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有不少人在其他行业是精英领袖人才，又确实搵到不少钱，但很奇怪，他们从未拥有过物业，....... 我想: 这些行业精英人才,可能都是戴眼镜的,他们看不清楚香港的楼房价格是漂浮在多余的美元堆上的......
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2.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-09-24 09:00 |
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香江百年定律： 亚妈系女人、买楼实赚梗；唔买输实，买就赢突。 1. 深信无论任何悪劣情况之后，楼价长远必升。2. 明白买楼有杠杆效应好处。 3. 肯定有足够供款能力渡过低潮。 无须大智慧、买楼最实际；蠢钝一时、聪明一世。 无论系聪明专家、抑或靠估懒人，结果都完全一样。
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I 100% agree with Dr.. House price is never affordable in Hong Kong. However, if you start your 1st house, everything will be a lot easier.
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4.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-09-24 09:22 |
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香江楼市20年定律： 以2003年为谷底，平均愈靠近03年前后上车长揸至今愈赚得多。 愈靠近1997年同2014年上车，20年之后必赚，兼夹赚20年租金。 信者得救、唔信罢就。
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香港买楼从来未易过！ 在80年代尾90年代初，应该系香港人置业高峰期，当你买间一百万头的单位自住，做足九成按揭借银行一球，分十五年还。 当时按息系P加计，闲闲地十厘八厘，高达拾弍叁厘亦试过。 咁我就当平均十厘啦，用按揭计算机计计，1球以平均10厘分15年还算一算，每月要还10,746 元，咁15年总共供咗成 934,290 元息，每月平均俾嘅息系 5,190 元。 80 年代尾的大学毕业生，人工只是5千左右，要人供一万银楼，真的极度痛苦！
直到5~6年前，因为美国玩QE，按息系H+0.6X计，实际按息一厘左右已好几年，咁呢次当你借足3M做15年，现在我又当过埋下年美国利息会加，咁就全期计3厘啦。 3M贷款每月要供20,717 元，全期利息支出 729,143 元，平均每月利息支出系 4,051 咋！ 借多2球，同供款年期计利息支出竞然少了过仟元！！
当然每月要供2万元过外，对不少人来说系可望而不可求的恶梦。
根本上港币的供应，受环球金融政策影响会不断增加，购买力会越来越弱，呢个就是现实！ 现在大学毕业生前面只有两条路拣，去做楼奴捱15年；去做租奴捱一世！ 今日你不作决定，许是人就是样板！
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6.
笔者与太太工作近10年，才储足首期购买第一个私人住宅物业 |
| 2014-09-24 10:01 |
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2014年9月18日星期四 不知何故，笔者竟然成为上期（1279期）《壹周刊》的四位封面人物之一，与李福兆、盛智文和David Webb等投资界名人走在一起，实在感到自惭形秽。细阅内文，发觉有不少问题，故此有必要在此澄清。 笔者记得今年9月8日星期一早上11时许，《壹周刊》记者来电，要求笔者推介一只股票，并且作详细录音访问。由於当日正值中秋节，笔者下午要探望母亲，故此只和记者谈了数分钟，表示没有时间进行详细访问，电话对话中亦没有提及本人的资产（和负债）。 过去三期，笔者在此专栏推介股神巴菲特的投资智慧，指出长线投资和价值投资的重要性，并认为对自己一生受用，又怎会鼓励短线炒卖？笔者约四年前决定离开理大，申请提早退休，开展人生下半场，其中一个「任务」正是从事理财教育。之后在报章、杂志撰文，又到教会、学校、政府部门及非政府组织（社福机构）演讲，并且开班，推广审慎理财，最近把课堂内容整理，出版《与我一生的理财之道》一书。 笔者过去十多年，遇过不少「炒楼」、「炒股」的人，在楼市和股市中损失惨重，连累家人，故此从来不会教人炒卖，自己也不会参与炒卖。对笔者而言，投资是抱有中长线持有资产的心态，定期收取股息、利息或租金；至於炒卖，则只是希望短期内资产价格颷升，然后沽售离场。 笔者考虑投资一个高风险项目时，例如买楼、买股票或外币，必定查问自己，该项目未来两、三年，是否每年可以带来10%的回报？经过翻查过往资料和对未来作出评估，若是有六、七成把握，才会决定入市。动用的资金，亦是未来几年「唔等使」的钱，故此不会出现贱卖资产的情况。笔者一直相信，只要小心谨慎，不过分贪婪和恐惧，每年赚取10%的回报并不困难。 上期提到笔者「炒股」平均每年回报两成，绝非事实。笔者退休后主要依赖投资收入（包括股息、利息和租金）过活，不会经常买卖股票，浪费时间和金钱，一般只会在五月前放售两成股票，过了五月和六月后再部署入市。所持有的股票，绝大部分是高息股和指数基金，股价波幅较小，适合长线持有。间中可能持有某些股票（例如近期的大唐发电和中移动等），数月间股价颷升两成，才会考虑沽出变现。 至於上期提到笔者亦擅长「炒楼」，同样与事实不符。内文提到笔者在2004年购入碧瑶湾单位，到2010年因计划离开理大而沽售，持有六年多，其间一直用作收租，并无空置，又怎能算「炒楼」？2010年沽售碧瑶湾单位后，把资金用作购入北角写字楼，免费给学生及教友作为办学之用，亦方便离开理大后与好友及传媒接触，把自己所学和拥有的回馈社会。至於近年写字楼价格急升，这是后话，实非笔者始料所及。 笔者与太太工作近10年，才储足首期购买第一个私人住宅物业。之后随着薪酬上升，再购入物业给双方父母居住。后来子女出世，家中聘用外佣，故此需要转换较大的单位，透过换楼累积财富。但20多年来，家庭成员的人均居住面积，维持每人大约200平方尺，夫妇的生活水平没有多大转变，深信一切是上帝的恩典，有衣有食，便当知足和感恩。 自从2008年金融海啸后，笔者一直致力推动理财教育，强调财富不是永恒，港人应当善用丰厚财富，造福人群，不应只懂不断累积，遗害下一代。过去多年亦一直身体力行，学习「施比受更为有福」的道理，日后有机会将和读者分享这方面的经验。
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永远不会出现容易负担买楼数据 原因: 用错份母 以楼价除入息中位数, 便出现xx年收入全奉献才可买楼的结论. 其实公屋加居屋118万间, 占总量265万间44%. 其中人口占全港人口45.8%. 换言之, 全港有一半人不用买私楼以满足居住需要. 数据来源 固入息中位数应以居屋上限$43030楼上的中位计, 再考虑60%以上家庭已供甩楼. 条数完全不同.
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To 4楼 懒人兄 5楼 亮剑兄
淡友冇话唔买楼喎，不过揸住旧首期先，减D先出手冇坏啫。 其实引刀喺呢个论坛蒲，就系想买楼，不过两三年前就已经觉得系拐点，想睇多D收料。 你地都系已经上岸之人，冇咁在意入货时机嘅，再入都系攞嚟出租，计啱条数，值搏宽容度比好多人高。 引刀一直喺大陆生活，返香港好似返乡下咁嘅感觉，考量经济环境会好睇重大陆情况，引刀一直同唔同范畴唔同区域嘅人打交道，引刀老婆工作上亦会接触好多唔同嘅工程项目，好多老细前几年就已经喊咁口，情况都系一样。呢个就系引刀睇淡嘅根源。
“80 年代尾的大学毕业生，人工只是5千左右，要人供一万银楼，真的极度痛苦！” “当然每月要供2万元过外，对不少人来说系可望而不可求的恶梦。” 今时今日，刚出身嘅人，就算有咁嘅胆力去做呢D事，扛得起每月供款，未必受得住楼价下跌嘅同时打击，有说“压死骆驼嘅最后一根稻草”，楼价下跌绝对系一条铁棒。
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10.
山高云低 |
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| 2014-09-24 12:06 |
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博士: 政府叫人不买楼是对的，因为除98一03外，根本是供不应求。如果人人走去买楼，楼价不早升上天。 减少叫人买楼的需求外，勇者无惧的人，才可以在政府不断打压下火中取粟。 确不容易，未找到同路人前，条路很孤单。 但十多年来，一直孤单走娥路。直到遇上博士及众网友。才如明亮辰星。
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11.
smallpotato |
| 2014-09-24 12:10 |
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呢度成日有人话美国唔会自己加息去令自己要还多的钱. 一早已有高人指出美国系唔可能自己话要比几多息你, 你就要收几多息, in laymen term, 你可以唔借架ma! In practice, 美债息率系由市场拍卖决定. 美国做法系借平钱比市场, 等市场有钱去买佢的债, 从而降低息率. 即系话若果有一日市场唔买佢的债, 息自然上升. 咁咩情形市场会唔买佢的债? 就系的人买股唔买债或做实业投资既时候. 所以唔好谂到耶伦咁大权, 佢都系唔知几时美国先会全面复苏. 但可以预期, 美国一旦全面复苏, 息口肯定会上到baba声. 因为系人都知MV=PQ, M一直狂加, 而PQ基本无升, 系因为V系金融风暴后趺左好多. 一早有economist指出, 若果V回复正常, 以而家M既基数, inflation 会系至少30%. 咁你话美国人有无可能容忍30%inflation. 所以, 美国一系唔加息, 但一加息, 肯定超出预期, this is called overshooting in economics since government always over do the things than market expected.
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12.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-09-24 12:20 |
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TO 9楼 引刀一快兄 绝对明白引兄所讲，不过楼市喺呢2、3年风声鹤唳中都系反覆向上，若以引兄第一天想在香港买楼到今天应该升咗60%以上，不过懒人从来谂唔系你财唔入你袋，人同人讲缘份讲命运，人同钱都系一样，赚唔嘅钱只系过眼云烟。
早几日懒人提议引兄谂吓屯门码头低水区，因为估计真系长揸值搏，懒人身体力行表示对引兄系讲真心话，当然同样市况，各人谂法不尽相同，同意到未必会做，始终由自己全部承担，或者引刀话懒人够实力唔使谂咁多，其实懒人一向系赌仔性格，好快决定好快落注，输咗罢就，以前穷到逢月尾要借钱开饭都系一样。
引兄，一句到尾，自己命运自己决定自己承担。
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13.
山高云低 |
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| 2014-09-24 12:28 |
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To 11楼: V是下跌，但仍趋稳定，也不是跌得过份。 P不升的主因，是因为世界各地的Q输入美国。 将来就算V正常上升了，P也不会上升到那里去，只要世界各地仍能源源不绝输到美国平价的Q。 这就是小弟仍感美国有条件不加息的原因。
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14.
Santa X |
| 2014-09-24 12:42 |
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圣诞礼物 445, 1249, 27, 1128, 1045, 434, 700, 656, 566, 1448, 1117
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引刀兄……在80年代尾到90年代初，要是你想上车，最大的阻力，系每月供款高得惊人。 因此你唔做翻十年八年嘢，或考埋那些专业资格，你无可能将入息提高到可供楼水平。 而最近几年，阻碍首置客上车的最大原因，变成系首期不菲。 但因为有些90后年轻人，有富爸妈照顾，所以可随手班百几弍百个，轻易搅倒张入埸票出来。 提议你走落地产铺，同地代混熟之后，佢哋就会话俾你知，那些 90后准买家首期呢伍乐城，系最少有伍乐城，已有人睇数！
世上只有爸妈好，呢个就系现实！
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16.
恒生十成按揭 奇招挽留人才 |
| 2014-09-24 13:00 |
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https://hk.news.yahoo.com/%E6%81%92%E7%94%9F%E5%8D%81%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E5%A5%87%E6%8B%9B%E6%8C%BD%E7%95%99%E4%BA%BA%E6%89%8D-215518014--finance.html?from=timeline&isappinstalled=0
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补充一下 如果照某人讲要14年多收入才可以买500万市区楼, 其份母为500万/(15*12) =$27777. 对比居屋收入最高$43030 (即是要参考$43030以上那个中位), 可见误差之大.
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再睇真D, 原来苹果2014年8月14日新闻是如此: 楼价持续居高不下，中文大学公布最新「中大香港生活质素指数」显示，港人物业负担能力比率创12年来新低。若要一圆置业梦，港人即使「唔食唔住」都需花上14.19年的时间，才有能力购入九龙区一个约400平方尺以下的单位，较2002年时只需4.68年就可置业的情况南辕北辙。
中大经济学系副教授庄太量表示，本港楼价目前高得「离谱」，市民置业十分困难，「大学毕业生、一对夫妇要储首期都唔知储到几时先得！」他又指出，虽然楼价高也是经济好的表现，市民仍面对「一齐有钱、一齐无屋住」的困境，港人的购买力虽然全球排第7，但仍然未能负担楼价。详情请留意《苹果日报》。 原来连份子(400尺=???万)都无讲, 我的收入中位推算白做了. 又那14年可能唔食, 何来唔住? 新闻写手水准之低, 唉!
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19.
CD ROM |
| 2014-09-24 15:46 |
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引刀兄
你系香港买楼系咪要自住先? 我刚都同一个朋友倾开类似上车既问题, 其实我认为首先你既目的系乜?
1. 自住--咁就有好多同投资角度无关既fact, 如家人通勤时间, 校网等等... 2. 纯投资--咁就睇自己眼光, 如懒人兄睇好屯门码头, 价低值博率高. 或是如港岛区, 认为高处未算高? 甚至乎应该避开楼市? 3. 对冲风险--呢个就类似我朋友既case, 无即时自住需要, 但系又怕宜家仲买得起, 第时唔敢讲. 如果系咁我会从你将来认为你自住的fact抽出来先, 例如买同家人同区, 或就近工作区域, 又或目标size要一致.
如3个variables, 1)地区 2)Size 3)档次, 我选其中2个作为入市既指标, 咁就比较接近对冲既理念.
完全不专业, 纯吹水, 请见谅.
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20.
smallpotato |
| 2014-09-24 15:56 |
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所以我觉得早两年买左个的就千祈唔好放. 但早两年未买个的, 就无理由而家黎同人迫. 同意亮剑兄讲, 而家后生买楼个的, 好多系靠父干. 既然系咁, 简单生物知识, 细胞分裂总会慢下来. 老豆出钱买, 都系买一层细既比你结婚, 唔会再买多层比佢收租挂, 个班后生, 又贪威识食, 要佢供老豆比首期层楼都已够佢受, 根本唔会有能力买第二层. 衰的讲, 层楼首期唔驶出, 唔知辛苦钱, 分分钟比AA坤佢卖埋都有可能. 既然系咁, 何不等佢力尽时才出手?
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