投资策略篇(八)现金流
在经历短暂的调整后,香港楼价近期又开始上升,目前中原指数CCL比去年高峰期只是下跌了5.6%左右。加上新一届立法会多了几位支持环保、本土政策的议员,许多人认为政府未来要增加土地和房屋供应将更加困难,此将导致楼价进一步上升。其实,楼价的升跌是离不开经济发展的。未来四年,相信立法会的争议将会越来越多,政府施政也将寸步难行。没有足够的土地供应,政府要发展经济谈何容易?因此,我们对於楼市的发展不应该太乐观。
事实上,经济发展和楼价升跌我们是很难估计的,但有一点非常重要,在任何时候,我们均要确保手上有健康的现金流,任何投资都一样。在楼价高企,经济困难的情况下,确保有健康的现金流显得更加重要。只要有足够的现金,哪怕楼价在短时期内下跌,我们也不用太担心,因楼价终有上升的一天。何为健康的现金流?个人认为,健康的现金流是,每月家庭的总收入包括工资、租金和其他收入多於家庭的总支出包括生活费、银行按揭等支出。但是,就算现在有健康的现金流亦不代表我们可以安枕无忧,我们有机会失业,持有的物业也有机会租不出去。因此,我们一定要有一笔现金储备,确保任何时候我们的现金流不会断掉。但过多的储备会浪费我们的资源,因为银行存款没有利息。那多少的储备才算是正常呢?个人认为,储备的多少其实是因人而异的,主要受以下因素影响:
1. 个人的风险承受能力。如果你不喜欢风险,喜欢平稳的生活,你的现金储备就要多一些。
2. 年龄。如果你是一位年轻人,你的工资收入将随著经验的增加而增加,就算不幸失业了,要找到另一份工作的机会也相对高。因此,年轻人的现金储备可以相对比中年人低一些。
3. 经济环境。在经济环境不佳的情况下,你有较大的机会失业,你的物业也有可能租不出去。因此,这个时候,你要储备较多的现金过冬。
4. 收入的稳定性。如果你是一名医生或者公务员,你的现金储备自然不用地产代理那么多,因为地产代理的收入不稳定。
以下是我个人对於家庭现金储备量的看法供大家参考和讨论:
1. 持有一间自住物业
假设你持有一间按揭中的自住物业,每月银行按揭HK$15,000,又假设你的每月家庭生活开支HK$15,000,持有二年家庭总支出的现金储备(即HK$720,000)应该是需要的。
2. 持有二间物业
假设你持有一间自住、一间收租物业,每月银行按揭共HK$30,000(每间HK$15,000),又假设你的每月生活开支是HK$15,000,考虑到二年内你的收租物业有一年租不出去的风险,你的现金储备需要增加至HK$810,000(720,000+90,000)。
3. 持有三间物业或以上
理论上,随著银行按揭的金额越来越大,你的现金储备将随著增加。但是,在计算物业未能出租的风险时,你的收租物业越多,二年内同时未能出租的风险也就相对较低。例如,你有二个收租物业,你可以假设二年内二个收租物业有六个月租不出去,即你的收租物业现金储备需要HK$180,000(30,000×6)去应对租金风险,加上一间自住物业和每月生活开支,你的现金储备需要增加至HK$900,000,以此类推。
大家要记住,投资物业是一场持久战,能否取得最终胜利取决於耐性、勇气和充足的资金。市场气氛越高涨,越多人看升,我们就更应该小心谨慎,作好充分的准备。只要我们保持健康的现金流,资金链不断,楼市的升跌并不会影响我们长期投资的稳定性。投资要看大处,不要斤斤计较於小利。为了获取巨大的投资收益,就算把部分资金存在银行没有利息,也是绝对值得的。