港铁（00066）日出康城5期昨日起招标，下月24日（周一）截标，市场消息指，补地价金额约20.6亿元，楼面地价每平方尺约1,874元，较半年前招标的4期，地价下跌9%，贴近天水围水平。

港铁推地步伐明显加快，继日出康城4期、马铁大围站完成招标后，日出康城5期在上周五截收意向后，随即「极速」在昨日展开招标，截标日期则定於11月24日。港铁发言人指，在收集所有标书后，会尽快完成审批并推出地皮。

据市场消息，招标文件列出地政总署批出的补地价金额约20.64亿元，按总楼面110.2万平方尺计算，每尺补地价仅1,874元，较於3月底招标的日出康城4期（楼面地价2,059元），约半年内，地价就回落9%，跌至日出康城1期后，近10年来新低水平。

最低现金分红10% 诱发展商竞争

按照现时补地价仅1,874元，已经贴近天水围地价水平，例如今年7月新地（00016）所投得天水围112及115区两幅限量地，楼面地价分别为1,822及1,893元。

据了解，今次港铁并未有如日出康城4期时，要求发展商支付前期工程费用，如考虑到这部分的开支，项目地价水平至少下跌接近两成水平。同时，港铁要求发展商所提出的最低现金分红比例为10%，有别於较早前招标时的「不设下限」，而发展商将会在分红水平上作出竞争，以求夺得项目发展权。

新地：补价金额合理 研入标

较早前投得日出康城4期的新地，副董事总经理雷霆认为，补地价金额合理，将会研究会否入标竞投。

不过，第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国认为，现时距离上一幅日出康城地皮批出差距不远，楼价未见回落趋势，所以相信今次批出补地价水平，并不反映地价回落，或与其他批地条款有关。

事实上，项目要求发展商负责兴建公共交通交滙处，陈超国认为，除了增加发展成本外，亦会令发展期延长，增加投资风险。

至於高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚则指出，项目设的分红下限较预期为高，故此将这部分的差额计算入地价之中，项目地价成本将与日出康城4期相若，但认为在前期支出减少的情况下，会吸引较多发展商竞投。

将军澳日出康城第5期，位於第3期致蓝天西面，地盘面积逾20万平方尺，地积比率约5.5倍，将会作纯住宅发展，可以兴建3幢住宅物业，总可建楼面面积达110万平方尺，合共提供约1,600伙单位，平均单位面积约688平方尺。

昨日提到地产业界预测，2014年的一手新楼注册成交量将达1.6万宗，较过去3年平均约1.2万宗大幅上升，更有市场估计2015年一手更会升至1.8万宗旳水平，较今年再增逾一成。

而上周五运输及房屋局刚公布一手供应数字，包括：

・5,000个已落成楼宇但仍未售出的单位；

・加上60,000个建筑中的单位；

・但要减去6,000个已预售的单位；

・再加上15,000个已批出土地并可随时动工的项目

总数是未来3至4年可提供的私人单位数目达7.4万伙，创历史新高，若以3年计算，每年24,667伙私楼供应、若以4年计算，私楼供应每年则只有18,500伙。依照政府的每年私楼供应土地18,800伙的目标，前者可以说是远高於目标水平，后者亦可算是极接近达标。

先变换话题，内地房地产价格的回落，其中一个原因是库存太多，发展商为去库存而减价卖楼，带动整体价格的调整，依照香港现时的情况，似乎难以评定为库存太多。为甚麽？

下文以4年供应7.4万伙，每年18,500伙新盘为标准计算。

假设未来若以过去3年（2011-13）的平均每年1.2万宗的一手成交量来说，四年下来的一手成交量应该是4.8万伙，与供应7.4万伙比较，可创造2.6万伙各类未售出的库存单位。

今年新盘吸纳量高於往年

但市场对一手的兴趣较过去上升，今年预计有1.6万宗成交、明年是1.8万宗、再往后两年若同样是1.8万宗，4年总计将有7万宗一手成交（1.6+1.8+1.8+1.8），相较7.4万伙一手供应，只留下约4,000伙未售库存，应该远远未达造成发展商去库存的压力。

当然，港府指的是3至4年，亦可以不同标准比较，像3年供应7.4万伙，吸纳5.2万伙（1.6+1.8+1.8万伙），库存约是2.2万伙的高水平。

或3年半7.4万伙的方式计算，吸纳6.1万伙（1.6+1.8+1.8+0.9万伙），库存约是1.3万伙。

唐荣采用最低供应量作评估的原因是不少资料均显示，今年市场对一手新盘的吸纳量远高於过去数年，同时估计趋势持续。

据中原网页的资料，2014年第三季选取全港168个新盘统计，单位总数55,035个，其中登记售出单位48,005个。货尾单位7,021个，按季减少339个。货尾比重12.8%，按季下降1.3%。

货尾比重连续3个季度下跌，由17.3%高位，回落到12.8%的低位。货尾比重是2013年第一季（12.1%）后的6个季度新低。反映发展商积极推盘和销售良好，货尾积压得到纾缓。

似乎未见有「去库存」压力

对发展商来说，似乎未见有「去库存」的压力。对港府来说，一手供应是不能停下来的，当政府增加土地，使潜在供应创新高之时，市场同样是需求创新高，像预测今年的一手销售总值将会出现历史新高，今年的一手成交量亦大幅高於过去数年，换言之，需求亦在上升，供需你追我赶，一刻也不能放松。

日前看到一段成交，说是香港仔最后一个300万元以下单位成交。楼价持续高涨，100万元以下每月成交逐步减少至不足百宗、然后是200万元以下、接下来是300万元以下成交量萎缩。

翻阅土地注册处近年的资料，包括一二手所有住宅成交，100万元以下的交易，2011年9月首次跌至不足100宗，该月总计只有92宗，然后持续低位徘徊。楼价上升引致低价成交减少是同步的，亦即100万元以下升至100多万元、100多万元物业亦升至200万元以上。2011年同一个月份，100万至少於200万元以下的成交，少於1,000宗，只有977宗。

2010年前 300万以下占逾6成

附表选取自2002年起，每年9月（最近土地注册处数字至9月），300万元以下及整体住宅的成交数量，然后换算其所占的比例，要特别留意这个比例，随着楼价上升，300万元以下所占比例不断下跌，远至2002年高达90%的水平，然后扶摇直下。

可以这样说，2010年以前，300万元以下物业都占整体成交量6成以上，当然趋势持续向下，2011年9月跌至52%，然后在2012及2013年跌至3成多的水平，到了今年疯抢细价楼，使细价楼不再细价，楼价跳级上升，300万元以下成交在今年9月收缩至占住宅成交总量的18%，两成左右的水平一下了便「跳」过了。

第三季占比 跌穿96年后新低

再找来经济日报地产网站（ps.hket.com）的二手成交资料，10月截至23日大约搜集了609宗二手成交，300万元以下的交易宗数只有54宗或占9%、反而300万至600万元以下成交则为335宗，占整体55%，由此亦可见此消彼长的情况。

据美联物业资料研究部综合土地注册处资料显示，第三季二手住宅注册量录约15,326宗，按季上升约13.3%，惟当中300万元或以下二手个案却不升反跌，录约3,884宗，按季跌约7.7%。正因中细价物业表现逊色，导致其占整体二手住宅注册量的比率由第二季31.1%跌至第三季25.3%，首度跌穿3成水平，并创自1996年有纪录以来的季度新低。

集中新界区 荃湾中心占最多

若以第三季300万元或以下二手注册量最多的10个私人屋苑计算，悉数为新界区物业，屯门区包揽当中4个。此批屋苑中以荃湾中心最多，录50宗，以1宗之差领先49宗的嘉湖山庄，而荃德花园则以39宗位列第3位。至於金狮花园及时代广场分别录30及29宗紧随其后，而余下第6至10位顺序为翠屏花园、屯门市广场、丰景园、豫丰花园及豪景花园。

要找300万元以下屋苑，或要向这些屋苑寻找了。