衡量個人需要揀按揭

金管局連番出招收緊金融機構的樓市借貸，上周香港四大銀行先後宣布調高新做樓宇按揭息率，加息後，四大銀行的最新按揭利率平均為銀行同業拆息加1.4厘；然而，四大行新按揭利率生效日期不一，但樓宇按揭利率已展開上升趨勢，以香港按揭市場結構，其他銀行也將會陸續跟隨調高按揭利率。

高成數按揭暗藏風險

金管局的收緊按揭招數，只是對銀行的按揭市場造成影響。發展商也不是省油的燈，為令手上樓盤加快出售，發展商也提供不同的按揭安排，例如在一個銷售中的新盤案例，發展商引入八成半一按、三成二按及首三年「供息不供本」的七成一按。

眾多不同的按揭方式，除讓買方更易獲按揭外，重要的是這些按揭方式不受金管局監管。因此，一些評論指金管局對樓市出辣招，其實並不是金管局的用意，金管局監管的是銀行的風險，金管局連環出招也是針對銀行的按揭市場；至於樓市如何變化，已不是金管局的政策範圍。

發展商的「靈活」按揭安排，無疑便利了買方，但高成數按揭，加上不受壓力測試的規範，都是另一種按揭風險的來源，只是這已非金管局的能力可以控制。從生意角度看，發展商本業是房地產，犯不着要大張旗鼓自家製造，推出林林總總的按揭安排，還不是金管局在銀行按揭上的限制，對發展商售樓造成影響。

現時支持這些按揭安排的重要因素，是對樓價的預期，只要樓價向上，現時發展商提供看似優惠的按揭，目的是讓買方易獲按揭。剛開始時的利率看似吸引，但優惠期過後，利率便會往上。

樓價倘逆轉引爆危機

對買方來說，只要樓價向上，現時可以享用發展商提供的按揭，到優惠期過後再往銀行轉按。如意算盤是樓價上升，現時規限着銀行的按揭條件都不再存在，這樣可以說是多贏之局：發展商售樓貨如輪轉，買方可獲按揭，銀行又可確保未來有按揭生意；當然，這一切都建基於對樓價未來的預期。

惟無人能預知未來樓價變化，不少人早前以為樓價已見頂，將自住單位沽出，結果在目前樓價上升的情形下後悔不已。然而，未來樓價是否可繼續向上，沒有人能說得準，從香港樓市過去的變化來說，不但一般買家大多期望落差，就連資深投資者和發展商都會失準，簡而言之，要準確預計未來樓價根本不可能。

了解安排優劣多分析

因此，買家要明白各種按揭安排的優劣和風險，也要對自己的需要多加分析，並且多做功課、量力而為，不要一窩蜂般人云亦云，這樣比盲目聽信旁人意見來得好。畢竟置業是一個重要決定，一個經深思熟慮的決定，最後結果如何與人無尤。