點!

 

講真, 即使係97至03年, 香港的進出口一點也不差的。(可以問問身邊做出入口生意朋友印證下)

 

似乎......所謂經濟衰退是果不是因! (起碼那次係)

 

一個地區沒落, 可以如楊州被上海取代! 但...97-03也不會是這樣罷, 不然香港會是一沉不起....

 

"覺得".....係 "抽資/撤資"的力量才係最可怕!!

如海嘯突如其來,無聲無色地降臨!所謂衰退......都發生在事後!!加上本身市民整體大量欠債!(借$總要還, 咪畀$中介^^) 根本就是放血!! 02年山頂一間維港景的獨立屋, 3000萬就買到! 今日買兩棟村屋都唔夠! 可想...當時抽脂放血得幾嚴重! $由借貸而生, 從還債而滅, 當時香港是患上嚴重白血病, 白血球在消滅供氧的紅血球, 唔死有鬼!!

 

貨幣戰爭作者叫"抽脂"作剪羊毛! 也許,世人也 真的在剪毛的人手下無聲」幾時到大限, 真的很難測! 既然不能確定,居安思危是錯不了!

5. 引刀一快
2017-06-13 04:42
個個都話冇浪到喔,咁就睇吓個浪係咪咁慈悲,自己褪呔。
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