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41.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-07-14 23:27 |
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TO 34楼 引刀十块兄
引人注意低B仔 ： 如果兄台系嗰个人，咁低B仔系重视你、尊重你至会咁做。
刀舌剑唇冲有计 ： 咁要用脑谂同要用宝贵时间去谂计，就算唔同意都可以倾吓，欣赏吓佢重视兄台你嘅诚意。
一生失败无朋友 ： 懒人觉得引刀一快兄都几有成就，同系肯分享心得嘅人，我有幸成为引兄嘅朋友之一。
快乐无望屎忽鬼 ： 你觉得佢唔快乐时是否兄台会因而更快乐呢？兄台咁有文采，其实可用臀部幽灵嚟闹人先配合兄台咁文质彬彬，无咁粗鄙。
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42.
To 自我陶醉 |
| 2014-07-14 23:37 |
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你同引刀咪又系同一类人，成日人身攻击呢度嘅好友，人地好意分享睇好原因，你两个就插人话人地唱好等人接火棒，就如博士所讲当人魔鬼，你睇法子兄都懒得答你，依家知自己衰左就开始想埋人堆？
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致23、32亮剑君： 首先多谢您对衡平比的评论、我约知了一部份参考值！ 再次感谢您在此纲站、长期以来发表无私正人君子之言论！ 代 多谢汤博士成立此纲站、有正能量、、、！
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44.
To:42 |
| 2014-07-14 23:48 |
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你同引刀咪又系同一类人，成日人身攻击呢度嘅好友，人地好意分享睇好原因，你两个就插人话人地唱好等人接火棒，就如博士所讲当人魔鬼，你睇法子兄都懒得答你，依家知自己衰左就开始想埋人堆？ 系同一个人
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45.
34//F fans |
| 2014-07-14 23:50 |
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人家都只是以彼之道还施彼身，哼哈二淡素来喜爱以小人之心度君子之福，惨被他们俩攻击过的人难道还少吗？今天这位高人出来整顿整顿咱感觉挺好挺爽啊！嘿嘿嘿！
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46.
To 28 |
| 2014-07-14 23:53 |
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47.
To:45 |
| 2014-07-14 23:54 |
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引刀兄有话自己以一敌十既，出来发表下你D伟论啦！好多人睇你头架。大碌专家：你契细佬唔顶几耐架，唔好做缩头龟喇！
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49.
引刀十块 |
| 2014-07-15 00:06 |
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懒人兄果然神仙放屁，妙语连珠，值得敬佩，阁下今次所讲虽然属於淡方，但丝毫感觉唔到任何攻击能量，真正以事论事，唔似得两位大淡充满著攻击性负能量，真英雄也！
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50.
To：惜缘 |
| 2014-07-15 00:18 |
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51.
To 45 |
| 2014-07-15 00:25 |
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52.
自我陶醉 |
| 2014-07-15 00:31 |
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引刀兄， 求吓你就唔会再回应啲咁无聊嘅人喇！ 唔好要大家日日嘥时间睇埋一大堆咁嘅无谓嘢， 多谢多谢！
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53.
引刀十块 |
| 2014-07-15 00:42 |
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| 11. 自我陶醉 2014-07-14 21:44:55 |
| To 9 楼
你见过楼价一日跌三成未， 系你知唔知香港平均每十小时就有一个人自杀？ 仲未计命案喎! 当你层楼租着畀佢， 当你畀三成首期， 一日冇晒， 畀够五成， 都唔见六成。 所以㨂股同㨂租客都同样重要， 呢啲就系投资风险。
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54.
引刀十块 |
| 2014-07-15 00:44 |
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| 14. To 11/F 自我陶醉 2014-07-15 00:40:00 |
| 你露底了！我真系未见过楼一日跌三成，睇匀中原指数94年到依家每周跌幅最多嗰次18/1/1998一星期都跌唔到10%，点一日跌三成？ |
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To 50楼 兄台， 兄台讲得罪，在下不敢当，应该是在下的做法得罪了兄台就真，请多多包涵。
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56.
引刀十块 |
| 2014-07-15 00:50 |
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此等不学无术之人，只懂夸大取巧，与之谈论楼市完全浪费大家时间，完全未够班，同你过招完全系耻辱。
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在下现时限定自己只在早上看property.hk，太伤神。
昨日亮剑师兄在 whatsapp group 问过一些关於衡平比的事情，得到亮剑同意，节录如下贴出：
------------------------------- 法子《与亮剑论冲平比》
2014年7月14日
亮剑：「法子兄…… 衡平比的运用可否如此操作？ 衡平比低过一，而租金收入，在扣除供款及其他必要支出后，产生正现金流……买入物业收租。 衡平比略高於一，而租金收入，在扣除按揭利息及其他必要支出后，产生正数的话……收紧租的物业继续持有。」
法子：「个人来说，在衡平比0.8时买入并且持有，到衡平比1.6时卖出。
因为到了衡平比1.6的时候，即使物业有正现金流，但楼市亦具备了大跌5成的条件，继续持有，即使有正现金流也可能得不偿失。
冲平比确是一件好工具。
有好多人都争论 「80、90年代10几厘，为何楼价一样升？」
「为何89年政治动荡、1994年政府冷却楼市，楼价都只系调整一下，但1997年却是又长又深的大跌市？」
到底上述情况如何解释？
其实衡平比就好清楚显示出来。
简单说，如果楼市本身没有具备「大跌条件」，一般的坏消息（例如：辣招、调控政策）都不会令市场大跌5成。（除非大亚湾核爆等例外）
而80、90年代，10几厘利息，但楼市都升的原因是，如果你把租金变化、失业率、GDP等数字输入冲平比，当时的楼价是「好抵买」。
但以现在的情况，做一个衡平比的 sensitivity test（with respect to 供楼利率），出来的结果都几高，尤其从现在约2%到5%这的范围。冲平比都几受影响。
即系所有因素不变「供楼利率」从2%升到5%，楼价会对这有高的敏感度（有较大的影响），反而从5%再升到7%等等，楼价敏感度较低（有影响，但影响较细）。
这情况和80、90年代不同，当时的供楼利率是10%到20%，但楼价还是「好抵买」，供楼利率影响不到楼价。 」
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原来都多人问衡平比，如有答漏，请包涵。
Oscar 兄，
见笑了，我对你的印象深刻，第一次和你论楼是今年1月11日（我哥生日），当时我很顽皮，用你来作「相反理论」。望见谅！
其实楼市在3D下，会作出的反应，只要把数放入衡平比，就会出现「爆边」结论，这点颇清晰。
第一次出SSD，已经预计楼市会「monotonic increasing」，即系「 楼梯级」咁上，连一次较大的调整都唔会有，直到牛市完结（衡平比1.6），楼市就具备大跌的条件。
开始「爆边」后（现在还爆紧），很多人说这是「小阳春」，但我个人觉得会出现「百叶帘现象」（请看重贴旧文）。
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法子《衡平比》 2014年5月5日更新
我经常叫人唔好「估浪顶、浪底」在那里。原因有两个：
第一：我们想知浪顶、浪底在那里，目的都是想「赚钱」。如果我们有「赚钱而不用知浪顶、浪底」的方法，我们就不用估顶、估底。
第二：我们最多知道一件东西的「价值」，这是客观而自己可以掌握得到的。至於「价格」，有时高过价值，有时低过价值，这是市场的错价。这是我们控制不到的。
我自己的做法就是：当价格低於「价值」的20%，我买入，即是衡平比0.8的时候。当价格高於「价值」60%的时候，即是衡平比1.6的时候，我卖出。
用在香港楼市，对上一次出现0.8的时候是2002年，直到现在，还未到1.6。
现在各主要大型屋苑都在0.9到1.2之前，平均值是1.15左右。即系话，如果以现时的租金、税率、建筑成本、利率、管理费、债息、公用股息率、交通费而言，CCL163我就会卖，但不是说是浪顶，只是说楼市已经「唔抵买」。但请注意，如果CCL163出现在几年后，要按到时的因素再计过。
但我想我应该再一次说明「衡平比」并不是「预测的工具」，更加不可以告知你「浪顶、浪底」在那里。
那应该如何理解「衡平比」？ 衡平比就好像股票的PE一样，冲平比在1.6，就好像PE20多倍的时候。衡平比在0.8的时候，就好像PE在10倍的时候。但我们不会说PE在15倍的时候就应该预测股市会向下。在 hk discuss中有网友说「法子说A屋苑的衡平比是1.2，B屋苑是1.1，那么应该买B屋苑。」这理解是错误的，否则我们只应买低PE的股票，而腾讯就没人买了。
既然已经有PE，我们还要冲平比干什么？ 这点才是我想说的。原因有两个。第一：楼市是没有PE这指标。第二：PE只是取决於「盈利」，而公司的盈利很多时是对项目、商标的估值，实际跟真正的盈利相差很大。即使我以整个「恒生指数成份股的盈利」去计算，即是50间公司总和去计，也可以「一个月之间相差一倍」。这只可说上市公司的CFO技巧太高了。所以，我才制定去除「造假」后的指标。
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法子《百叶帘现象》
2014年6月22日
现在已经不用再谈会否爆边，而是细价楼爆边后，会发生什么事？
下一步应该系A的价把B的价，顶上去。
因为，其实A+B+C的供应数量都唔够应付需求。
租金也是这样。
丽城区的两房租金，是$12500到$13500。
但3房的租金，是$13000到$14000。
这是沙漠矿泉水效应。
一支矿泉水卖$3。
两支矿泉水卖$3.5
而家系d人袋口得3.3都要焗买一支。
现在「租金」已经出现沙漠矿泉水。
如果楼市整体唔够楼，「整体」楼市ABCD都要升。
但B的人受限，买唔到C，C如何升？
那么，原本能买D的人，就能买上升了的C+。
同样价钱，住细啲，楼价一样升。 这一定，%计，A会升多过B，B会多过C，C会多过D。
第一种升市是，80年代，个个越揾越多，想住大啲。需求增加。
那些年，豪住升得多，%计。
即系鱼次、包鱼价升得多过米价。
第二种升市是。
不是因为人人揾到钱，所以上升。而是「供应停咗」。
即系打扙，唔够食物。食物价格一样上升。但升的是低价食物，例如米，会升得劲过包鱼。
A推B的不是人，是商品价格。
不是现在住A的人，换楼去买B。
而是，原本买C的人，C升了，往下望，望见A的价钱已经升到和B一样。所以买B。
所以打扙时，应该屯米，而不是包鱼。
现实是，原来住A的人呢？
去了那里？
答案系：德雅（工厦）
当A的价升的时候，B的价定住。
到A的价升到B的价时，AB一齐走，C的价定住。
到AB的价升到C的价时，ABC一齐走。 ABCDE好像百叶帘一样。
今日说的「百叶帘现象」，就是想说明，现在错价的不是细价单位（A），而是中大单位（BC）。
现在A的高价不会回落，下一步是BC上升。
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