衡量个人需要拣按揭

金管局连番出招收紧金融机构的楼市借贷，上周香港四大银行先后宣布调高新做楼宇按揭息率，加息后，四大银行的最新按揭利率平均为银行同业拆息加1.4厘；然而，四大行新按揭利率生效日期不一，但楼宇按揭利率已展开上升趋势，以香港按揭市场结构，其他银行也将会陆续跟随调高按揭利率。

高成数按揭暗藏风险

金管局的收紧按揭招数，只是对银行的按揭市场造成影响。发展商也不是省油的灯，为令手上楼盘加快出售，发展商也提供不同的按揭安排，例如在一个销售中的新盘案例，发展商引入八成半一按、三成二按及首三年「供息不供本」的七成一按。

众多不同的按揭方式，除让买方更易获按揭外，重要的是这些按揭方式不受金管局监管。因此，一些评论指金管局对楼市出辣招，其实并不是金管局的用意，金管局监管的是银行的风险，金管局连环出招也是针对银行的按揭市场；至於楼市如何变化，已不是金管局的政策范围。

发展商的「灵活」按揭安排，无疑便利了买方，但高成数按揭，加上不受压力测试的规范，都是另一种按揭风险的来源，只是这已非金管局的能力可以控制。从生意角度看，发展商本业是房地产，犯不着要大张旗鼓自家制造，推出林林总总的按揭安排，还不是金管局在银行按揭上的限制，对发展商售楼造成影响。

现时支持这些按揭安排的重要因素，是对楼价的预期，只要楼价向上，现时发展商提供看似优惠的按揭，目的是让买方易获按揭。刚开始时的利率看似吸引，但优惠期过后，利率便会往上。

楼价倘逆转引爆危机

对买方来说，只要楼价向上，现时可以享用发展商提供的按揭，到优惠期过后再往银行转按。如意算盘是楼价上升，现时规限着银行的按揭条件都不再存在，这样可以说是多赢之局：发展商售楼货如轮转，买方可获按揭，银行又可确保未来有按揭生意；当然，这一切都建基於对楼价未来的预期。

惟无人能预知未来楼价变化，不少人早前以为楼价已见顶，将自住单位沽出，结果在目前楼价上升的情形下后悔不已。然而，未来楼价是否可继续向上，没有人能说得准，从香港楼市过去的变化来说，不但一般买家大多期望落差，就连资深投资者和发展商都会失准，简而言之，要准确预计未来楼价根本不可能。

了解安排优劣多分析

因此，买家要明白各种按揭安排的优劣和风险，也要对自己的需要多加分析，并且多做功课、量力而为，不要一窝蜂般人云亦云，这样比盲目听信旁人意见来得好。毕竟置业是一个重要决定，一个经深思熟虑的决定，最后结果如何与人无尤。