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浪子心声
2017-4-25
82年世界杯是我第一次认知什么是足球，西巴队水银泻地的进攻式踢法，令人叹为观止，但八强已不敌意大利队的稳守突击打法，当时大多香港人对巴西队的落败都非常失望，尤其是对意大利队在一球领先下，后卫常回传给守门员打拉布，令比赛变得怎不精彩，最终意大利队不但赢了巴西，还成为82年世界杯得主，令人忿忿不平的是意大利队常利用当时球例的漏洞，球员可回传给守门员用手接球拖延时间，因此国际足协改例，以后用脚回传给守门员不得用手接球，自始足球赛事再没有这种拉布的问题，新例更有利进攻，球赛变得更精彩，这个例子证明游戏规则的重要性，它可完全改变参与者的行为，亦反映聪明人如何利用游戏规则的不善获得优势而破坏游戏的本质。
我个人认为香港过去及现在的楼市问题都是出於游戏规则的制订不善，在问题出现时没有像国际足协立即改善不足，如现在只要楼价不是急速下跌，无论在楼价高或低都对拥有多个物业人士过於倾斜，在楼价高及不断上升时，他们就享有物业升值的利润和可观的租金收入，他们还会以利润加大投资，令优势更加扩张；就算楼价在缓慢下跌时，他们亦能以租金维持每月按揭的大部分供款，由於通胀长线还是赢多输少，由於持货成本低的游戏规则，香港物业投资者尤如意大利队领先一球后不断回传给守门员，那些拥有了第一个出租物业的投资者，就不断想增购物业增加利润和优势，大幅增加住房的投资需求，令香港市民对楼市有只升不跌的概念，形成香港人只知投资物业不作它想，社会单一元化，自从90年代初香港就开始出现这现象，过去香港的多元化社会不再复反，发展到现今已不只是单一化问题，亦到达社会稳定问题，新一代已感无希望在港安居乐业，怨气怎深，游戏规则已到不可不改的地步了。
究竟香港的房屋政策出现了什么问题令香港市民只愿投资物业不作它想，当然最直接的是供应不足，不能满足自住和投资需求，但我曾以香港人口净增长计算，香港的住屋需求每年增长不多於二万五千，但政府已对香港市民表达未来3年私楼供应高达9万3千，应可应付住屋需求，如每年政府能提供两万个公屋及两万个私楼供应，自住需求不但能满足，亦有可能出现供过於求的现象，但很可惜影响香港楼价不只自住需求，由於游戏规则的不善，投资需求影响更甚，因此如果政府不改善投资需求的游戏规则，有可能政府出尽九牛二虎之力，再增加供应到每年6万甚至7万供应，亦无法令楼价回调到年轻人一代可上车的楼价，所以不断增加供应亦未必能解决香港住房问题。
当然政府可选择兴建更多的居屋，让较低收入的中产解决居住问题，到时又到较高收入的中产无法上车，政府又要起高一级的资助房屋，这个方向我个人不太认同，政府太有为了，政府的角色过重，香港将会有大部分人居住在不同类型的公营房屋，居住质素未必理想。
因此我个人认为政府应从税制上改善游戏规则，减低住房投资需求改变香港整体投资环境及投资文化，由於问题主因出於物业投资者持货成本过低，就算不出租亦能赚取物业升值利润，所以游戏规则必须针对「持货成本」和「增值利润」，建议政府积极考虑以下改善方案：
（1）投资物业税：增设「港人拥有多过一个住宅物业」和「非港人或公司持有的住宅物业」的投资物业税，税款等於差饷三至五陪，令持货成本大增，减低住宅楼房投资吸引力，税率亦可视付投资需求而调节。
（2）楼宇增值税：增设楼宇增值税，当业主卖楼时，若楼价卖出比买入时高，其差价就要徵收16.5%的增值税，尤如商业活动的利得税一样，但如果港人业主只得一所楼宇，在一年或两年内再买楼就可退回税款，这样就不会影响换楼人士。最重要是这样能拉近「有多个物业的投资者」和「没有楼或只得一所楼宇的香港人」在贫富和经济优势上的差距。亦可考虑以预先张扬一年后实行楼宇增值税，从而释放二手楼宇供应。
（3）租管：恢复97年前香港长时间实行的租管，让私人市场的租户享有租住权的保障，业主若非自用，而租客又能支付市值租金的话，业主不能拒绝续约；双方若对市值租金没法取得共识，可交租务仲裁署裁决。
以上政策实行不难，有如四两拨千斤，不用大兴土木，见效神速，不单可解决楼市问题，亦可能令香港回复七八十年代的多元化社会，各人力争上游，提升香港整体竞争力。
在此希望候任特首林郑月娥积极考虑或准备，在上任后能尽快实行，以免香港社会更撕裂及分化。
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