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21.
引刀一快 |
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| 2016-12-31 10:15 |
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五年前买嘅港楼，依家要蚀让，报纸经常有卖，当时买得起呢类“蚀让楼”嘅，都唔系上车客，系经济实力比较强嘅人，何来买楼一定赚？ 如果我学“楼主”咁计数法，硬要由2009年一月开始计上证指数，中国边度有穷人唧？
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22.
Jerry |
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| 2016-12-31 10:46 |
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河兄文采飞扬，中文根基深厚，小弟十分佩服！然并鸟，哈哈,谢谢分享!
自醉兄，2016年狗股俾你贴中，2017有咩狗股心水？
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支持河兄的好文。 道不同不相为谋，河兄不要动气
我十分同意一句说话,"时间系业主的好朋友" 即使2017年楼市牛皮，又如何，对吗？
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24.
打工仔 Andy |
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| 2016-12-31 20:18 |
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遅左少少回应, 祝大家心想事成, 楼市平平稳稳! 写在特急快车上, 哈哈!
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25.
自我陶醉 |
| 2016-12-31 20:39 |
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Jerry兄，说来惭愧，今年的回报还不及上年大时代那么理想。相信来年的投资重点会在之前所说的基建相关类别身上，但最终还是要看美国的政经国策。之前所提的十年一遇，让我整理一下，在引刀兄的茶餐厅再交流。
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26.
历史长河 |
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| 2016-12-31 22:15 |
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陶醉兄，
非常期待！
同样期待的是请指出我计错数的地方，多谢！
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27.
历史长河 |
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| 2016-12-31 22:50 |
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28.
自我陶醉 |
| 2017-01-01 08:54 |
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河兄，
你的计算和比较，个人认为有以下地方值得考虑： 1. 住宅和股票在交易成本上，有数以十倍的差别，在你的计算中，回报内有扣除你所付的一切交易成本吗？
2. 股息是免税的，租金收入是要付税的，除税后的收入才是净收入
3. 买楼的收入，要靠日后的供款能力支持，买股买了就完结，没有任何断供风险，你的风险成本可如何在回报反映？
4. 我买了滙丰，绝对不担心他们会拖欠股息，请问你租客的坏帐风险如何量化？ 租楼的经纪佣金、空置成本、维修费用有计算吗？
5. 以杠杆后收益来跟股票回报比较，有点自欺欺人，股票同样可以月供或孖展买入，亦可以用期权窝轮做杠杆，倍大几倍，收益不是也比你大得多吗？这样做比较有什么意义，要比就用同一标准。
6. 现在嘅楼市成交薄弱，所用的CCL指数是否可以反映资产的真实价格和变现能力成疑，这点令我想起股票市场里一些所谓归边的庄家股，就像早年的汉能一样，在高位时，根本有价无市，难以变现，所以价格应该按能成功售出物业的价位和机会率计算出一个expected value的合理值，才是真正市值。
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29.
Jerry |
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| 2017-01-01 09:26 |
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30.
引刀一快 |
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| 2017-01-01 09:31 |
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自我陶醉兄
楼宇折旧 地契到期 辣招税、房产税等抽水式打压
呢几点都唔会喺股票市场出现
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31.
不买不卖 |
| 2017-01-01 10:40 |
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河兄，
你的计算和比较，个人认为有以下地方值得考虑： 1. 住宅和股票在交易成本上，有数以十倍的差别，在你的计算中，回报内有扣除你所付的一切交易成本吗？(易买易卖)
2. 股息是免税的，租金收入是要付税的，除税后的收入才是净收入 (公司经已代付税)
3. 买楼的收入，要靠日后的供款能力支持，买股买了就完结，没有任何断供风险，你的风险成本可如何在回报反映？(租金呢?)
4. 我买了滙丰，绝对不担心他们会拖欠股息(可以无息加要俱供股)，请问你租客的坏帐风险如何量化？ 租楼的经纪佣金、空置成本、维修费用有计算吗？
5. 以杠杆后收益来跟股票回报比较，有点自欺欺人，股票同样可以月供或孖展买入，亦可以用期权窝轮做杠杆，倍大几倍，收益不是也比你大得多吗？这样做比较有什么意义，要比就用同一标准。
6. 现在嘅楼市成交薄弱，所用的CCL指数是否可以反映资产的真实价格和变现能力成疑，这点令我想起股票市场里一些所谓归边的庄家股，就像早年的汉能一样，在高位时，根本有价无市，难以变现，所以价格应该按能成功售出物业的价位和机会率计算出一个expected value的合理值，才是真正市值。
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32.
自我陶醉 |
| 2017-01-01 18:39 |
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引刀兄，
可能河兄太怀念以往无辣招买楼嘅好日子，忘记咗现在每买100万楼收租，要俾30万政府洗，再加埋地代佣金、维修费、律师费，成本要130几万。 大耳窿9出13归好赚我一向都知，喺香港做收租佬13出9归都依然咁好搵，真令人羡慕，呵呵！
河兄如果早几十年出世，可能股神、债王、索老、超人，全部都听佢话转行喺香港做收租佬炒起个市。 唔知超人有冇后悔呢几十年唔做收租佬，将啲楼卖鬼哂呢？否则现在随时系世界首富，真系唔讲得笑! 哈哈哈！
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33.
引刀一快 |
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| 2017-01-01 19:20 |
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自我陶醉兄
一言惊醒梦中人，如果今日买楼，俾咗呢三成几辣椒水同埋使费，假设楼价唔跌，一年后撤招，系咪等如蚀咗份辣招水呢？
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34.
引刀一快 |
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| 2017-01-01 19:32 |
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35.
历史长河 |
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| 2017-01-01 23:01 |
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自醉兄所言甚四。已按你所讲做出如下调整：
1. 全港业主2016 年都交DSD 15% 2. 租金税已计，不再double count 3. 业主供唔起，被迫卖楼，再交15% SSD 4. 空置杂费已计，不再double count 5. 全部业主 full pay 买楼，杠杆不计 6. 中原指数及政府最新数据都不可靠，expected value 大约在中原指数打九折个位。 7. 利息（陶醉兄忘咗？)已计，不再double count
重新计算后2016年业主平均输三成半，-35%。
好彩小弟手上也有一只股票， 原本今年回报为4.5%，算上十倍杠杆后，修订为45%。够交40年租。
再次多谢陶醉兄指正，知识就是力量！
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36.
历史长河 |
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| 2017-01-01 23:50 |
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37.
引刀一快 |
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| 2017-01-02 00:45 |
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系喎，长河san，卖楼要抬钱赎契，窝轮孖展都唔使喎。
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38.
自我陶醉 |
| 2017-01-02 07:54 |
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Jerry兄 新年快乐!
河兄，
从会计角度看DSD 可视为资本性开支，可以每年分期扣减，避免对短期利润做成冲击，我想带出的一点是辣招早已将表面上看似三厘的回报大幅蚕食，而SSD 和现今的薄弱成交，亦会为有可能出现迫切资金需要的投资者带来巨大损失，必须理性面对，至於你的版权被盗问题，小弟实在无能为力，你或可考虑按版权条例向海关举报，祝新年快乐!
引刀兄，
孖展与分期付款买股票都同样要上身的，而窝轮同期权虽然唔洗上身，但对这些衍生工具没有透彻理解的人来说，高杠杆同样也代表高风险。
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39.
历史长河 |
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| 2017-01-02 22:42 |
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陶醉兄，再次毫不保留地同意，我又计了一次，仍是负增长。从另一个角落来睇，这种结果也是合理的。楼市是 zero sum game, 如果租楼日日赚成立，则业主负回报就是必然，不是可能。
如有时间，能否计一下2016股票投资者的平均回报？也好让我哋一班乜都唔识嘅收租佬高山仰止 景行行止 虽不能至 心向往之。
知识就是力量！
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40.
Warrant Buffet |
| 2017-01-03 00:47 |
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My value investment rules: 1, investment return != investor return
Do you think my brother Warren got rich by investing in stock like KO, Washington post which give me 3-4 % above inflation a year? No! He actually used his insurance company to get super high leverage which will never give margin call even when his company stock drop by 40% in the 2008 GFC.
2, don't forget the first rule Even investor Richard Li sold tencent he bought at $1.5 and sold at about $7 when the investment grew to $1100 ($220 after 1-5 split). Tencent early share holder Naspers is a much better stock picker then my brother.
My two rules probably explained 99% of the people who got rich in the market, from little property investors to my well-known rich brother.
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