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仲裁,是否能夠增加土地供應
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仲裁,是否能夠增加土地供應

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年10月28日

  千呼萬喚始出來補地價「仲裁」計劃,雖然陳茂波話是試驗性質,但我深信,在兩年之後,「仲裁」計劃將會持之有恆,這的確是解決土地供應的最佳方法,不過,在過去,官員們因為害怕被指責官商勾結,利益輸送等而不敢採用仲裁計劃,但事到如今,如果不採用,恐怕土地供應無以為繼,到那時候,當大家了解到真相後,樓價又會進一步攀升,所以,今次亦迫不得已才採用,但無論如何,有總好過沒有。
 
  在政府推出BSD及DSD之後,突然驚覺要增加土地供應才可以壓抑樓價,於是陳茂波急急忙忙宣佈取消勾地政策,繼而以招標形式推出多幅土地,相比過去以倍數增長,樓價最終穩定下來,但政府的土地儲備其實是有限,按照現時推地的速度,政府到CY任期完結的時候已經所餘無幾,下一位特首就會面對很大困境,到此刻,要解決土地供應不足唯有與擁有大量農地地產商合作,亦顧不了官商勾結,利益輸送等指責,其實,做大事不拘小節,大家都明白。如果不解決土地供應不足問題,他日樓價飆升,亦非市民之褔。
 
  仲裁,如果處理得妥當,的確可以解決土地供應不足,而仲裁又不是大家想像中那麼複雜,時下很多租約都有生約,而生約很多都以市值租金釐定,如果業主與租客雙方未能達成協議,雙方各可以找測量師證明己方的租金是合理市值,若果仍然未能達成協議,就會往土地仲裁處申請仲裁,那個負責仲裁的專業人士有理無理,都會中間落墨,或者偏向租客多少,不過,事情未完結,租客可以以不能負擔為理由申請不續生約,但業主在經仲裁後,就一定要履行生約。對業主來說,有小小唔公道,不過,大家亦習以為常,冇話公唔公道。
 
  政府與地產商的仲裁應該有些修改,就是政府與地產商有都不能夠有退出機制,因為在仲裁之前,地產商早已知道政府要價,而政府亦知地產商出價,雙方最壞打算,就是地產商接受政府的要價或者政府接受地產商的出價,如果有退出機制,就唔算是仲裁。我認為雙方亦毋需擔心,按照仲裁慣例,負責仲裁的人亦會採用中間落墨,現在土地供應短缺,政府是處於不利的一方,仲裁地價就會傾向地產商出價,即是比市價稍平。如果土地供應充足,而又是地產商要求仲裁,仲裁地價就會傾向政府要價,即是比市價高小小,若果大家理解仲裁遊戲規則,就不會說仲裁會引致官商勾結,利益輸送等,太多帽子反而會令香港的發展裹足不前,土地供應不足,樓價飆升,對香港人來說,絕非好事。

仲裁,是否能夠增加土地供應
1. 亮劍
2014-10-28 09:21

日出康城5期招標 補價料21億

呎價1874元低4期9% 貼天水圍水平

港鐵(00066)日出康城5期昨日起招標,下月24日(周一)截標,市場消息指,補地價金額約20.6億元,樓面地價每平方呎約1,874元,較半年前招標的4期,地價下跌9%,貼近天水圍水平。

港鐵推地步伐明顯加快,繼日出康城4期、馬鐵大圍站完成招標後,日出康城5期在上周五截收意向後,隨即「極速」在昨日展開招標,截標日期則定於11月24日。港鐵發言人指,在收集所有標書後,會盡快完成審批並推出地皮。

據市場消息,招標文件列出地政總署批出的補地價金額約20.64億元,按總樓面110.2萬平方呎計算,每呎補地價僅1,874元,較於3月底招標的日出康城4期(樓面地價2,059元),約半年內,地價就回落9%,跌至日出康城1期後,近10年來新低水平。

最低現金分紅10% 誘發展商競爭

按照現時補地價僅1,874元,已經貼近天水圍地價水平,例如今年7月新地(00016)所投得天水圍112及115區兩幅限量地,樓面地價分別為1,822及1,893元。

據了解,今次港鐵並未有如日出康城4期時,要求發展商支付前期工程費用,如考慮到這部分的開支,項目地價水平至少下跌接近兩成水平。同時,港鐵要求發展商所提出的最低現金分紅比例為10%,有別於較早前招標時的「不設下限」,而發展商將會在分紅水平上作出競爭,以求奪得項目發展權。

新地:補價金額合理 研入標

較早前投得日出康城4期的新地,副董事總經理雷霆認為,補地價金額合理,將會研究會否入標競投。

不過,第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為,現時距離上一幅日出康城地皮批出差距不遠,樓價未見回落趨勢,所以相信今次批出補地價水平,並不反映地價回落,或與其他批地條款有關。

事實上,項目要求發展商負責興建公共交通交滙處,陳超國認為,除了增加發展成本外,亦會令發展期延長,增加投資風險。

至於高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚則指出,項目設的分紅下限較預期為高,故此將這部分的差額計算入地價之中,項目地價成本將與日出康城4期相若,但認為在前期支出減少的情況下,會吸引較多發展商競投。

將軍澳日出康城第5期,位於第3期緻藍天西面,地盤面積逾20萬平方呎,地積比率約5.5倍,將會作純住宅發展,可以興建3幢住宅物業,總可建樓面面積達110萬平方呎,合共提供約1,600伙單位,平均單位面積約688平方呎。

撰文:余敏欽

 

2. 無賴塞街
2014-10-28 09:37

按照仲裁慣例,負責仲裁的人亦會採用中間落墨,現在土地供應短缺,政府是處於不利的一方,仲裁地價就會傾向地產商出價,即是比市價稍平。如果土地供應充足,而又是地產商要求仲裁,仲裁地價就會傾向政府要價,即是比市價高小小,若果大家理解仲裁遊戲規則,就不會說仲裁會引致官商勾結,利益輸送等,太多帽子反而會令香港的發展裹足不前,土地供應不足,.........

香港小人多, 地產商起樓,必須買地,買地要支付地價, 起樓要支付建築費, 如果大市處於下降軌道, 過往亦有地產商爛尾破產的事項,......<佔領中環>無賴塞街,如果引致樓價下滑,到時又會有好多人跳樓了........

3. 亮劍
2014-10-28 09:48
我亮剑在呢度講過無数次,你政府又要馬兒好,又要馬兒不吃草的思維,根本係望居!

呢次日出5的AV價係1874,同早前大圍落價俾新世界好相似(果次係通過MTR買斷貴價商場楼花變相補貼),就是大幅劈補地價金額来就發展商。
開發商打開門口做生意,都係為求逐利啫,如果計算倒風險,有地又夠平,点解唔玩先?
呢幾年佢哋最驚你政府玩抽後腿,具體來說係等人買完大型貴地、補大額地價之後才請人「食蕉」,甚至將鄰近土地喺人入完贵地之後才改規劃!
前果幾年香港的大型新盤供應,好多時都係靠 MTR、土發/市建局、政府賣地及工/農地改變規劃而來的,而後者的份量绝非少嘢!
近排熱賣的岚山同迎海的地盤,就是由土地更改用途而來的,而 Big 3 手持的生地储備,更是成億平方尺,解唔解決倒土地供應不足死局,还看政府夠唔夠胆喺補地價仲裁中,俾個靚價出來,而明示暗示政府唔會喺人落完注之後,才玩過橋抽板亦好重要!
4. 私樓供需 你追我趕長途賽
2014-10-28 11:35

私樓供需 你追我趕長途賽

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

昨日提到地產業界預測,2014年的一手新樓註冊成交量將達1.6萬宗,較過去3年平均約1.2萬宗大幅上升,更有市場估計2015年一手更會升至1.8萬宗旳水平,較今年再增逾一成。

而上周五運輸及房屋局剛公布一手供應數字,包括:

‧5,000個已落成樓宇但仍未售出的單位;

‧加上60,000個建築中的單位;

‧但要減去6,000個已預售的單位;

‧再加上15,000個已批出土地並可隨時動工的項目

總數是未來3至4年可提供的私人單位數目達7.4萬伙,創歷史新高,若以3年計算,每年24,667伙私樓供應、若以4年計算,私樓供應每年則只有18,500伙。依照政府的每年私樓供應土地18,800伙的目標,前者可以說是遠高於目標水平,後者亦可算是極接近達標。

先變換話題,內地房地產價格的回落,其中一個原因是庫存太多,發展商為去庫存而減價賣樓,帶動整體價格的調整,依照香港現時的情況,似乎難以評定為庫存太多。為甚麽?

下文以4年供應7.4萬伙,每年18,500伙新盤為標準計算。

假設未來若以過去3年(2011-13)的平均每年1.2萬宗的一手成交量來說,四年下來的一手成交量應該是4.8萬伙,與供應7.4萬伙比較,可創造2.6萬伙各類未售出的庫存單位。

今年新盤吸納量高於往年

但市場對一手的興趣較過去上升,今年預計有1.6萬宗成交、明年是1.8萬宗、再往後兩年若同樣是1.8萬宗,4年總計將有7萬宗一手成交(1.6+1.8+1.8+1.8),相較7.4萬伙一手供應,只留下約4,000伙未售庫存,應該遠遠未達造成發展商去庫存的壓力。

當然,港府指的是3至4年,亦可以不同標準比較,像3年供應7.4萬伙,吸納5.2萬伙(1.6+1.8+1.8萬伙),庫存約是2.2萬伙的高水平。

或3年半7.4萬伙的方式計算,吸納6.1萬伙(1.6+1.8+1.8+0.9萬伙),庫存約是1.3萬伙。

唐榮採用最低供應量作評估的原因是不少資料均顯示,今年市場對一手新盤的吸納量遠高於過去數年,同時估計趨勢持續。

據中原網頁的資料,2014年第三季選取全港168個新盤統計,單位總數55,035個,其中登記售出單位48,005個。貨尾單位7,021個,按季減少339個。貨尾比重12.8%,按季下降1.3%。

貨尾比重連續3個季度下跌,由17.3%高位,回落到12.8%的低位。貨尾比重是2013年第一季(12.1%)後的6個季度新低。反映發展商積極推盤和銷售良好,貨尾積壓得到紓緩。

似乎未見有「去庫存」壓力

對發展商來說,似乎未見有「去庫存」的壓力。對港府來說,一手供應是不能停下來的,當政府增加土地,使潛在供應創新高之時,市場同樣是需求創新高,像預測今年的一手銷售總值將會出現歷史新高,今年的一手成交量亦大幅高於過去數年,換言之,需求亦在上升,供需你追我趕,一刻也不能放鬆。

5. 亮劍
2014-10-28 15:12
   今年,我新開了一科名為『金錢、土地與房屋』的通識科。最近,與學生玩「大富翁」遊戲,以了解香港房產與貧富的關係。先把學生分成五組,每五名學生一組,其中一人擔當銀根供應者、土地供應者及行政、立法與執法者的多重角色,其餘四人比賽,每人透過自身努力,行完一圈才可獲得二萬元;但其中一人透過枱底交易(不為人知),可從銀根供應者手中取得額外的一千萬元。


        當遊戲經過十多圈的運氣、努力和策略的比試後,結果幾乎完全一致:當大部份人都沒有財力再買地建屋的時候,只有那位透過枱底交易的大戶可以無止境地繼續買入土地、建屋、建酒店。


        再經過五、六圈的比試後,當大部份人都因為不停的需要支付高昂租金和物價,已經快將入不敷出,只好變賣房產,流落街頭,有的甚至宣佈破產,或者情願坐監;只有大戶可以不勞而獲,賺個盤滿鉢滿,意氣風發,大地就在腳下。


        大家開始對大戶的財力產生懷疑,有人終於發現原來他與制度管理者有枱底交易,怪不得可以壟斷房產;於是有同學向行政和立法者投訴,認為制度不公義,要求修正遊戲規則,懲治枱底交易者,並重新民選制度管理人。可惜,行政與立法者正是枱底交易中的既得利益者,未有對申訴加以理會,繼續其壟斷(Monopoly)遊戲。


        反對平權的理據卻是後來從報章得悉,原來制度管理者認為窮人是不可以擁有政治權力的,否則制度會向民粹傾斜(但這一講法已被美國經濟學諾貝爾得獎者保羅‧克魯曼評為錯誤)。而窮人的定義竟然是指個人每月入息中位數一萬四千元或以下的人士,佔全港總人口的75%(其中25%為零收入人口,50%為入息低於中位數人口)。這與我們班上的遊戲不謀而合,在四人遊戲中,制度管理者只與其中一人合謀,其餘四分之三的持份者都因此而被推向貧窮,但正因為他們貧窮,所以他們都不會獲得政治權利,永遠無法改變這套壟斷遊戲。


        因為有壟斷,所以你貧窮;因為你貧窮,所以你無權;因為你無權,所以你活該!估不到『貧不如富敵,富不與官爭』的中國封建倫理,根深柢固,牢不可破。


        香港中文大學地理與資源管理學系副教授


        姚松炎博士



………………………………………………


今日頭條日報姚松炎副教授呢篇文章幾值得討論。


其實我亮劍都認同姚副以大富翁遊戲來形容香港的楼市,因為本人之前亦寫過幾篇嘢關於呢個 Monopoly 遊戲。


小弟先作個利申,我並無喺香港任何一個地產霸權集團或其旗下的子公司拿过一分錢,本人只是以事論事啫。


姚副話你那個大富翁遊戲實驗中,銀根提供者、土地供應者為同一人,而且他還包攬行政、立法及執法大權於一身,咁可能與現實不符喎。


銀根提供者……點解香港呢幾拾年,以長線計楼價升個不停?其實最大原因係美国喺70年代廢除咗金本位,環球貨幣供應因而大幅上升,而香港那些地產商,点解得到銀行的信任而大開水喉,应該有好多原因,但如果有人話有枱底交易呢回事,我好有保留。


土地提供者……點解香港D私楼会贵成咁?最主要的原因係大约每一個私楼業主的背後,都要負擔一户公屋家庭的支出呀!香港的土地供應緊拙由來已久,港英政府因此設計咗呢個香港人養香港人的計劃,可謂用心良苦。首先官員將有限土地分成兩份,咁有限的土地便变成短缺,那呢D私楼地就可賣得起價,發展商買入贵麵粉、再整D貴麵包,最後以高價賣俾那些俾得起又肯俾錢嘅準買家,喺呢個過程中,土地供應者其實已向上述買賣雙方抽了重税,之後呢個土地供應者再變身成政府,將上述呢幾筆錢作財富再分配,就可有錢起公屋俾窮人住之餘,再整D福利益街坊。政策好唔好在此我不作評論,但這是事實的全部。


行政、立法及執法者……在香港直到呢一刻為止,仲係行緊三權分立的,要是香港可學某些國家咁,玩三權集於一身而不是互抽後腿的話,咁大把郊野公園、避風塘及吐露港已經起滿晒楼,那麼沙一就唔使要成万銀建呎啦!


我知以年輕人的角度睇,將呢個曲街香港大富翁遊戲規則推倒重來,佢哋可能短暫會得益,起碼在可見到的將來,点都有層見得下人既楼住,但中長期會点發展呢?呢度唔使做實驗、亦不用玩遊戲,只要睇睇現在底特律点一鑊粥咪知後果!


到時侯地產霸權及有能力之仕都會遠走他鄉,不過無人同你哋爭購磚頭之時,亦無人睇数「萬税」,最後只剩下你們自己食自己。

6. To 5
2014-10-28 15:16
劍兄, 如果仲攬住金本位, 經濟會唔會停滯不前? 政府社會有冇錢請副教授?
7. 亮劍
2014-10-28 15:48
我同姚副雖然政見不同,但他在房地產呢方面的研究,本人是尊重的,他可得到大學嘅教席係實至名歸、無容置疑喎。
不過若果金本位還在,而美國又履行承諾過既義務的話,那麼姚副教授现在的月薪,可能得万鬆D,當然沙一395都無4M咁誇張而係400幾K啦。
8. To 7
2014-10-28 16:25

劍兄, 哩版係湯生地頭, 小弟為尊者諱, 只係在此寫最後果段。

小弟有一個朋友, 佢媽子好多好多年前響某教會名校做校工, 主要是抹枱吧, 佢細個時都有去過幫阿媽手, 據佢講學校要求好嚴, 要抹得好乾淨, 這是題外話。

有一次佢插老美 qe, 我就問佢, 如果當年佢媽咪唔做校工, 改為響工廠做女工, 是不是即使全體女工將月入全部儲起一蚊唔使, 放響紅簿仔, 銀行都唔夠錢借俾佢老闆?

銀行有貸存比, 唔可能無限量借出去, 工廠火紅歲月, 要出糧買貨起廠周轉, 全世界貨幣供應不足, 息口上升, 放棄金本位, 是自然不過的事, and the rest is history, 除非大家想永遠一窮二白; 當然 qe 是不負責任, 但愛就要包容短處, 至少租客仲有錢交租。

以上個大富翁遊戲, 根本有預設 bias, 以之教人, 更是誤人子弟; 連繫至今天楊官華先生講日本樓(之衰頹), 實應以兩地(不同地方)之人口與生產力增長說明, 方為正道。本市樓貴, 實因供應有限, 放諸歐美, 供應有限的東西例如科技, 一樣好貴, 要人服侍(有做野的人也供應有限), 一樣好貴。樓貴就如 iphone, 可以睇成係「逼人使」, 要人奮發圖強, 貨幣流轉高, 可以創造繁榮共富, 大富翁遊戲有冇講冇 monopoly 的賣電話殼保護貼都有錢賺, 仲係巨利添。

上次副教授話正苦應該租樓平俾有需要人士住, 評左一句, 回應係書生之見預左俾人乜乜, 邊有咁冇體育精神架。

9. 肥婆四
2014-10-28 17:15
姚教授文章一節咁講:其中一人擔當銀根供應者、土地供應者及行政、立法與執法者的多重角色,咁講咪成個政府及金融銀行體都係蛇鼠一窩!如果係影射政府同金融界,就完全失實,一點價值也沒有。事實香港通街都富人,佢的學生家長應該大部份都唔會像姚教授所言的遊戲甚麼財產也沒有。佢的同行曾淵滄教授就靠投資自動退休啦,唔通又邊個係枱底塞咗啲錢比佢?做得教授教學生造反無所謂,但你必須係個句講個句,不能抺黑社會才好!
10. To 8
2014-10-28 19:11

補充少少, 老美玩美元霸權、去人家屋企搞搞震、共自己人民的產, 站在老美國家整體利益立場, 在弱肉強食的世界, 係天經地義嘅事情。

普世為政者首要做的, 是 keep the ball rolling, 政策對低下階層(或任何階層)是要讓其衣食住行無缺, 至於是否瀟瀟洒洒肥肥白白, 則是該人的造化。

社會好多工作, 唔係用大企業牌頭, 改用 sole pro, 根本要唔到果個價。大氣層上層的事, 根本與自己無關, 一個大隱隱於事嘅打工仔, 係咪真係可以問點解公司賺錢多過佢份糧?

More precisely, 制度管理者不是認為窮人是不可以擁有政治權力, 而是不可以擁有財產再分配權力, 共產主義的生產資料共享, 為什麼後來會變成共人家的財產? 諾獎的加持並沒有令克魯明頭腦在這方面更清晰, 節錄完 c9 一小段後, 佢都係套番入去講老美事情。

http://www.nytimes.com/2014/10/24/opinion/paul-krugman-plutocrats-against-democracy.html

克哥好似都講過啲似是而非嘅野: “Now I’m not saying that Keynes was right about everything. But the essential truth of Keynes’ big idea–that an economy can fail if consumers and investors spend too little, that the pursuit of sound money and balanced budgets is sometimes (not always!) folly–is as evident in today’s world as it was in the 1930s. And in these dangerous days, we ignore or reject that idea at the world economy’s peril.”

西方社會(至少本市)認定開公司做生意係具有 profit-seeking motive, 所以徵收 profits tax; 打工一樣係有 income-seeking motive, 但凡做交易都係希望有 profit, 蝕本生意冇人做也。

以中華民族的高儲蓄率, 賺埋啲錢唔使, 係會窒礙經濟發展, 變相佢根本冇機會提高收入(冇血汗工廠, 農民工只能繼續用牛耕田, 因為冇機會變錢出黎買機器, 鄉下也唔會有屋)。 時間可以賣錢, 通過稅收地價進行再分配定點打點滴, 大體上沒有公義或不公義, 總體上大家都有不同機會發展提高收入就行, 你將時間攞去霸街係你嘅事。

歐美係福利社會, 情況有啲唔同, 打工仔要價太高, 肯用心搵工做野人少, 也沒有咁多野俾佢地做, 正苦負擔太多, 為社會運作谷高稅率又谷高工資, 做埋都一樣冇幾多剩, 天知雞同雞蛋孰先, 天下間都沒有比西方更公義啦, 係咪?

11. 人人
2014-10-28 21:54
58. 阿爺做緊嘢! 2014-10-25 19:33:36
阿爺做緊嘢! 
乜依家低地稅的社會不動盪!

唉! 你地一定會係target ! 
田少嗅到味!不過新華社唔啋佢!

😀
59. 人人 2014-10-25 19:36:20
12. 人人
2014-10-28 22:01
田少真係慘!俾人炒咗!

保CY,愛窮人,
地價跌,樓價大升!地産商點會平賣!有少少$D小業主唔駛驚!

支持高樓價,低地價!地產商必贏!
13. 啦啦隊
2014-10-28 23:42
支持高能仔,低智商,人人必贏!
14. 300萬以下住宅 快速消失歷程
2014-10-29 08:19

300萬以下住宅 快速消失歷程

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

日前看到一段成交,說是香港仔最後一個300萬元以下單位成交。樓價持續高漲,100萬元以下每月成交逐步減少至不足百宗、然後是200萬元以下、接下來是300萬元以下成交量萎縮。

翻閱土地註冊處近年的資料,包括一二手所有住宅成交,100萬元以下的交易,2011年9月首次跌至不足100宗,該月總計只有92宗,然後持續低位徘徊。樓價上升引致低價成交減少是同步的,亦即100萬元以下升至100多萬元、100多萬元物業亦升至200萬元以上。2011年同一個月份,100萬至少於200萬元以下的成交,少於1,000宗,只有977宗。

2010年前 300萬以下佔逾6成

附表選取自2002年起,每年9月(最近土地註冊處數字至9月),300萬元以下及整體住宅的成交數量,然後換算其所佔的比例,要特別留意這個比例,隨着樓價上升,300萬元以下所佔比例不斷下跌,遠至2002年高達90%的水平,然後扶搖直下。

可以這樣說,2010年以前,300萬元以下物業都佔整體成交量6成以上,當然趨勢持續向下,2011年9月跌至52%,然後在2012及2013年跌至3成多的水平,到了今年瘋搶細價樓,使細價樓不再細價,樓價跳級上升,300萬元以下成交在今年9月收縮至佔住宅成交總量的18%,兩成左右的水平一下了便「跳」過了。

第三季佔比 跌穿96年後新低

再找來經濟日報地產網站(ps.hket.com)的二手成交資料,10月截至23日大約搜集了609宗二手成交,300萬元以下的交易宗數只有54宗或佔9%、反而300萬至600萬元以下成交則為335宗,佔整體55%,由此亦可見此消彼長的情況。

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,第三季二手住宅註冊量錄約15,326宗,按季上升約13.3%,惟當中300萬元或以下二手個案卻不升反跌,錄約3,884宗,按季跌約7.7%。正因中細價物業表現遜色,導致其佔整體二手住宅註冊量的比率由第二季31.1%跌至第三季25.3%,首度跌穿3成水平,並創自1996年有紀錄以來的季度新低。

集中新界區 荃灣中心佔最多

若以第三季300萬元或以下二手註冊量最多的10個私人屋苑計算,悉數為新界區物業,屯門區包攬當中4個。此批屋苑中以荃灣中心最多,錄50宗,以1宗之差領先49宗的嘉湖山莊,而荃德花園則以39宗位列第3位。至於金獅花園及時代廣場分別錄30及29宗緊隨其後,而餘下第6至10位順序為翠屏花園、屯門市廣場、豐景園、豫豐花園及豪景花園。

要找300萬元以下屋苑,或要向這些屋苑尋找了

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