地產論壇
登入名稱
密碼
頁數:
從米芝蓮星看香港經濟
瀏覽人次:26250    回應:17

從米芝蓮星看香港經濟

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年1月13日

  有過氣銀行大班撰文話香港樓市經濟將會衰足三十年,並且強調十二至十八個月後開始,有人問我是什麼理據,我話我又唔係那位銀行大班,我點會知道,至於大班點解會發表這篇文章,我估計CY不連任之後,無論新特首是誰,最少有一半問責官員不會被繼續聘用,並不是他們做得不好,而是一朝天子一朝臣,那些問責官員心中有數,有人離任,即是多了一個空缺,自不然會有人毛遂自薦,最佳推銷自己方法就是發表一些驚天動地文章,等待新特首問有沒有化解危機良策,結果就是發表文章的人被要求做官。

  過氣大班話經濟會壞足三十年,做生意的人會認為三十年太久,應只爭朝夕,現在香港有一個怪現象,就是不利香港經濟的消息不斷會被重播,至於有利的消息則隻字不提,大多數人會認為零售業最能反映香港經濟,我認為飲食業才正確,如果大家見到不同階層食肆推出各式各樣優惠,例如一蚊雞等,代表他們掙扎求存,經濟環境一定不會好,現在,不但這個情況還未出現,反而有一些非常利好消息沒有被報導,如果只有不利消息而沒有有利消息,用此作分析,香港經濟衰足三十年又有什麼出奇。

  我相信米芝蓮星最能代表飲食界盛衰,全世界最多米芝蓮三星地區是紐約,有七間,其次是香港,有五間,再其次是倫敦,有四間,米芝蓮兩星最多是香港,有十四間,倫敦有七間,紐約有五間,而米芝蓮三星定義是值得專程前往,兩星是值得繞道前往,表示無論三星或者兩星,他們的顧客群是以遊客為主,由此可見,香港飲食業仍然處於優勢,經濟環境應該不俗,要在十八個月內將優勢變成劣勢,並且延續三十年,一定要有一些大家意料不到的事情出現,否則,這只不過是語不驚人死不休的言論而已。

從米芝蓮星看香港經濟
1. 孟波
2017-01-13 08:58
博士果然心水清,學習了。
2. 问一问
2017-01-13 09:10
点解呢个世紀大淡友冇提个大陸浪嘅?个浪呢?

博士都不知道呢个浪?


3. 引刀一快
2017-01-13 09:46
上年大陸開始有米芝連餐廳,暫時僅限上海。個人睇法 ,單就廣州範圍嚟講,有名堂餐館質素与經濟變化聯動并不直接,甚至上座率都唔太能夠準確反映經濟狀況,最反映經濟情况可能係人均消費。

因爲,宗旨好嘅餐廳,最唔受經濟不景影響,一般嚟講,招徠手法不外乎出品好、新鮮菜單、以及大減價,而將貨就價一般唔係品牌食肆做法。
4. 浪子心聲
2017-01-13 10:45
文章見解獨特分析有趣,非常值得參考,但我還有點疑惑,米芝連是以餐館質素為評審標準,我認為經濟好並不一定會多米芝連餐館,因為生意好老闆沒有太大動機改善或維持餐館質素,反而經濟不好,就應多了餐館想盡辦法改善食物和服務質素或增加優惠,出現更多的米芝連機會更大。

5. 人在天堂 錢在銀行
2017-01-13 11:13
但真係唔明, 就算睇返區區都有既基層食店,

有平時食午/晚餐都知道, 無論好食難食. 食唔飽既都座爆人, 仲要等位, 

而限時食店又愈來愈多, 限時又愈來愈短1hr, 90mins, 80mins, 60mins...

只要有人等, 就老溤趕人走, 但都有回頭客...

呢個係咩現象? 經濟超好?



6. 米芝蓮
2017-01-13 11:15
How about Paris and Tokyo
7. LYC
2017-01-13 11:26
根本香港經濟非常好,欣欣向榮,淡友就永遠發夢經濟差,樓價下跌,事實證明,就是經濟好,樓價年年上升.一如所料,新盤開價貴2成仍然熱賣,淡友無能力買就叫人擺買,得啖笑!CCL火箭開始升空,目標先睇180.
8. 香港经济好
2017-01-13 12:26
所有不利消息都化为有利消息,ccl直奔250
9. aa+
2017-01-13 12:29

To LYC,

When did you wake up? 

I sold  my apartment already because of your dream !!!


10. 自我陶醉
2017-01-13 13:20
5樓說出了重點,其實租貴已扼殺了香港食肆的生存空間,既然他們無法大幅加價,就只能用限時去增加番枱次數,提升盈利。

博士所提及的紐約、香港、倫敦都有一個共通點,就係租貴地價貴,除非食肆是以自置物業形式經營,否則鬥平根本唔會有出路,要交租,他們只能向高毛利市場埋手,鬥好鬥貴鬥靚,用最好食材,最頂級廚師,最優質服務,攻佔最高端市場份額,才有一線生機,否則必定無法生存下去。全球貧富懸殊愈來愈厲害,食肆及其他服務也同時出現兩極化十分正常。

租金貴是否單以經濟好就可以解釋? 如果是的話,近年租金大幅回落,又代表什麼? 地貴租貴削弱香港整體競爭力是事實,出現調整亦是無可避免,至於香港會否衰足30年,就要看阿爺實力了,阿爺唔死得,香港自然唔會死。或者這位前銀行家也像博士一樣心善,想以出位言論提醒年青人別胡亂在高位追入,又或者他見博士成功以“爆煲論”出位爆紅,效果咁好,所以才有樣學樣, “跟博士一個爆煲,再大你一個30年”, 都未定。哈哈哈!

11. 引刀一快
2017-01-13 15:42
自我陶醉兄

近年租金大幅回落,又代表什麼?”,代表大陸個經濟浪冚過嚟囉。
12. 人在天堂 錢在銀行
2017-01-13 16:05
多謝提醒

食物價不能再提高,平民亦無能力接受高價,
食店都只好降低服務質素去提高利潤,
另平民以能俾既價格去忍受較差既服務,去醫肚

唔怪得飲食業咁難做,平民又冇好野食,
有得食既都好易消化不良,
所以食家都話,香港冇曬好食店,
只有連鎖工業食物場所

不過,好在我喜歡垃圾食物
13. 廢話
2017-01-13 16:59
不如信天水圍師奶仲實際呀!磚家喎
14. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2017-01-13 21:48

大數據KO無為而治


現代管理學其中一個最大爭論點在於鬆緊程度,八十年代「無為而治」派佔上風,傾向給予員工充分信任及自由度,好處是節省資訊成本,並有助激發員工主動性。不過,近年隨着大數據和即時通訊等科技發達,資訊成本大幅下降,企業有條件對員工作出巨細無遺嚴格管理,藉之確保方向正確以及效果理想,於是「強勢操控」派逐漸冒起。一個例子是內地當今地產代理龍頭鏈家,其老闆左暉IT人出身,借助大數據等科技,軍隊式管治麾下逾10萬名代理員工,似乎已壓倒標榜「無為而治」的其他代理巨頭。

鏈家左暉實行「高壓統治」

鏈家日前完成B輪融資,由融創(01918)斥26億元(人民幣.下同)入股6.25%,令其估值達416億元。在融創之前,騰訊(00700)、百度和復星(00656)等已先後入股鏈家,萬科(02202)又夥拍其成立合資公司,可見各路大佬均看好這家高速成長的代理商。

左暉現年45歲,在內地商界算是大器晚成的「七十後」(跟馬化騰同齡),他在北京化工大學計算機系畢業,先後做過程式員、軟件銷售、保險代理等工作,直到2001年在北京創辦鏈家。據他自述:「我1992年畢業開始北漂,34歲(2005年)才買第一套房子,此前對租房之痛也是深有體會。」

換句話說,左暉34歲前屬於「冇樓廢青」,在不斷租樓、搵樓、睇樓、被逼遷的過程中飽受痛苦,深感內地二手樓市場訊息嚴重不對稱,搵樓客深陷弱勢地位,不論租樓或買樓皆要歷盡艱辛。於是他針對這個「痛點」,創辦主打二手樓交易的鏈家,英文名Homelink,意即為搵樓客擔當「找到一個家」的連結。

有趣的是,左暉雖是個IT人,但有別於搜房網、Q房網等誕生於網上的代理同業,鏈家自創辦後很長時間定位為傳統代理商,透過實體門店穩打穩紮經營和擴張。不過,在創業初期,左暉已流露其濃烈管治風格,包括要求所有代理員工都要有大專學位,以及每名代理每月要找到一定數量(例如100個)盤源。為確保盤源真確,鏈家更設立懸紅制度,客人若發現不實資料便可獲獎金,相關代理初犯也會被重罰,在內部大會「批鬥」,再犯就直接炒魷。

左暉這些高壓辣招,確實針對當時內地二手樓市場流弊,例如代理人員良莠不齊、假盤源泛濫等。鏈家這支紀律嚴明的軍隊迅速擴張,至2012年已成為北京市場一哥,佔據50%份額,並開始向其他城市擴張,同時引起了當時全國龍頭、中原地產老闆施永青的注意。2013年,施老闆在其《am730》「C觀點」專欄一口氣寫了11篇文章談及鏈家,而且識英雄重英雄,對左暉這位後起之秀讚譽有加,說「左暉並非只會宣傳的人,他是實幹的。他看到行家只顧成交賺佣,所以把更多注意力放在拓盤與更新盤口的訊息上。」又指「左暉的確是一個高人,他的理念的確勝過一般行家,他設計出來的那套,普通行家的確窮於應付。」然而,施老闆始終深信「無為而治」之優越,認為鏈家的高壓管治能在一兩個城市內奏效,但若擴張到全國便會鞭長莫及,亦難以因地制宜靈活發揮。例如他說,「鏈家只能把北京的服務流程搬到其他城市,卻沒法複製出北京的盈利模式」,又表示「鏈家培養出來的人服從性強,未必敢第一時間反映自己的想法」,相反「中原是眾人意志的有機滙聚,是一個自體生發組織,極具生命力,中原不怕機械化運作的鏈家。」

即時通訊新科技成利器

若依據當時(2013年及之前)的客觀環境因素,施老闆之判斷很可能正確。然而,近年來大數據和即時通訊等科技快速成熟,為左暉提供了最佳利器,他率先大力引進這些科技於其管治體系,得以實時監控全國分公司每日、以至每小時的經營表現,同時進一步精細控制每名員工的工作流程及KPI。例如員工每天上班打卡後,由哪一分鐘開始打電話call客,上下午各打幾多個電話,以至跟客戶通話的內容和態度,均有特定要求,並會被實時監控和評核。總部系統若發現某家分公司近幾日表現不尋常(生意和盤源遜於競爭對手),亦會即時作出反饋,且跟負責員工找出原因及制定對策。

換言之,憑着新科技,鏈家得以彌補高壓管治以往的弊端,包括遠距溝通艱難、資訊成本高昂、不利靈活應變等。就像高大的足球員往往速度慢,但若透過DNA改造,使他「又高大又靈活」,其他對手還怎麼打?是以鏈家近幾年進一步高速成長,目前在絕大多數主要城市均佔據最多份額,反而中原似乎只能勉強守住深圳市一哥寶座;同時有指左暉已下了軍令狀,要在今年內連深圳也攻陷、統一全國江山。

左暉借助大數據完善高壓管治,可跟阿里巴巴主席馬雲兩個月前提出的一個新觀點互相呼應。馬雲說:「市場經濟和計劃經濟到底哪個好?過去一百多年來我們一直覺得市場經濟非常之好,但我個人看法未來30年會發生很大變化,計劃經濟將會愈來愈大。為什麼?因為數據的獲取,令我們更能掌握國家和世界的經濟,就像有一部X光機,幫助指揮那隻無形之手。」

當然,是否有了大數據等新科技幫助,便意味着高壓管治和計劃經濟再沒界限?只有好處沒有壞處?一定可以KO無為而治和市場經濟?現在下結論恐仍言之尚早。說到底,大家都關心隔離創辦人又有何感想就真!

15. 惜緣
2017-01-13 23:33

汪敦敬先生好文分享

2017年我對樓市的十大忠告 2017-01-13

  每年年初我也會為撰文「我對樓市的十大忠告」給讀者當參考,一直也得到很好的回響,有見市場及環球因素日益反覆,故將有關重點在《經濟通》「樓市點評」作更詳細分析如下….

1、樓價續升破頂

  雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少、且二手數量遠多於一手增加的話,樓價最終會在各負面因素下反覆向上,在2017年繼續破頂。

  09年後的樓市,是在「資金過多、資產有限」下形成了「價升量跌」,未來在貨幣戰爭下若資金更多,資產更少,結果只會「更極端價升、及更極端量跌」,是極不健康的「升災」!

2、人心動盪

  樓價雖仍在上升軌道但過程中仍不乏「假跌」!外圍因素波譎雲詭、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

  貧富懸殊及政治也已令群眾從心底決裂,加上經濟轉型令不少行業也受衝擊,2017年不乏悲哀及人心動盪的時刻,但未上車人士仍然要面對樓價持續高企的事實。

3、樓市辣招左右大局

  樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招。當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,在成交稀少的今天,只要放盤量增加比成交多,樓價上升必可放緩,樓市可更健康發展,否則只能拖長升勢,樓市繼續價升量跌去發展。

  香港的問題不是沒有人才和機會,而是正確的事欠缺市民的支持,香港人不斷糟蹋著自己的明天。

4、購買力流動決定板塊冷熱

  樓價雖然大勢相同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身份和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己!

  很少的購買力在很大的市場中流動,樓市表現令人迷惑,一般市民難以分辨,因此不斷失諸交臂,繼續錯過置業良機。

5、租金回報影響大局

  2009年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在2016年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。 租金在未來的表現,有幾個可能:

  (1) 租金鞏固一段時間之後,重新租盤減少及租金上升。

  (2) 租金在租盤繼續增加下逐步下調。

  (3)「資產荒」進入下半場,即租金與樓價脫軌發展,即樓價仍長遠上升下租金回報率下降。

6、發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迥異

  發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊,近年以上各因素也作出了大改變,發展商將愈來愈惜貨,囤積收益也愈來愈高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這太低估發展商的實力,除非政治上立例發展商必須在限期內出售,否則來年一手樓花成交量不應有太大增長!

  發展商有條件惜貨慢售,市場上雖必定有發展商減價,但更不乏發展商加價,加價後再推出優惠搶二手客,但樓價急跳價同樣是會令成交量減少的。

7、境外購買力水淹香江

  全球一體化加上空前的量化貨幣潮,令各地資金也外溢,不要天真以為任何樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,只能buy time買時間,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升,香港是自由港,未來空降香港的資金不單止中資,而是來自愈來愈多不同國家的資金!

  不單止樓價下跌,可以是經濟災難,樓價上升令社會撕裂一樣可以是一種「災」,救災是要增加政府的效率,近年的反政府、拉布,以拖垮政府為樂事的風氣無疑耽誤救災的效率,是自我謀殺。

8、勿低估中國實力,勿迷信美國神話

  09年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」,到了今天,貨幣戰爭已波譎雲詭,不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝撃!

  09年至今,投資至勝之風,其核心價值是不迷信,才不會人云亦云,面對如加息等世紀謊言,才會以逆思維將「危」借勢成為「機」了。

9、下一代已無「地」自容

  2011至2016年對比2004年至2010年,平均每年全港成交就減少了4.5萬宗左右,一手供應平均每年只是增加了數千伙,而每年首次新婚約4萬個登記和持單程證移居香港的人士每年也約4萬個左右,房屋供應短缺的問題是日益嚴重的。每遲一日去疏導,下一代將來都要付出沉重的代價,但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙,令發展土地愈來愈應付不到,加上,業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力,就算有足夠供應上車人士都可能買不起,香港將出現「有樓無人住,有人無樓住」的情況,隨著大量的基建完成,將會愈來愈多香港年輕人在內地居住。

  如果大量外來人和資金湧入香港,而香港的房產供應不增的話,香港與珠三角融為一體是必然發生的了!

10、扭曲市場衍生的入市板塊

  三房呎價不少比兩房呎價平兩成左右,而且在全港181萬的可售單位裏面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要。所以現在是500萬以下的三房單位的入市良機。另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能力較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。

  基於「買有風險,不買也有風險!」的原則,既然不買風險仍然存在,若能量力而為及選擇合適板塊入市,現在仍可以是置業良機,環球各國的「去美元化」工程尚未完成,滔滔不絕的量化貨幣潮仍會推高樓價,令「升災」更嚴重。


16. 引刀一快
2017-01-14 02:47
汪生分析好詳細,不過就沒提及港人北上趨勢。
17. 真真薯片
2017-01-15 00:35
來年一手樓花成交量不應有太大增長

在下都係咁諗
頁數:
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。