笔者刚刚出席完香港一个大型海外房地产展览活动，主办单位并邀请笔者去分享一下海外置业锦囊及风险评估，来自世界各地不同的发展商来港推楼盘，今年参展商比去年少5分之一，主要原因是因为香港地产代理监管局(EAA)自2018年4月1日监管地产代理售卖海外楼花关系，因而减少了地产代理商参与，大部分地区都是发展商直接来港推销，香港人越来越多人走出去投资海外物业，在展览期间笔者一位老友莱坊高级董事和估价及谘询部主管-林浩文先生上台演讲时表示，投资海外物业有三个基本条件，第一是扛捍，第二是低息，第三是租金即时回报。如果买海外物业不能借贷，或是楼按利率高於5厘，按揭成数少於一半，而买的是3、5年的海外楼花属供死会的那一种，这样的海外盘不值得买，因为只要买任何一只房托股票或地产股票会更好，笔者也非常认同，
如果收租物业的回报率，低於供楼利息负担，基本上冇利可图，特别是一些几年期的长远楼花没有租金回报，所以笔者会建议香港朋友投资海外物业首选现楼，看过现楼才决定入市，买错机会自然减少，如果有兴趣投资日本巿场的朋友，必须特别要注意今年6月15日，日本政府开放民宿合法化及严厉管制民宿，大家投资的时候记得看清楚土地使用权能否可以做民宿，其实土地使用权看一下凡有专用的两字，基本不会合适做民宿（笔者从来唔建议买单身公寓做民宿）详情可以到日本区各地区的役所了解。查询www.c21-tokyo.com
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