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占中下,点解楼价仲会创新高
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占中下,点解楼价仲会创新高

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年10月20日

  楼价有没有创新高我唔知道,不过,上星期五中原指数收市就的确创新高,令大部份楼市专家都跌晒眼镜,在下的眼镜亦跌咗,大家都不是很明白,占中在还未有迹象解决之下,楼价怎么可以飙升,现在占中离暴动只是一缐之差,如果警察未能克制,就很容易给占中集团的冲撃做成暴乱,如此险象,楼价竟然可以创新高,实在令人费解,如果连占中都不能令楼价下跌,究竟在什么情况下,楼价才会下跌,我够胆讲,冇一个楼市专家可以说出一个合理理由,当然,有人会说,中央政府托住楼市,那人亦只不过是想当然,这绝对不是一个合理解释,如果不是这个理由,又是什么。

  要楼市下跌,首先要出现大量供应,与此同时,需求减少,在供应多,需要少的情况下,持有物业的人大幅减价,在羊群效应下,小业主争先恐后卖楼,这样才可以令楼价大跌,还有一个条件,就是连那些只得一个自住单位的小业主都卖楼,楼价才会大跌,否则,楼市最多只是微调,跌幅不会超过一成,但在占中阴影下,楼价连微调也不出现,这真的是一个谜。

  有人认为,只要占中持续,香港经济必然受损,楼价就一定会下滑,这点我同意,我相信很多小业主亦同意,又点解那些小业主明知楼价会下跌,他们都唔将自住物业卖走,等楼价下跌几成之后再回购,讲句唔好听的说话,小业主唔敢,因为在他们身边曾经发生过不少类似故事,受害人将自住物业卖走后,要回购就只变成了一个空想,他们现在越住越远,越住越细,所以,一般只得一个物业的小业主都不敢放手一搏,没有持单一物业的小业主提供供应,楼宇供应量始终紧绌,即使如此,若果需求不大,楼价最多是保持平稳,创新高的谜似乎还未解开。

  一直以来,我认为CY出招打击楼价,直接受害的当然是那些小业主,CY这样做似乎不智,因为小业主,尤其是那些持有单一物业的小业主才真正投香港信心一票,如果楼价下跌,他们当中有部份会变成负资产者,但原来那些小业主亦只不过投了一票,现在买楼的人则投了两票,计至三票,我始终不明白,在这风雨飘零的日子,究竟是什么人会对香港投下信心一票,这始终是一个谜。

占中下,点解楼价仲会创新高
1. 5层收租楼业主Tony
2014-10-20 08:45

明白美金如何制造出黎之后,香港点解通胀咁劲,就会知道楼价点解唔跌....

越多人明白,楼价只会越硬..

2. 钱太多
2014-10-20 08:57

始终不明白,在这风雨飘零的日子,究竟是什么人会对香港投下信心一票,这始终是一个谜。..........

现在袛能喘侧是中环银行体系的钱太多了......或者大家都感觉到高登仔乱港有机会平息......

3. 蜕变中嘅懒人
2014-10-20 09:02
占中事件发展至最坏情况都只能定住楼价不升,犹其是上车盘,占中事件只要有迹象落幕,楼市即时高速重拾升轨,点解?简单讲2个主要原因:
1. 中国因素。
2. 香港因素。
3. 国际因素。
占中事件落幕之后,香港楼市令人更具信心。
损友话朋友妻咪走鸡(喎),懒人话香港楼快出手(买)。
讲吓笑啫,哈哈哈.......
4. 舍神
2014-10-20 10:14
在我记忆, 97年十月....恒指日日跌千几二千点, 当时d楼亦不为所动! 天水围仲有$5200 ft新高价添!

我不是说楼市一定跌, 只是说.....呢个坏消识唔跌不一定是好事! "咁都唔跌, 好劲"logic唔一定对! 好多时, 见顶时往往个市系咁!参与者己不用理智! 当年红筹越停牌越大升, 一样啦!

唔可以用一次半次的数据下定论。

5. 新移民
2014-10-20 10:21
我就是在刚刚占中后一晚给小订买楼的人。我是在香港中大毕业后留港工作,在港未够7年还要交BSD。有时家人不理解为何我要搬来香港这么狭小,人又势利的地方,内地大型城市不是更舒适。我回答,没有其他原因,我相信香港的法制系统。
我很欣赏香港的同学争取普选。但我始终认为民主,社会主义...只是口号或一些目的的借口,乌托邦的概念原本来自欧洲。法制和遵守约定规则才是社会根本。

遗憾的是,我发现当前香港的法制系统正在遭受冲剂,从民粹开始。如果如此,我可能会很快成为博士口中,卖唯一自住楼的小业主。即便BSD之后还需DSD。
6. 舍神
2014-10-20 11:02
系的, 身在福中不知福, 好多 民主国家才有的...言论自由, 法治, 帘洁的社会 (of coz 相对而言)....香港已经有! 欠的反而是市民民主的素质 ...!!  
7. Oscar Lam
2014-10-20 12:43
To: 5楼新移民,

首先恭喜你成为新业主,能在香港买楼是一件不简单的事情。

其实,这次学生的非法行为许多人是不同意的,而涉及的人数也是十分少的。绝大多数的香港人都十分珍惜香港的法制,对香港有绝对的信心。

今天,阁下对香港的法制、经济和楼市投下信心的一票,三年后,阁下将取得回报。因此,小弟真心劝告你,卖出自住楼不是一个聪明的决定,请仔细考虑。
8. 大棋局:2015大时代(五)
2014-10-20 12:56

如果香港楼价、物价同20年前一样,而人工系现时水平,占中仲会唔会出现?
八十年代日本出现「供楼供三代」现象,当然反映楼价太贵,但究竟有几贵?呢句话其实点出咗时间性,系三代人嘅人生折现。直到日本中伏听美国讲将日圆大幅升值,楼市崩溃,日本人先惊觉贝鲁嘉鱼子酱捞寿司饭嘅时代,原来黄粱一梦。
黄粱梦醒日本经济迷失20年,何谓迷失20年?用一句话你就能明白,20年前去日本食一碗叉烧拉面800YEN,20年后再去食都系800YEN。而当地人工仲要跌。
你能唔能够想像香港一碗牛腩河20年价钱不变?2014年嘅今日,全世界印咗五年银纸,竟然话仍然面对通缩威胁。要衡量一个地方经济有冇出现问题,睇佢嘅示威同骚动频率,比起所有经济数据都更加准确。
毫无疑问香港同中国经济出现咗问题,所以人民币要赶住国际化,将内部问题转化为外部问题。美国系呢方面能手,过去谁能想像一国地产泡沫爆破要全世界一同承担?去年日圆贬值、加大量宽就系美国收水先兆,情况如社团大佬拍下做细嘅膊头:「上位靠呢次喇!」当日本拎住两把刀冲出去时,发觉后面已经冇晒人。其实美元已部署升值,准备包抄中国。

美元万剑归宗

讲美元同日圆问题前,可以先睇美债息同日圆的图表走势(见图),这高度概括咗美日关系。双者的关连度非常高,如果只系一次、两次可以话巧合,但连续多年亦步亦趋,就唔系巧合。日圆贬值时候,美债息就升;日圆升值时候,美债息就跌。留意其中有三次走势行相反,分别系八十年代末,九十年代中同2000年,三次都系股灾时期。而最近,又有相反走势迹象。
当街外人睇日圆升值,会买日圆沽美元,日本央行就要沽日圆买美元,结果央行揸住成手美元,焗住去买美债,所以会影响美债价升,美债息跌。调番转,当街外人睇日圆会跌时,会沽日圆买美元,日本央行就要买日圆沽美元,如果央行手上唔够多美元,惟有沽美债换美元,所以会影响美债价跌,美债息升。用一句话概括现时走势,日圆继续贬值美债息就会扯上。但美国欠债已经17万亿元,债息急扯等於自杀,所以美国非常大机会用番97年同2000年招数:万剑归宗。
QE时,联储局(Fed)系美债最大买家,停QE就要部署沽债。沽美债,债息就上;日圆去年开始贬值,但始终谷唔出2%通胀,再加上走势而言,兑美元应该要贬值到130,日圆贬值,美债息又要上。
两种情况美债息都会上,而美国唔想见到,惟有调转嚟玩。只要美元转强,持有美债嘅海外投资者,会出现债价蚀但汇价赚情况。而喺呢个时候日圆贬值一旦成为趋势,美元升值又成为趋势,接近无风险嘅carry trade将会再次出现。借日圆买美债赚息赚汇,储局可以沽债,日本可以迈向2%通胀目标,美债息唔会急扯。一步棋杀三个位。
咁仲未止,由於中国经济已经走紧下坡,减息或人民币贬值压力大;当万剑归宗启动之时,容易加剧外资离开中国;但此刻人民币要国际化就唔可以大贬值;热钱就算离开中国,只要经常账有盈余,仍然可保人民币汇率;但日圆贬值,出口顶死中国。
上述只系货币层面,仲未计实体经济战层面嘅TPP同TTIP等贸易协定。
中国非常似要步八十年代日本后尘,但毕竟中国人比较蛊惑,而且有前车之鉴。过去两年中国就曾经将传统经济学调转嚟玩,所以一度出现光怪陆离现象,如「人民喜迎油价上涨」。
阏与之战时赵奢话「犹两鼠斗於穴中,将勇者胜」。现时就系斗大胆嘅时候。(待续)

Mr. Tregunter
注:作者为《地利根德阁》blogger,著作有《楼市捞底攻略》 

9. 三只小
2014-10-20 13:02
我的三只小猪是不卖的,因我有两个宝贝儿子,将来他们没有出色就一人住一间,如果有出色就用来换大楼。
10. 引刀一快
2014-10-20 13:36
楼市唔跌,在下愚见两个

1,规模大,强度细,今次正式系温室里的风波,时间长但系激烈程度未及2006WTO韩农,当年WTO示威,有咩影响?话影响香港国际形象喎喎喎.........呢单嘢好多人已经忘记咗喇。今次只不过系香港治安法治嘅一次免疫力测试,走火警啫。
不过,如果香港警察打死人,咁就变数大。
若然懒人兄所讲嘅解况君出场,可以叠埋心水等跌。
假如解况君打死人嘅话,学谢先生话斋,悬崖式直坠!
简而言之,走火警又点会出现信心危机吖。
2,大陆经济跌watt未真正喺香港浮面,依家见到旺区空铺多咗,但系深水埗仲系人头涌涌,香港仲有好多贱物俾大陆人寻宝,大陆人消费,虽然开始量大于质,但系总体未算插水,加上占中系一道风景,不知几多人特登嚟,买个甜筒食住睇睇,点会影响佢地买餸嘅心情?巴士行唔到,仲激励佢地落地行下D少行嘅区域添。
睇见香港人集体瞓街之嘛,换咗喺大陆,分分钟好似斩虎屠龙剑咁瞓到一地都系喇。
简而言之,大陆人当睇风景,好过斋买餸。

11. 如果占中长期化...
2014-10-20 14:04
旺角得而复失令我认为占中可能会成为常态。
如果系咁,可唔可以系北区再打造一个好似鸭脷洲海怡工贸区咁既outlet?
北区工厦仲平过葵芳,只系交通唔得,但就算好似东九megabox咁出埋shutterbus, 都唔会太贵,甚至可唔可以一条龙送埋佢地去关口?
12. 狗头猫
2014-10-20 14:35
来势凶凶的占中 , 只能谷住人数 , 却不能得到民心 . 市民唾弃 , 败象已成 . 业主信心未失 , 楼价有支持 .
13. 肥婆四
2014-10-20 17:45

QE4?

撰文:石镜泉 经济日报副社长兼研究部主管
栏名:经济与投资

本周美股有大波动,波动有几大?请看上周四本栏文。今不赘。其实,美股(以道指为例)不单在上周四波动大,自10月以来,波动都大(见图一)。有谓无风不起浪,这个风为何?又将吹向何方?

使市场风起云涌的始作俑者,笔者认为是美储局,而且是一个不受约束的美储局,一如今日的港示威者一样,人人都谓他不代表我,美储局也是一样。

大家都清楚知悉,按美储局的会议纪录,美储局会於2014年10月停止买债。将QE3正式划上句号,至於何时加息,市场初估是在2015年中,第二季美国GDP表现好,美储局内的鹰派开始放言,可以即刻加息,於是市场将2015年年中加息预期提早至2015年第一季,以至2014年年底。跟着到美储局10月议息会,耶伦在会后的记者发布会上提出IMF谓世界经济明年会放缓,故美储局会因应时局不急於加息,於是市场又将加息期又再推回至起步预期,即2015年年中。到上周四,圣路易斯储局的James Bullard再加多把,谓不宜急於停买债,三藩市储局的John William在早一日亦谓,如通胀不升,储局宜考虑再买债。由於有两位储局总裁都谓要续买债,市场当然兴奋莫名,又涌上去,但市场似乎忽略一点,这两位鸽派人物都是没有投票权的,即是失匙夹万,市场对失匙夹万都当做是有钱佬,唉!(见图二、三)

不过失匙夹万有时也要被重视,是因为他们始终是家族一分子,尤其是当美国的零售数据差劲时,更触发市场暇想,这些失匙夹万或许是受人所托去放风。只可惜,上周四美国又公布新申领失业救济人数有所减少,鹰派储局官员又出来讲可以加息,死未?市又跌。

到周五,又到耶伦出来发言,她以阿妈的仁厚,提出美国国内贫富差距大,如果美储局要拉窄美国穷富差距为己任的话,恐怕美储局在几十年内都不可能加息,因为这工程太伟大,结果?

加息预期被推迟

市场一下子想到这个「伟大工程」的伟大处之一,就是将美储局加息期,再推迟,推到2016年!是市场第一次有这个这么迟的预期,故上周五美股便大升。

如果美储局的口术出得一致,不是鹰鸽互相抢咪,市场会这么大波动吗?怕不会。

在美储局乱阵脚下,再加上以下的七大毒瘤,美股便见出上周四、五的大波动?

1)上周三公布的美国零售销售数据「奇差无比」,该数据在美股开盘前一小时公布,9月零售销售环比下降0.3%,预期增长0.1%,前值则增长0.6%。

企业雇佣需求的增长并未提振销售,暗示持续性的购买需求难以保持。疲弱的零售数据可能导致第三季度美国GDP数据下修;

2)美国9月PPI数据环比下降0.1%,预期增长0.1%,为2013年8月以来首次出现下跌。这一数据又引发了市场对通缩的恐慌;

3)美国10月纽约联储制造业指数6.17,预期20.25,前值27.54。远远低於预期的数据也加剧了市场的悲观情绪;

4)美国制药公司AbbVie表示,可能会重新斟酌收购爱尔兰生物科技公司Shire的决定,这意味着这价值540亿美元的收购有可能泡汤;

5)伊波拉病情的持续蔓延也是市场关心的话题;

6)希腊股市出现9%的崩盘;

7)恐怖组织伊斯兰国(ISIL)的威胁仍在。

标指200天綫成关键

上周五的大回升,部分原因是上周四美股大跌,但一个可能被忽视的因素是,上周五,美国纽约时间11:05分,美国监管机构,因为报价系统出问题,而停止了场外买卖(Over the counter trade),为甚么报价系统会在上周四大跌之后出问题,撇除阴谋论,那些在上周四在场外买卖中沽空了美股的淡友,在周五时能怎样做?只能在场内冚仓,以免周末生变,这跟本港的马缆外围佬做法一样,一旦爆大冷,外围佬定将尾关注数,全谷往马会场内,以免自己孭爆煲,马会场内彩池被谷起,不是因为一众马迷兴趣增,只是外围佬的避险行为而已!笔者这个猜想会否成真,很简单,真是美股买者人多,标普500定可在今周之内,回企上200天平均綫(约1906)上(见图四),但如今周及下周,标普500都是企而无力时,大家都应心里有数,美股牛应寿终正寝,而美储局为救市,将启动QE4!

 
14. 跟图
2014-10-20 17:48
15. 70后普通人
2014-10-20 19:30
小弟身体力行於上星期以目前为止仍是新高价卖咗一只於2009年买入嘅小猪。原因如下:

1)新高价,较银行占价平均高10%
2)利润丰厚,升幅约143%
3)占中增加不确定性
4)想换货,该屋苑管理不善,入伙9年仍是赤字
5)增强现金流,机会是留给有准备的人
6)物业系不动产,衰起上嚟,比市价平10%都无人买
7)就算楼价再上升,其他持有嘅物业一样会升值
8)由09至今只减持1只小猪,小弟对自己表现已很满意

近日落区,发现firm卖的大部份系持有多个物业嘅收租佬货,而且普遍要高价,甚至新高价才肯卖,而接货的主要系真系好急住用嘅用家。
16. to 15/f
2014-10-21 02:09
甘讲法咪系要爆㷛既先兆?
17. 蜕变中嘅懒人
2014-10-21 09:06
TO 15楼70后普通人兄、16楼兄台
恭喜70后普通人兄嘅小猪觅得金龟婿,恭喜恭喜。
懒人嗰3只小猪唔舍得嫁出去,而且最近仲收养多一只可爱小猪,今日报纸报导楼市懒理占中拦路狗狂吠,上车盘并不理会任何不利传闻,再创新高。
懒人温馨提示私楼上车盘上2个月前300万,今个月起350万最后召集,迟啲向400万进发。

16楼兄台话:(甘讲法咪系要爆㷛既先兆?
懒人话:占中凶险下仍够胆上车之人,全部皆洞悉占中动乱事件失民心无运行,无碍上车,上得快好世界,占中落幕日、楼市弹升时,捉到靓猪仔,第日威俾睇,讲价NO!明朝价更高!上车者请快。
18. 啦啦队
2014-10-21 13:18
19. 70后普通人
2014-10-21 13:54
小弟愚见,占中短期对楼价影响不大,特别系上车盘,因为二手放盘量少,又有自用刚性需求,所以1000万以下中下价一手楼近期销情依然强劲,当然这亦与发展商销售策略有关,大盘加推较少量单位,营做好卖的气氛,但1000万以上嘅一手盘销情已经近乎停顿,因为客源主要系有钱人和投资者,他们普遍对政治和经济的敏感度会较高,引致需求减少了。

另一方面,占中破坏香港法治,外国势力由以往暗地里变成明目张胆干预香港,就算占中结束,预期政治斗争亦会没完没了,影响香港多年来安定繁荣的国际形象,做生意的人普遍不喜欢投资於政局不稳的地方,这影响是深远的,不会一时三刻会浮现,输的是香港,赢的可能是星加坡。

虽然本人仍然认为楼价现水平合理,因为建筑成本达约5000一尺,但未来一年,有过万伙一手单位推售,亦有近万伙单位落成,这会是楼市的重大考验。此外,若果因为政治斗争引致基建速度减慢,占建筑成本比例高的人工支出可能会下降。

至於普罗大众的供楼能力,若果今年花红减少再加上来年加薪幅度细甚致冻薪,会打击楼市一向於农历新年前后出现的小阳春。
20. 反占中,撑CY
2014-10-21 14:29
赞同70后! 亚爷实太比太多著数香港,只要收小小,香港人既生活成本即时急升,楼价中长期必跌!
只要五丰猪肉,东江水收回成本价,唔再补贴香港,唔再放人移民来港,特别系唔好比学生去香港教人做贼既三流大学读书,香港就会成为死城!
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