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佔中下,點解樓價仲會創新高
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佔中下,點解樓價仲會創新高

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年10月20日

  樓價有沒有創新高我唔知道,不過,上星期五中原指數收市就的確創新高,令大部份樓市專家都跌晒眼鏡,在下的眼鏡亦跌咗,大家都不是很明白,佔中在還未有跡象解決之下,樓價怎麼可以飆升,現在佔中離暴動只是一缐之差,如果警察未能克制,就很容易給佔中集團的衝撃做成暴亂,如此險象,樓價竟然可以創新高,實在令人費解,如果連佔中都不能令樓價下跌,究竟在什麼情況下,樓價才會下跌,我夠膽講,冇一個樓市專家可以說出一個合理理由,當然,有人會說,中央政府托住樓市,那人亦只不過是想當然,這絕對不是一個合理解釋,如果不是這個理由,又是什麼。

  要樓市下跌,首先要出現大量供應,與此同時,需求減少,在供應多,需要少的情況下,持有物業的人大幅減價,在羊群效應下,小業主爭先恐後賣樓,這樣才可以令樓價大跌,還有一個條件,就是連那些只得一個自住單位的小業主都賣樓,樓價才會大跌,否則,樓市最多只是微調,跌幅不會超過一成,但在佔中陰影下,樓價連微調也不出現,這真的是一個謎。

  有人認為,只要佔中持續,香港經濟必然受損,樓價就一定會下滑,這點我同意,我相信很多小業主亦同意,又點解那些小業主明知樓價會下跌,他們都唔將自住物業賣走,等樓價下跌幾成之後再回購,講句唔好聽的說話,小業主唔敢,因為在他們身邊曾經發生過不少類似故事,受害人將自住物業賣走後,要回購就只變成了一個空想,他們現在越住越遠,越住越細,所以,一般只得一個物業的小業主都不敢放手一搏,沒有持單一物業的小業主提供供應,樓宇供應量始終緊絀,即使如此,若果需求不大,樓價最多是保持平穩,創新高的謎似乎還未解開。

  一直以來,我認為CY出招打擊樓價,直接受害的當然是那些小業主,CY這樣做似乎不智,因為小業主,尤其是那些持有單一物業的小業主才真正投香港信心一票,如果樓價下跌,他們當中有部份會變成負資產者,但原來那些小業主亦只不過投了一票,現在買樓的人則投了兩票,計至三票,我始終不明白,在這風雨飄零的日子,究竟是什麼人會對香港投下信心一票,這始終是一個謎。

佔中下,點解樓價仲會創新高
1. 5層收租樓業主Tony
2014-10-20 08:45

明白美金如何制造出黎之後,香港點解通脹咁勁,就會知道樓價點解唔跌....

越多人明白,樓價只會越硬..

2. 錢太多
2014-10-20 08:57

始終不明白,在這風雨飄零的日子,究竟是什麼人會對香港投下信心一票,這始終是一個謎。..........

現在袛能喘側是中環銀行體系的錢太多了......或者大家都感覺到高登仔亂港有機會平息......

3. 蜕变中嘅懒人
2014-10-20 09:02
佔中事件發展至最壞情況都只能定住樓價不升,猶其是上車盤,佔中事件只要有跡象落幕,樓市即時高速重拾升軌,點解?簡單講2個主要原因:
1. 中國因素。
2. 香港因素。
3. 國際因素。
佔中事件落幕之後,香港樓市令人更具信心。
損友話朋友妻咪走雞(喎),懒人話香港樓快出手(買)。
講吓笑啫,哈哈哈.......
4. 舍神
2014-10-20 10:14
在我記憶, 97年十月....恆指日日跌千幾二千點, 當時d樓亦不為所動! 天水圍仲有$5200 ft新高價添!

我不是說樓市一定跌, 只是說.....呢個壞消識唔跌不一定是好事! "咁都唔跌, 好勁"logic唔一定對! 好多時, 見頂時往往個市係咁!參與者己不用理智! 當年紅籌越停牌越大升, 一樣啦!

唔可以用一次半次的數據下定論。

5. 新移民
2014-10-20 10:21
我就是在刚刚占中后一晚给小订买楼的人。我是在香港中大毕业后留港工作,在港未够7年还要交BSD。有时家人不理解为何我要搬来香港这么狭小,人又势利的地方,内地大型城市不是更舒适。我回答,没有其他原因,我相信香港的法制系统。
我很欣赏香港的同学争取普选。但我始终认为民主,社会主义...只是口号或一些目的的借口,乌托邦的概念原本来自欧洲。法制和遵守约定规则才是社会根本。

遗憾的是,我发现当前香港的法制系统正在遭受冲剂,从民粹开始。如果如此,我可能会很快成为博士口中,卖唯一自住楼的小业主。即便BSD之后还需DSD。
6. 舍神
2014-10-20 11:02
係的, 身在福中不知福, 好多 民主國家才有的...言論自由, 法治, 簾潔的社會 (of coz 相對而言)....香港已經有! 欠的反而是市民民主的素質 ...!!  
7. Oscar Lam
2014-10-20 12:43
To: 5樓新移民,

首先恭喜你成為新業主,能在香港買樓是一件不簡單的事情。

其實,這次學生的非法行為許多人是不同意的,而涉及的人數也是十分少的。絕大多數的香港人都十分珍惜香港的法制,對香港有絕對的信心。

今天,閣下對香港的法制、經濟和樓市投下信心的一票,三年後,閣下將取得回報。因此,小弟真心勸告你,賣出自住樓不是一個聰明的決定,請仔細考慮。
8. 大棋局:2015大時代(五)
2014-10-20 12:56

如果香港樓價、物價同20年前一樣,而人工係現時水平,佔中仲會唔會出現?
八十年代日本出現「供樓供三代」現象,當然反映樓價太貴,但究竟有幾貴?呢句話其實點出咗時間性,係三代人嘅人生折現。直到日本中伏聽美國講將日圓大幅升值,樓市崩潰,日本人先驚覺貝魯嘉魚子醬撈壽司飯嘅時代,原來黃粱一夢。
黃粱夢醒日本經濟迷失20年,何謂迷失20年?用一句話你就能明白,20年前去日本食一碗叉燒拉麵800YEN,20年後再去食都係800YEN。而當地人工仲要跌。
你能唔能夠想像香港一碗牛腩河20年價錢不變?2014年嘅今日,全世界印咗五年銀紙,竟然話仍然面對通縮威脅。要衡量一個地方經濟有冇出現問題,睇佢嘅示威同騷動頻率,比起所有經濟數據都更加準確。
毫無疑問香港同中國經濟出現咗問題,所以人民幣要趕住國際化,將內部問題轉化為外部問題。美國係呢方面能手,過去誰能想像一國地產泡沫爆破要全世界一同承擔?去年日圓貶值、加大量寬就係美國收水先兆,情況如社團大佬拍下做細嘅膊頭:「上位靠呢次喇!」當日本拎住兩把刀衝出去時,發覺後面已經冇晒人。其實美元已部署升值,準備包抄中國。

美元萬劍歸宗

講美元同日圓問題前,可以先睇美債息同日圓的圖表走勢(見圖),這高度概括咗美日關係。雙者的關連度非常高,如果只係一次、兩次可以話巧合,但連續多年亦步亦趨,就唔係巧合。日圓貶值時候,美債息就升;日圓升值時候,美債息就跌。留意其中有三次走勢行相反,分別係八十年代末,九十年代中同2000年,三次都係股災時期。而最近,又有相反走勢迹象。
當街外人睇日圓升值,會買日圓沽美元,日本央行就要沽日圓買美元,結果央行揸住成手美元,焗住去買美債,所以會影響美債價升,美債息跌。調番轉,當街外人睇日圓會跌時,會沽日圓買美元,日本央行就要買日圓沽美元,如果央行手上唔夠多美元,惟有沽美債換美元,所以會影響美債價跌,美債息升。用一句話概括現時走勢,日圓繼續貶值美債息就會扯上。但美國欠債已經17萬億元,債息急扯等於自殺,所以美國非常大機會用番97年同2000年招數:萬劍歸宗。
QE時,聯儲局(Fed)係美債最大買家,停QE就要部署沽債。沽美債,債息就上;日圓去年開始貶值,但始終谷唔出2%通脹,再加上走勢而言,兌美元應該要貶值到130,日圓貶值,美債息又要上。
兩種情況美債息都會上,而美國唔想見到,惟有調轉嚟玩。只要美元轉強,持有美債嘅海外投資者,會出現債價蝕但匯價賺情況。而喺呢個時候日圓貶值一旦成為趨勢,美元升值又成為趨勢,接近無風險嘅carry trade將會再次出現。借日圓買美債賺息賺匯,儲局可以沽債,日本可以邁向2%通脹目標,美債息唔會急扯。一步棋殺三個位。
咁仲未止,由於中國經濟已經走緊下坡,減息或人民幣貶值壓力大;當萬劍歸宗啟動之時,容易加劇外資離開中國;但此刻人民幣要國際化就唔可以大貶值;熱錢就算離開中國,只要經常賬有盈餘,仍然可保人民幣匯率;但日圓貶值,出口頂死中國。
上述只係貨幣層面,仲未計實體經濟戰層面嘅TPP同TTIP等貿易協定。
中國非常似要步八十年代日本後塵,但畢竟中國人比較蠱惑,而且有前車之鑑。過去兩年中國就曾經將傳統經濟學調轉嚟玩,所以一度出現光怪陸離現象,如「人民喜迎油價上漲」。
閼與之戰時趙奢話「猶兩鼠鬥於穴中,將勇者勝」。現時就係鬥大膽嘅時候。(待續)

Mr. Tregunter
註:作者為《地利根德閣》blogger,著作有《樓市撈底攻略》 

9. 三只小
2014-10-20 13:02
我的三只小豬是不賣的,因我有兩個寶貝兒子,將來他們沒有出色就一人住一間,如果有出色就用來換大樓。
10. 引刀一快
2014-10-20 13:36
樓市唔跌,在下愚見兩個

1,規模大,强度細,今次正式係溫室裏的風波,時間長但係激烈程度未及2006WTO韓農,當年WTO示威,有咩影響?話影響香港國際形象喎喎喎.........呢單嘢好多人已經忘記咗喇。今次只不過係香港治安法治嘅一次免疫力測試,走火警啫。
不過,如果香港警察打死人,咁就變數大。
若然懶人兄所講嘅解況君出場,可以疊埋心水等跌。
假如解況君打死人嘅話,學謝先生話齋,懸崖式直墜!
簡而言之,走火警又點會出現信心危機吖。
2,大陸經濟跌watt未真正喺香港浮面,依傢見到旺區空鋪多咗,但係深水埗仲係人頭湧湧,香港仲有好多賤物俾大陸人尋寶,大陸人消費,雖然開始量大于質,但係總體未算插水,加上佔中係一道風景,不知幾多人特登嚟,買個甜筒食住睇睇,點會影響佢地買餸嘅心情?巴士行唔到,仲激勵佢地落地行下D少行嘅區域添。
睇見香港人集體瞓街之嘛,換咗喺大陸,分分鐘好似斬虎屠龍劍咁瞓到一地都係喇。
簡而言之,大陸人當睇風景,好過齋買餸。

11. 如果佔中長期化...
2014-10-20 14:04
旺角得而復失令我認為佔中可能會成為常態。
如果係咁,可唔可以係北區再打造一個好似鴨脷洲海怡工貿區咁既outlet?
北區工廈仲平過葵芳,只係交通唔得,但就算好似東九megabox咁出埋shutterbus, 都唔會太貴,甚至可唔可以一條龍送埋佢地去關口?
12. 狗頭貓
2014-10-20 14:35
來勢兇兇的佔中 , 只能谷住人數 , 卻不能得到民心 . 市民唾棄 , 敗象已成 . 業主信心未失 , 樓價有支持 .
13. 肥婆四
2014-10-20 17:45

QE4?

撰文:石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管
欄名:經濟與投資

本周美股有大波動,波動有幾大?請看上周四本欄文。今不贅。其實,美股(以道指為例)不單在上周四波動大,自10月以來,波動都大(見圖一)。有謂無風不起浪,這個風為何?又將吹向何方?

使市場風起雲湧的始作俑者,筆者認為是美儲局,而且是一個不受約束的美儲局,一如今日的港示威者一樣,人人都謂他不代表我,美儲局也是一樣。

大家都清楚知悉,按美儲局的會議紀錄,美儲局會於2014年10月停止買債。將QE3正式劃上句號,至於何時加息,市場初估是在2015年中,第二季美國GDP表現好,美儲局內的鷹派開始放言,可以即刻加息,於是市場將2015年年中加息預期提早至2015年第一季,以至2014年年底。跟着到美儲局10月議息會,耶倫在會後的記者發布會上提出IMF謂世界經濟明年會放緩,故美儲局會因應時局不急於加息,於是市場又將加息期又再推回至起步預期,即2015年年中。到上周四,聖路易斯儲局的James Bullard再加多把,謂不宜急於停買債,三藩市儲局的John William在早一日亦謂,如通脹不升,儲局宜考慮再買債。由於有兩位儲局總裁都謂要續買債,市場當然興奮莫名,又湧上去,但市場似乎忽略一點,這兩位鴿派人物都是沒有投票權的,即是失匙夾萬,市場對失匙夾萬都當做是有錢佬,唉!(見圖二、三)

不過失匙夾萬有時也要被重視,是因為他們始終是家族一分子,尤其是當美國的零售數據差勁時,更觸發市場暇想,這些失匙夾萬或許是受人所託去放風。只可惜,上周四美國又公布新申領失業救濟人數有所減少,鷹派儲局官員又出來講可以加息,死未?市又跌。

到周五,又到耶倫出來發言,她以阿媽的仁厚,提出美國國內貧富差距大,如果美儲局要拉窄美國窮富差距為己任的話,恐怕美儲局在幾十年內都不可能加息,因為這工程太偉大,結果?

加息預期被推遲

市場一下子想到這個「偉大工程」的偉大處之一,就是將美儲局加息期,再推遲,推到2016年!是市場第一次有這個這麼遲的預期,故上周五美股便大升。

如果美儲局的口術出得一致,不是鷹鴿互相搶咪,市場會這麼大波動嗎?怕不會。

在美儲局亂陣腳下,再加上以下的七大毒瘤,美股便見出上周四、五的大波動?

1)上周三公布的美國零售銷售數據「奇差無比」,該數據在美股開盤前一小時公布,9月零售銷售環比下降0.3%,預期增長0.1%,前值則增長0.6%。

企業僱傭需求的增長並未提振銷售,暗示持續性的購買需求難以保持。疲弱的零售數據可能導致第三季度美國GDP數據下修;

2)美國9月PPI數據環比下降0.1%,預期增長0.1%,為2013年8月以來首次出現下跌。這一數據又引發了市場對通縮的恐慌;

3)美國10月紐約聯儲製造業指數6.17,預期20.25,前值27.54。遠遠低於預期的數據也加劇了市場的悲觀情緒;

4)美國製藥公司AbbVie表示,可能會重新斟酌收購愛爾蘭生物科技公司Shire的決定,這意味着這價值540億美元的收購有可能泡湯;

5)伊波拉病情的持續蔓延也是市場關心的話題;

6)希臘股市出現9%的崩盤;

7)恐怖組織伊斯蘭國(ISIL)的威脅仍在。

標指200天綫成關鍵

上周五的大回升,部分原因是上周四美股大跌,但一個可能被忽視的因素是,上周五,美國紐約時間11:05分,美國監管機構,因為報價系統出問題,而停止了場外買賣(Over the counter trade),為甚麼報價系統會在上周四大跌之後出問題,撇除陰謀論,那些在上周四在場外買賣中沽空了美股的淡友,在周五時能怎樣做?只能在場內冚倉,以免周末生變,這跟本港的馬纜外圍佬做法一樣,一旦爆大冷,外圍佬定將尾關注數,全谷往馬會場內,以免自己孭爆煲,馬會場內彩池被谷起,不是因為一眾馬迷興趣增,只是外圍佬的避險行為而已!筆者這個猜想會否成真,很簡單,真是美股買者人多,標普500定可在今周之內,回企上200天平均綫(約1906)上(見圖四),但如今周及下周,標普500都是企而無力時,大家都應心裏有數,美股牛應壽終正寢,而美儲局為救市,將啟動QE4!

 
14. 跟圖
2014-10-20 17:48
15. 70後普通人
2014-10-20 19:30
小弟身體力行於上星期以目前為止仍是新高價賣咗一隻於2009年買入嘅小豬。原因如下:

1)新高價,較銀行佔價平均高10%
2)利潤豐厚,升幅約143%
3)佔中增加不確定性
4)想換貨,該屋苑管理不善,入伙9年仍是赤字
5)增強現金流,機會是留給有準備的人
6)物業係不動產,衰起上嚟,比市價平10%都無人買
7)就算樓價再上升,其他持有嘅物業一樣會升值
8)由09至今只減持1隻小豬,小弟對自己表現已很滿意

近日落區,發現firm賣的大部份係持有多個物業嘅收租佬貨,而且普遍要高價,甚至新高價才肯賣,而接貨的主要係真係好急住用嘅用家。
16. to 15/f
2014-10-21 02:09
甘講法咪係要爆㷛既先兆?
17. 蜕变中嘅懒人
2014-10-21 09:06
TO 15樓70後普通人兄、16樓兄台
恭喜70後普通人兄嘅小豬覓得金龜婿,恭喜恭喜。
懒人嗰3隻小豬唔捨得嫁出去,而且最近仲收養多一隻可愛小豬,今日報纸報導樓市懒理佔中攔路狗狂吠,上車盤並不理會任何不利傳聞,再創新高。
懒人温馨提示私樓上車盤上2個月前300萬,今個月起350萬最後召集,遲啲向400萬進發。

16樓兄台話:(甘講法咪係要爆㷛既先兆?
懒人話:佔中兇險下仍夠胆上車之人,全部皆洞悉佔中動乱事件失民心無運行,無礙上車,上得快好世界,佔中落幕日、樓市彈升時,捉到靚豬仔,第日威俾睇,講價NO!明朝價更高!上車者請快。
18. 啦啦隊
2014-10-21 13:18
19. 70後普通人
2014-10-21 13:54
小弟愚見,佔中短期對樓價影响不大,特別係上車盤,因為二手放盤量少,又有自用剛性需求,所以1000萬以下中下價一手樓近期銷情依然強勁,當然這亦與發展商銷售策略有關,大盤加推較少量單位,營做好賣的氣氛,但1000萬以上嘅一手盤銷情已經近乎停頓,因為客源主要係有錢人和投資者,他們普遍對政治和經濟的敏感度會較高,引致需求減少了。

另一方面,佔中破壞香港法治,外國勢力由以往暗地裡變成明目張膽干預香港,就算佔中結束,預期政治鬥爭亦會沒完沒了,影响香港多年來安定繁榮的國際形象,做生意的人普遍不喜歡投資於政局不穩的地方,這影响是深遠的,不會一時三刻會浮現,輸的是香港,贏的可能是星加坡。

雖然本人仍然認為樓價現水平合理,因為建築成本達約5000一呎,但未來一年,有過萬伙一手單位推售,亦有近萬伙單位落成,這會是樓市的重大考驗。此外,若果因為政治鬥爭引致基建速度減慢,佔建築成本比例高的人工支出可能會下降。

至於普羅大眾的供樓能力,若果今年花紅減少再加上來年加薪幅度細甚致凍薪,會打擊樓市一向於農曆新年前後出現的小陽春。
20. 反佔中,撐CY
2014-10-21 14:29
贊同70後! 亞爺實太比太多著數香港,只要收小小,香港人既生活成本即時急升,樓價中長期必跌!
只要五豐豬肉,東江水收回成本價,唔再補貼香港,唔再放人移民來港,特別係唔好比學生去香港教人做賊既三流大學讀書,香港就會成為死城!
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