每年年初我也会为撰文「我对楼市的十大忠告」给读者当参考，一直也得到很好的回响，有见市场及环球因素日益反覆，故将有关重点在《经济通》「楼市点评」作更详细分析如下….

1、楼价续升破顶

　　虽然楼价已升至连很多投资者也觉得太贵，而确实负面因素也不少，只是楼价升跌不是由感觉去决定，楼价上升的最主因是量化货币及低息，因此量化货币潮、低息期（纵使加息后息口仍与低通胀率相若）仍未过，加上二手放盘量持续减少、且二手数量远多於一手增加的话，楼价最终会在各负面因素下反覆向上，在2017年继续破顶。

　　09年后的楼市，是在「资金过多、资产有限」下形成了「价升量跌」，未来在货币战争下若资金更多，资产更少，结果只会「更极端价升、及更极端量跌」，是极不健康的「升灾」！

2、人心动荡

　　楼价虽仍在上升轨道但过程中仍不乏「假跌」！外围因素波谲云诡、香港政治风云变色，实体经济考验重重，群众总有绝望时，在楼价续升的中途，必会出现「楼市哈罗喂」（群众的负面情绪引起的价跌假象），市场已扭曲成「以少数成交来代表整个市场」，无论升势或跌势也容易短暂出现。

　　贫富悬殊及政治也已令群众从心底决裂，加上经济转型令不少行业也受冲击，2017年不乏悲哀及人心动荡的时刻，但未上车人士仍然要面对楼价持续高企的事实。

3、楼市辣招左右大局

　　楼价既然继续升，而「楼市哈罗喂」最终亦可能会聚积购买力引来之后价格急升，因此无论发生机会多大也好，置业人士应预算政府会再出新辣招。当然，政府及立法会的议员若可发挥智慧，降低换楼门槛及制约，释放二手供应，在成交稀少的今天，只要放盘量增加比成交多，楼价上升必可放缓，楼市可更健康发展，否则只能拖长升势，楼市继续价升量跌去发展。

　　香港的问题不是没有人才和机会，而是正确的事欠缺市民的支持，香港人不断糟蹋著自己的明天。

4、购买力流动决定板块冷热

　　楼价虽然大势相同，但市场不同板块却表现不一，水向低流下，加上楼市辣招不同身份和项目税收不同、银行按揭对不同价位的按揭松紧程度不一，再配合「lump sum效应」（即消费者以平银码为入市先决，面积间格要求为较次要要求」，一些板块升幅仍骄人，一些板块价格却牛皮，入市必须多做功课，信自己！

　　很少的购买力在很大的市场中流动，楼市表现令人迷惑，一般市民难以分辨，因此不断失诸交臂，继续错过置业良机。

5、租金回报影响大局

　　2009年之后的楼价急升，背后其中一重要支持就是「租金不断上升」！在2016年11月政府推出最新一轮楼市辣招后，屯门租赁的放盘量急增两成半，租金价格亦开始下调，这很可能只是周期性的巩固，但我们应留意之后数据给我们的讯息，已确定楼价会否少了一个重要支持。 租金在未来的表现，有几个可能：

　　（1） 租金巩固一段时间之后，重新租盘减少及租金上升。

　　（2） 租金在租盘继续增加下逐步下调。

　　（3）「资产荒」进入下半场，即租金与楼价脱轨发展，即楼价仍长远上升下租金回报率下降。

6、发展商盈利流程的改变令楼市逻辑迥异

　　发展商卖楼的订价，其实在乎盈利流程的长短、补充地皮的多少及快慢、和银根的松紧，近年以上各因素也作出了大改变，发展商将愈来愈惜货，囤积收益也愈来愈高，但太多人觉得「成交少发展商就会劈价或推出优惠吸客」，这太低估发展商的实力，除非政治上立例发展商必须在限期内出售，否则来年一手楼花成交量不应有太大增长！

　　发展商有条件惜货慢售，市场上虽必定有发展商减价，但更不乏发展商加价，加价后再推出优惠抢二手客，但楼价急跳价同样是会令成交量减少的。

7、境外购买力水淹香江

　　全球一体化加上空前的量化货币潮，令各地资金也外溢，不要天真以为任何楼市辣招可以限制外来购买力，这只能短暂对付散户，只能buy time买时间，最主力且庞大的外来购买力，会透过股市、地皮及公司收购，间接令楼市价格上升，香港是自由港，未来空降香港的资金不单止中资，而是来自愈来愈多不同国家的资金！

　　不单止楼价下跌，可以是经济灾难，楼价上升令社会撕裂一样可以是一种「灾」，救灾是要增加政府的效率，近年的反政府、拉布，以拖垮政府为乐事的风气无疑耽误救灾的效率，是自我谋杀。

8、勿低估中国实力，勿迷信美国神话

　　09年后的投资要诀其实是「掌握美国弱势及中国优势」，到了今天，货币战争已波谲云诡，不可从表面数字看到强弱，笔者担心表面转强实际日益虚弱的美国及欧洲，在未来一年会引起金融大局的失衡甚至冲撃！

　　09年至今，投资至胜之风，其核心价值是不迷信，才不会人云亦云，面对如加息等世纪谎言，才会以逆思维将「危」借势成为「机」了。

9、下一代已无「地」自容

　　2011至2016年对比2004年至2010年，平均每年全港成交就减少了4.5万宗左右，一手供应平均每年只是增加了数千伙，而每年首次新婚约4万个登记和持单程证移居香港的人士每年也约4万个左右，房屋供应短缺的问题是日益严重的。每迟一日去疏导，下一代将来都要付出沉重的代价，但是香港人不断容许政治混乱、错误的环保概念、及不同的既得利益者的阻碍，令发展土地愈来愈应付不到，加上，业主的「持货能力」远高於准买家的购买力，就算有足够供应上车人士都可能买不起，香港将出现「有楼无人住，有人无楼住」的情况，随著大量的基建完成，将会愈来愈多香港年轻人在内地居住。

　　如果大量外来人和资金涌入香港，而香港的房产供应不增的话，香港与珠三角融为一体是必然发生的了！

10、扭曲市场衍生的入市板块

　　三房尺价不少比两房尺价平两成左右，而且在全港181万的可售单位里面，其实三房是占少数，满足不到在上游的两房需要。所以现在是500万以下的三房单位的入市良机。另外，近期推出零房至一房的「纳米楼」，因为空间细小，应对家庭变迁的能力较弱，所以三至五年后，大多数都会有换楼需要，这班强劲的购买力，将来会抢贵二手的两房单位，所以400万以下的两房单位亦是入市良机。

　　基於「买有风险，不买也有风险！」的原则，既然不买风险仍然存在，若能量力而为及选择合适板块入市，现在仍可以是置业良机，环球各国的「去美元化」工程尚未完成，滔滔不绝的量化货币潮仍会推高楼价，令「升灾」更严重。