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永遠不會出現容易負擔買樓數據
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永遠不會出現容易負擔買樓數據

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月24日

  有不少人在其他行業是精英領袖人才,又確實搵到不少錢,但很奇怪,他們從未擁有過物業,亦錯過了不少置業良機,若果有人問他們點解過去在資金充裕,樓價低迷的時候仍然唔買樓,到了將近退休,才考慮置業,難道他們不覺得在未來沒有固定收入時候買樓是非常危險,如果他們不被問及猶可,否則,一定媽媽聲,他們會說,信錯了那班專家,在這麼多年來,從未說過應該買樓,當然,那些做物業代理專家是例外,他們說樓市升亦只不過想多做生意,政府官員更加不用說,整天只會叫市民小心,小心,試問,在這個情況下,一般小市民又怎樣會有膽買樓,而且,他們又沒有說錯,那些容易負擔買樓數據又從未出現,所以,有很多專業精英到年紀大仍然沒有一個物業,不過,這又能夠怪誰。

  雖然很多人是其他行業精英,但他們不了解樓市,這是一個沒有正面數據的市場,當經濟不景,樓價低迷的時候,市民連工作亦很難找到,那些評論員又怎麼會有膽叫人買樓,甚至說他日經濟復甦,物業將會為大家帶來巨大財富,他們只會說,當經濟出現明顯上升動力的時候買樓亦不會遲,但當經濟轉好,樓價又會有顯著升幅,那些評論員又會說,現在雖然不俗,但請勿忘記,樓價曾經下跌至某一個階段,要買樓,請考慮清楚,所以,現在仍有不少專家提及97年的樓價,現在比97年更加上升了20 %,是否很危險,買樓的人請考慮清楚。

  現在利息低迷,供樓負擔容易,專家又會說利息上升,供樓的人便慘了,反過來說,當日樓價高企的時候,供樓利息高達10%,又沒有專家預測到未來利息下調,供樓不但輕鬆,而且樓價會顯著上升,政府官員更加不用說,除了叫市民小心之外,更加出口術說利息趨升,總之,令到市民不買樓他們便功德圓滿,其實,這是一個絕對錯誤,如果市民不買樓,政府除了不能夠在土地賺取地價,樓宇交易時的各項稅收外,更加要為未有樓的人提供居所,要興建更多公屋來安置他們,財赤的出現是預期結果,有財赤,即是經濟不景,無論是政府官員抑或是著名學者都會不約而同說,大家要小心,經濟不景,千祈唔好買樓。

永遠不會出現容易負擔買樓數據
1. 睇得通
2014-09-24 08:26

有不少人在其他行業是精英領袖人才,又確實搵到不少錢,但很奇怪,他們從未擁有過物業,.......

我想: 這些行業精英人才,可能都是戴眼鏡的,他們看不清楚香港的樓房價格是漂浮在多餘的美元堆上的......

2. 蜕变中嘅懒人
2014-09-24 09:00
香江百年定律:
亞媽係女人、買樓實賺梗;唔買輸實,買就赢突。
1. 深信無論任何悪劣情況之後,樓價長遠必升。
2. 明白買樓有槓桿效應好處。
3. 肯定有足夠供款能力渡過低潮。
無須大智慧、買樓最實際;蠢鈍一時、聰明一世。
無論係聰明專家、抑或靠估懶人,結果都完全一樣。


3. AK
2014-09-24 09:02
I 100% agree with Dr.. House price is never affordable in Hong Kong.  However, if you start your 1st house, everything will be a lot easier.
4. 蜕变中嘅懒人
2014-09-24 09:22
香江樓市20年定律:
以2003年為谷底,平均愈靠近03年前後上車長揸至今愈賺得多。
愈靠近1997年同2014年上車,20年之後必賺,兼夾賺20年租金。
信者得救、唔信罷就。
5. 亮劍
2014-09-24 09:50
香港買楼從來未易過!
在80年代尾90年代初,应該係香港人置業高峰期,當你買間一百万头的单位自住,做足九成按揭借銀行一球,分十五年还。
當時按息係P加計,閒閒地十厘八厘,高達拾弍叁厘亦試過。
咁我就當平均十厘啦,用按揭計算機計計,1球以平均10厘分15年还算一算,每月要还10,746 元,咁15年总共供咗成 934,290 元息,每月平均俾嘅息係 5,190 元。
80 年代尾的大學畢業生,人工只是5千左右,要人供一万銀楼,真的極度痛苦!

直到5~6年前,因為美國玩QE,按息係H+0.6X計,实际按息一厘左右已好幾年,咁呢次當你借足3M做15年,現在我又當过埋下年美國利息會加,咁就全期計3厘啦。
3M貸款每月要供20,717 元,全期利息支出 729,143 元,平均每月利息支出係 4,051 咋!
借多2球,同供款年期計利息支出竞然少了过仟元!!

當然每月要供2万元过外,對不少人來說係可望而不可求的惡夢。

根本上港幣的供應,受環球金融政策影響會不斷增加,購買力會越來越弱,呢個就是現實!
现在大學畢業生前面只有兩條路揀,去做楼奴捱15年;去做租奴捱一世!
今日你不作決定,許是人就是樣板!
6. 筆者與太太工作近10年,才儲足首期購買第一個私人住宅物業
2014-09-24 10:01

林本利 - 無信不立

林本利、黃元山及陳肇賢教授 :「理財有道」財富管理課程

活道教育中心


 

2014年9月18日星期四

壹週刊:長線投資不要炒賣

不知何故,筆者竟然成為上期(1279期)《壹週刊》的四位封面人物之一,與李福兆、盛智文和David Webb等投資界名人走在一起,實在感到自慚形穢。細閱內文,發覺有不少問題,故此有必要在此澄清。

筆者記得今年9月8日星期一早上11時許,《壹週刊》記者來電,要求筆者推介一隻股票,並且作詳細錄音訪問。由於當日正值中秋節,筆者下午要探望母親,故此只和記者談了數分鐘,表示沒有時間進行詳細訪問,電話對話中亦沒有提及本人的資產(和負債)。

過去三期,筆者在此專欄推介股神巴菲特的投資智慧,指出長線投資和價值投資的重要性,並認為對自己一生受用,又怎會鼓勵短線炒賣?筆者約四年前決定離開理大,申請提早退休,開展人生下半場,其中一個「任務」正是從事理財教育。之後在報章、雜誌撰文,又到教會、學校、政府部門及非政府組織(社福機構)演講,並且開班,推廣審慎理財,最近把課堂內容整理,出版《與我一生的理財之道》一書。

筆者過去十多年,遇過不少「炒樓」、「炒股」的人,在樓市和股市中損失慘重,連累家人,故此從來不會教人炒賣,自己也不會參與炒賣。對筆者而言,投資是抱有中長線持有資產的心態,定期收取股息、利息或租金;至於炒賣,則只是希望短期內資產價格颷升,然後沽售離場。

筆者考慮投資一個高風險項目時,例如買樓、買股票或外幣,必定查問自己,該項目未來兩、三年,是否每年可以帶來10%的回報?經過翻查過往資料和對未來作出評估,若是有六、七成把握,才會決定入市。動用的資金,亦是未來幾年「唔等使」的錢,故此不會出現賤賣資產的情況。筆者一直相信,只要小心謹慎,不過分貪婪和恐懼,每年賺取10%的回報並不困難。

上期提到筆者「炒股」平均每年回報兩成,絕非事實。筆者退休後主要依賴投資收入(包括股息、利息和租金)過活,不會經常買賣股票,浪費時間和金錢,一般只會在五月前放售兩成股票,過了五月和六月後再部署入市。所持有的股票,絕大部分是高息股和指數基金,股價波幅較小,適合長線持有。間中可能持有某些股票(例如近期的大唐發電和中移動等),數月間股價颷升兩成,才會考慮沽出變現。

至於上期提到筆者亦擅長「炒樓」,同樣與事實不符。內文提到筆者在2004年購入碧瑤灣單位,到2010年因計劃離開理大而沽售,持有六年多,其間一直用作收租,並無空置,又怎能算「炒樓」?2010年沽售碧瑤灣單位後,把資金用作購入北角寫字樓,免費給學生及教友作為辦學之用,亦方便離開理大後與好友及傳媒接觸,把自己所學和擁有的回饋社會。至於近年寫字樓價格急升,這是後話,實非筆者始料所及。

筆者與太太工作近10年,才儲足首期購買第一個私人住宅物業。之後隨着薪酬上升,再購入物業給雙方父母居住。後來子女出世,家中聘用外傭,故此需要轉換較大的單位,透過換樓累積財富。但20多年來,家庭成員的人均居住面積,維持每人大約200平方呎,夫婦的生活水平沒有多大轉變,深信一切是上帝的恩典,有衣有食,便當知足和感恩。

自從2008年金融海嘯後,筆者一直致力推動理財教育,強調財富不是永恒,港人應當善用豐厚財富,造福人群,不應只懂不斷累積,遺害下一代。過去多年亦一直身體力行,學習「施比受更為有福」的道理,日後有機會將和讀者分享這方面的經驗。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
7. JC
2014-09-24 10:14
永遠不會出現容易負擔買樓數據
原因: 用錯份母
以樓價除入息中位數, 便出現xx年收入全奉獻才可買樓的結論. 其實公屋加居屋118萬間, 佔總量265萬間44%. 其中人口佔全港人口45.8%. 換言之, 全港有一半人不用買私樓以滿足居住需要.
數據來源
固入息中位數應以居屋上限$43030樓上的中位計, 再考慮60%以上家庭已供甩樓. 條數完全不同.
 
8. 行外人
2014-09-24 10:46
To 7/F JC

十分認同,叻叻!
9. 引刀一快
2014-09-24 11:35
To 4樓 懶人兄 5樓 亮劍兄

淡友冇話唔買樓喎,不過揸住舊首期先,減D先出手冇壞啫。
其實引刀喺呢個論壇蒲,就係想買樓,不過兩三年前就已經覺得係柺點,想睇多D收料。
你地都係已經上岸之人,冇咁在意入貨時機嘅,再入都係攞嚟出租,計啱條數,值搏寬容度比好多人高。
引刀一直喺大陸生活,返香港好似返鄉下咁嘅感覺,考量經濟環境會好睇重大陸情况,引刀一直同唔同範疇唔同區域嘅人打交道,引刀老婆工作上亦會接觸好多唔同嘅工程項目,好多老細前幾年就已經喊咁口,情况都係一樣。呢個就係引刀睇淡嘅根源。

“80 年代尾的大學畢業生,人工只是5千左右,要人供一万銀楼,真的極度痛苦!”
當然每月要供2万元过外,對不少人來說係可望而不可求的惡夢。”
今時今日,剛出身嘅人,就算有咁嘅膽力去做呢D事,扛得起每月供款,未必受得住樓價下跌嘅同時打擊,有說“壓死駱駝嘅最后一根稻草”,樓價下跌絕對係一條鐵棒。
10. 山高雲低
2014-09-24 12:06
博士:
政府叫人不買楼是對的,因為除98一03外,根本是供不應求。如果人人走去買楼,楼價不早升上天。 
减少叫人買楼的需求外,勇者無懼的人,才可以在政府不斷打壓下火中取粟。 
確不容易,未找到同路人前,條路很孤單。 
但十多年来,一直孤單走娥路。直到遇上博士及眾網友。才如明亮辰星。
11. smallpotato
2014-09-24 12:10

呢度成日有人話美國唔會自己加息去令自己要還多的錢. 一早已有高人指出美國係唔可能自己話要比幾多息你, 你就要收幾多息, in laymen term, 你可以唔借架ma! In practice, 美債息率係由市場拍賣決定. 美國做法係借平錢比市場, 等市場有錢去買佢的債, 從而降低息率. 即係話若果有一日市場唔買佢的債, 息自然上升.

咁咩情形市場會唔買佢的債? 就係的人買股唔買債或做實業投資既時候.

所以唔好諗到耶倫咁大權, 佢都係唔知幾時美國先會全面復甦. 但可以預期, 美國一旦全面復甦, 息口肯定會上到baba聲.

因為係人都知MV=PQ, M一直狂加, 而PQ基本無升, 係因為V係金融風暴後趺左好多. 一早有economist指出, 若果V回復正常, 以而家M既基數, inflation 會係至少30%. 咁你話美國人有無可能容忍30%inflation. 所以, 美國一係唔加息, 但一加息, 肯定超出預期, this is called overshooting in economics since government always over do the things than market expected. 

12. 蜕变中嘅懒人
2014-09-24 12:20
TO 9樓 引刀一快兄
絕對明白引兄所講,不過樓市喺呢2、3年風聲鶴唳中都係反覆向上,若以引兄第一天想在香港買樓到今天應該升咗60%以上,不過懶人從來諗唔係你財唔入你袋,人同人講緣份講命運,人同錢都係一樣,賺唔嘅錢只係過眼雲煙。

早幾日懶人提議引兄諗吓屯門碼頭低水區,因為估計真係長揸值搏,懶人身体力行表示對引兄係講真心話,當然同樣市况,各人諗法不盡相同,同意到未必會做,始終由自己全部承担,或者引刀話懶人夠實力唔使諗咁多,其實懶人一向係賭仔性格,好快決定好快落注,輸咗罷就,以前窮到逢月尾要借錢開飯都係一樣。

引兄,一句到尾,自己命運自己决定自己承担。
13. 山高雲低
2014-09-24 12:28
To 11楼:
V是下跌,但仍趨穩定,也不是跌得過份。 
P不升的主因,是因为世界各地的Q輸入美國。 
將來就算V正常上升了,P也不會上升到那裡去,只要世界各地仍能源源不绝輸到美國平價的Q。 
這就是小弟仍感美國有條件不加息的原因。
14. Santa X
2014-09-24 12:42

聖誕禮物

445, 1249, 27, 1128, 1045, 434, 700, 656, 566, 1448, 1117

15. 亮劍
2014-09-24 12:52
引刀兄……在80年代尾到90年代初,要是你想上車,最大的阻力,係每月供款高得驚人。
因此你唔做翻十年八年嘢,或考埋那些專業資格,你無可能將入息提高到可供楼水平。
而最近幾年,阻礙首置客上車的最大原因,变成係首期不菲。
但因為有些90後年輕人,有富爸媽照顧,所以可随手班百幾弍百個,輕易攪倒張入埸票出來。
提議你走落地產舖,同地代混熟之後,佢哋就会話俾你知,那些 90後準買家首期呢伍樂城,係最少有伍樂城,已有人睇数!

世上只有爸媽好,呢個就係現實!
16. 恒生十成按揭 奇招挽留人才
2014-09-24 13:00
https://hk.news.yahoo.com/%E6%81%92%E7%94%9F%E5%8D%81%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E5%A5%87%E6%8B%9B%E6%8C%BD%E7%95%99%E4%BA%BA%E6%89%8D-215518014--finance.html?from=timeline&isappinstalled=0

17. JC
2014-09-24 15:00

補充一下

如果照某人講要14年多收入才可以買500萬市區樓, 其份母為500萬/(15*12) =$27777.  對比居屋收入最高$43030 (即是要參考$43030以上那個中位), 可見誤差之大.

18. JC
2014-09-24 15:31

再睇真D, 原來蘋果2014年8月14日新聞是如此:

樓價持續居高不下,中文大學公佈最新「中大香港生活質素指數」顯示,港人物業負擔能力比率創12年來新低。若要一圓置業夢,港人即使「唔食唔住」都需花上14.19年的時間,才有能力購入九龍區一個約400平方呎以下的單位,較2002年時只需4.68年就可置業的情況南轅北轍。

中大經濟學系副教授莊太量表示,本港樓價目前高得「離譜」,市民置業十分困難,「大學畢業生、一對夫婦要儲首期都唔知儲到幾時先得!」他又指出,雖然樓價高也是經濟好的表現,市民仍面對「一齊有錢、一齊無屋住」的困境,港人的購買力雖然全球排第7,但仍然未能負擔樓價。詳情請留意《蘋果日報》。

原來連份子(400尺=???萬)都無講, 我的收入中位推算白做了.

又那14年可能唔食, 何來唔住?

新聞寫手水準之低, 唉!

 

19. CD ROM
2014-09-24 15:46
引刀兄

你係香港買樓係咪要自住先? 我剛都同一個朋友傾開類似上車既問題, 其實我認為首先你既目的係乜?

1. 自住--咁就有好多同投資角度無關既fact, 如家人通勤時間, 校網等等...
2. 純投資--咁就睇自己眼光, 如懶人兄睇好屯門碼頭, 價低值博率高. 或是如港島區, 認為高處未算高? 甚至乎應該避開樓市?
3. 對沖風險--呢個就類似我朋友既case, 無即時自住需要, 但係又怕宜家仲買得起, 第時唔敢講. 如果係咁我會從你將來認為你自住的fact抽出來先, 例如買同家人同區, 或就近工作區域, 又或目標size要一致.

如3個variables, 1)地區 2)Size 3)檔次, 我選其中2個作為入市既指標, 咁就比較接近對沖既理念. 

完全不專業, 純吹水, 請見諒.
20. smallpotato
2014-09-24 15:56

所以我覺得早兩年買左個的就千祈唔好放.

但早兩年未買個的, 就無理由而家黎同人迫.

同意亮劍兄講, 而家後生買樓個的, 好多係靠父幹. 既然係咁, 簡單生物知識, 細胞分裂總會慢下來. 老豆出錢買, 都係買一層細既比你結婚, 唔會再買多層比佢收租掛, 個班後生, 又貪威識食, 要佢供老豆比首期層樓都已夠佢受, 根本唔會有能力買第二層. 衰的講, 層樓首期唔駛出, 唔知辛苦錢, 分分鍾比AA坤佢賣埋都有可能. 既然係咁, 何不等佢力盡時才出手?

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