投資策略篇(八)現金流
在經歷短暫的調整后,香港樓價近期又開始上升,目前中原指數CCL比去年高峰期只是下跌了5.6%左右。加上新一屆立法會多了幾位支持環保、本土政策的議員,許多人認為政府未來要增加土地和房屋供應將更加困難,此將導致樓價進一步上升。其實,樓價的升跌是離不開經濟發展的。未來四年,相信立法會的爭議將會越來越多,政府施政也將寸步難行。沒有足夠的土地供應,政府要發展經濟談何容易?因此,我們對於樓市的發展不應該太樂觀。
事實上,經濟發展和樓價升跌我們是很難估計的,但有一點非常重要,在任何時候,我們均要確保手上有健康的現金流,任何投資都一樣。在樓價高企,經濟困難的情況下,確保有健康的現金流顯得更加重要。只要有足夠的現金,哪怕樓價在短時期內下跌,我們也不用太擔心,因樓價終有上升的一天。何為健康的現金流?個人認為,健康的現金流是,每月家庭的總收入包括工資、租金和其他收入多於家庭的總支出包括生活費、銀行按揭等支出。但是,就算現在有健康的現金流亦不代表我們可以安枕無憂,我們有機會失業,持有的物業也有機會租不出去。因此,我們一定要有一筆現金儲備,確保任何時候我們的現金流不會斷掉。但過多的儲備會浪費我們的資源,因為銀行存款没有利息。那多少的儲備才算是正常呢?個人認為,儲備的多少其實是因人而異的,主要受以下因素影響:
1. 個人的風險承受能力。如果你不喜歡風險,喜歡平穩的生活,你的現金儲備就要多一些。
2. 年齡。如果你是一位年輕人,你的工資收入將隨著經驗的增加而增加,就算不幸失業了,要找到另一份工作的機會也相對高。因此,年輕人的現金儲備可以相對比中年人低一些。
3. 經濟環境。在經濟環境不佳的情況下,你有較大的機會失業,你的物業也有可能租不出去。因此,這個時候,你要儲備較多的現金過冬。
4. 收入的穩定性。如果你是一名醫生或者公務員,你的現金儲備自然不用地產代理那麼多,因為地產代理的收入不穩定。
以下是我個人對於家庭現金儲備量的看法供大家參考和討論:
1. 持有一間自住物業
假設你持有一間按揭中的自住物業,每月銀行按揭HK$15,000,又假設你的每月家庭生活開支HK$15,000,持有二年家庭總支出的現金儲備(即HK$720,000)應該是需要的。
2. 持有二間物業
假設你持有一間自住、一間收租物業,每月銀行按揭共HK$30,000(每間HK$15,000),又假設你的每月生活開支是HK$15,000,考慮到二年內你的收租物業有一年租不出去的風險,你的現金儲備需要增加至HK$810,000(720,000+90,000)。
3. 持有三間物業或以上
理論上,隨著銀行按揭的金額越來越大,你的現金儲備將隨著增加。但是,在計算物業未能出租的風險時,你的收租物業越多,二年內同時未能出租的風險也就相對較低。例如,你有二個收租物業,你可以假設二年內二個收租物業有六個月租不出去,即你的收租物業現金儲備需要HK$180,000(30,000×6)去應對租金風險,加上一間自住物業和每月生活開支,你的現金儲備需要增加至HK$900,000,以此類推。
大家要記住,投資物業是一場持久戰,能否取得最終勝利取決於耐性、勇氣和充足的資金。市場氣氛越高漲,越多人看升,我們就更應該小心謹慎,作好充分的準備。只要我們保持健康的現金流,資金鏈不斷,樓市的升跌並不會影響我們長期投資的穩定性。投資要看大處,不要斤斤計較於小利。為了獲取巨大的投資收益,就算把部分資金存在銀行沒有利息,也是絕對值得的。