地產論壇
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21. 引刀一快
2016-12-31 10:15
五年前買嘅港樓,依家要蝕讓,報紙經常有賣,當時買得起呢類“蝕讓樓”嘅,都唔係上車客,係經濟實力比較強嘅人,何來買樓一定賺?
如果我學“樓主”咁計數法,硬要由2009年一月開始計上證指數,中國邊度有窮人唧?
22. Jerry
2016-12-31 10:46
河兄文采飛揚,中文根基深厚,小弟十分佩服!然并鳥,哈哈,謝謝分享!

自醉兄,2016年狗股俾你貼中,2017有咩狗股心水?


23. 榮仔
2016-12-31 14:34
支持河兄的好文。
道不同不相為謀,河兄不要動氣

我十分同意一句說話,"時間係業主的好朋友"
即使2017年樓市牛皮,又如何,對嗎?
24. 打工仔 Andy
2016-12-31 20:18
遅左少少回應, 
祝大家心想事成, 樓市平平穩穩! 
寫在特急快車上, 哈哈!
25. 自我陶醉
2016-12-31 20:39
Jerry兄,說來慚愧,今年的回報還不及上年大時代那麼理想。相信來年的投資重點會在之前所說的基建相關類別身上,但最終還是要看美國的政經國策。之前所提的十年一遇,讓我整理一下,在引刀兄的茶餐廳再交流。

26. 歷史長河
2016-12-31 22:15
陶醉兄,

非常期待!

同樣期待的是請指出我計錯數的地方,多謝!
27. 歷史長河
2016-12-31 22:50
打工兄,旅途愉快!
28. 自我陶醉
2017-01-01 08:54
河兄,

你的計算和比較,個人認為有以下地方值得考慮:
1. 住宅和股票在交易成本上,有數以十倍的差別,在你的計算中,回報內有扣除你所付的一切交易成本嗎?

2. 股息是免稅的,租金收入是要付稅的,除稅後的收入才是淨收入

3. 買樓的收入,要靠日後的供款能力支持,買股買了就完結,沒有任何斷供風險,你的風險成本可如何在回報反映?

4. 我買了滙豐,絕對不擔心他們會拖欠股息,請問你租客的壞帳風險如何量化? 租樓的經紀佣金、空置成本、維修費用有計算嗎?

5. 以槓桿後收益來跟股票回報比較,有點自欺欺人,股票同樣可以月供或孖展買入,亦可以用期權窩輪做槓桿,倍大幾倍,收益不是也比你大得多嗎?這樣做比較有什麼意義,要比就用同一標準。

6. 現在嘅樓市成交薄弱,所用的CCL指數是否可以反映資產的真實價格和變現能力成疑,這點令我想起股票市場裏一些所謂歸邊的庄家股,就像早年的漢能一樣,在高位時,根本有價無市,難以變現,所以價格應該按能成功售出物業的價位和機會率計算出一個expected value的合理值,才是真正市值。

29. Jerry
2017-01-01 09:26
自醉兄:

期待大作!

新年快樂、身體健康!
30. 引刀一快
2017-01-01 09:31
自我陶醉兄

樓宇折舊
地契到期
辣招稅、房產稅等抽水式打壓

呢幾點都唔會喺股票市場出現
31. 不買不賣
2017-01-01 10:40
河兄,

你的計算和比較,個人認為有以下地方值得考慮:
1. 住宅和股票在交易成本上,有數以十倍的差別,在你的計算中,回報內有扣除你所付的一切交易成本嗎?(易買易賣)

2. 股息是免稅的,租金收入是要付稅的,除稅後的收入才是淨收入 (公司經已代付稅)

3. 買樓的收入,要靠日後的供款能力支持,買股買了就完結,沒有任何斷供風險,你的風險成本可如何在回報反映?(租金呢?)

4. 我買了滙豐,絕對不擔心他們會拖欠股息(可以無息加要俱供股),請問你租客的壞帳風險如何量化? 租樓的經紀佣金、空置成本、維修費用有計算嗎?

5. 以槓桿後收益來跟股票回報比較,有點自欺欺人,股票同樣可以月供或孖展買入,亦可以用期權窩輪做槓桿,倍大幾倍,收益不是也比你大得多嗎?這樣做比較有什麼意義,要比就用同一標準。

6. 現在嘅樓市成交薄弱,所用的CCL指數是否可以反映資產的真實價格和變現能力成疑,這點令我想起股票市場裏一些所謂歸邊的庄家股,就像早年的漢能一樣,在高位時,根本有價無市,難以變現,所以價格應該按能成功售出物業的價位和機會率計算出一個expected value的合理值,才是真正市值。
32. 自我陶醉
2017-01-01 18:39
引刀兄,

可能河兄太懷念以往無辣招買樓嘅好日子,忘記咗現在每買100萬樓收租,要俾30萬政府洗,再加埋地代佣金、維修費、律師費,成本要130幾萬。 大耳窿9出13歸好賺我一向都知,喺香港做收租佬13出9歸都依然咁好搵,真令人羨慕,呵呵!

河兄如果早幾十年出世,可能股神、債王、索老、超人,全部都聽佢話轉行喺香港做收租佬炒起個市。 唔知超人有冇後悔呢幾十年唔做收租佬,將啲樓賣鬼哂呢?否則現在隨時係世界首富,真係唔講得笑!  哈哈哈!

33. 引刀一快
2017-01-01 19:20
自我陶醉兄

一言驚醒夢中人,如果今日買樓,俾咗呢三成幾辣椒水同埋使費,假設樓價唔跌,一年後撤招,係咪等如蝕咗份辣招水呢?
34. 引刀一快
2017-01-01 19:32
長河san

求神拜佛要加辣呀,越加辣越賺!
35. 歷史長河
2017-01-01 23:01
自醉兄所言甚四。已按你所講做出如下調整:

1. 全港業主2016 年都交DSD 15%
2. 租金稅已計,不再double count 
3. 業主供唔起,被迫賣樓,再交15% SSD
4. 空置雜費已計,不再double count 
5. 全部業主 full pay 買樓,槓桿不計
6. 中原指數及政府最新數據都不可靠,expected value 大約在中原指數打九折個位。
7. 利息(陶醉兄忘咗?)已計,不再double count 


重新計算後2016年業主平均輸三成半,-35%。

好彩小弟手上也有一隻股票, 原本今年回報為4.5%,算上十倍槓桿後,修訂為45%。夠交40年租。

再次多謝陶醉兄指正,知識就是力量!
36. 歷史長河
2017-01-01 23:50
接獲舉報,竟然有人偷竊:


還望自醉兄出手去香討平亂!哈哈



37. 引刀一快
2017-01-02 00:45
係喎,長河san,賣樓要抬錢贖契,窩輪孖展都唔使喎。
38. 自我陶醉
2017-01-02 07:54
Jerry兄 新年快樂!


河兄,

從會計角度看DSD 可視為資本性開支,可以每年分期扣減,避免對短期利潤做成沖擊,我想帶出的一點是辣招早已將表面上看似三厘的回報大幅蠶食,而SSD 和現今的薄弱成交,亦會為有可能出現迫切資金需要的投資者帶來巨大損失,必須理性面對,至於你的版權被盜問題,小弟實在無能為力,你或可考慮按版權條例向海關舉報,祝新年快樂!


引刀兄,

孖展與分期付款買股票都同樣要上身的,而窩輪同期權雖然唔洗上身,但對這些衍生工具沒有透徹理解的人來說,高槓桿同樣也代表高風險。

39. 歷史長河
2017-01-02 22:42
陶醉兄,再次毫不保留地同意,我又計了一次,仍是負增長。從另一個角落來睇,這種結果也是合理的。樓市是 zero sum game, 如果租樓日日賺成立,則業主負回報就是必然,不是可能。

如有時間,能否計一下2016股票投資者的平均回報?也好讓我哋一班乜都唔識嘅收租佬高山仰止 景行行止 雖不能至 心向往之。


知識就是力量!
40. Warrant Buffet
2017-01-03 00:47
My value investment rules:
1, investment return != investor return

Do you think my brother Warren got rich by investing in stock like KO, Washington post which give me 3-4 % above inflation a year?  No! He actually used his insurance company to get super high leverage which will never give margin call even when his company stock drop by 40% in the 2008 GFC.  

2, don't forget the first rule
Even investor Richard Li sold tencent he bought at $1.5 and sold at about $7 when the investment grew to $1100 ($220 after 1-5 split).  Tencent early share holder Naspers is a much better stock picker then my brother. 

My two rules probably explained 99% of the people who got rich in the market, from little property investors to my well-known rich brother.

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