假跌派 vs 转势派
2018年11月12日
眼下楼价回落，各方看法上的分歧系於究竟像2015年属「假跌」，抑或真的长线转势。姑勿论如何，可以肯定的是，楼价这趟应不会似1997至1999年一支箭直插（中原指数在两年内由逾100点泻至40多点），下调两成左右将有重要支持。一来经历15年升市，「砖头信仰」深入民心不易磨灭，潜藏庞大购买意欲待楼价稍跌伺机入货。二来，政府和金管局有空间放宽辣招，特别是针对内地人买楼，甚至毋须动手减辣，已足以构成市场预期。真正转势与否，须观察调整至支持位后才有分晓。
楼市调整不会直线插水
按中原指数计算，由今年8月高位188.6点掉头回软，直到11月初报182.73点，楼价暂时微跌3.1%；惟该指数有两星期滞后，若计及最近一些交易个案，造价至今应该下跌了5%左右。在此要特别解释，不少新闻报道形容最新成交「劈价」高逾20%，但该幅度往往是对比「最初叫价」，所谓「开天索价，落地还钱」；此外，即使部分个案真的较同屋苑之前的买卖价下降达两成，惟同时亦有更多个案的减幅没这么大，而市况应该按平均数来比较，不宜过分被某单位「劲劈」的报道影响。
毫无疑问，从目前气氛预测，市况短期内会继续下行。一个可参照例子是2015年9月至2016年3月，大约半年间，中原指数从146.9点跌至127.5点，累计回落13%。然而，马后炮来看，当时的调整属「假跌」，楼价很快便强力回升，由2016年3月到今年8月，不足两年半，中原指数由127.5点升至188.6点，急涨48%，期间新界西指数的升幅更达59%。
目前的问题是，这一轮楼价回落究竟像2015年是「假跌」，抑或属长期转角向下。两派说法均有支持者，各有理据，例如「转势派」会举出供应增加、利息趋升、内地经济放缓等因素；「假跌派」则指自从2002年「孙九招」之后，本港土地供应其实长期不敷需求，近年新供应「填补历史欠账」尚且未够，必须等到「明日大屿」填海所得的千公顷土地十几年后应市时，才会有结构转变，何况尽管内地增长放慢，本港作为国际金融中心，经济基调依然良好。
无论最终哪派胜出，今趟楼市调整几可肯定不会像1997至1999年直线插水，原因之一是，经过2003年展开的15年住宅大牛市，楼价翻了N倍，「砖头信仰」根深柢固，一时三刻不易抹去。特别是千禧年后踏入社会的一代，未经历过持续跌市（除了2008年金融海啸闪崩及2015年「假跌」），不知道楼价可以「真跌」，只忧不买楼无法上流，甚至坚信唯独砖头才是硬通货。2016年3月以来，楼价升势快过高铁，很多人上不到车，徒叹奈何，所以只要楼价出现一个比较显著的跌幅，例如20%左右，大批「砖头信徒」可能会蠢蠢欲动入市，带来承接力。
金管局或减辣刺激需求
其次，正如笔者去年6月在〈今日辣招他日救命蕉〉一文指出，港府及金管局自2009年起透过连串楼市辣招及逆周期措施，抑制了「投资者需求」、「外地客需求」及部分「自住需求」，基本上亦等於为他日楼价可能急跌构成缓冲。金管局总裁陈德霖近日开始吹风，虽说目前未能肯定「楼市周期是否逆转」，唯一旦确认楼市进入下行周期，便可考虑放宽逆周期措施。毕竟当局之辣招是为了避免楼市过热，因此假若不再热，甚至转寒，就应该减辣，届时也将释放上述受抑制之需求。
诚然，所谓「刚需」概念向来备受争议，事关香港人很懂得因应形势，在市旺时看似很汹涌之需求，遇淡市即鸡飞狗走；即使他日放宽辣招，也不代表当初受抑制之需求会全部扑出来买楼。但别忽略一点，逆周期措施夹硬把上车门槛大大提高（包括首期和压测），让「真．用家」望楼兴叹，当金管局松绑按揭成数门槛，将会刺激一批自住者入市。
除了自住需求，更庞大之潜在购买力来自「外（内）地客需求」，皆因自2012年起，内地客来港置业须付额外15%买家印花税（BSD），港府更於2015年全面叫停投资移民计划；假如本地楼价急泻，甚至衍生「负财富效应」拖累经济，并造成大量负资产，当局大可取消BSD及重推投资移民。内地现今经济水平已非九十年代和千禧年初可比，据估计全国「千万（人民币）富翁」达数百万人，而「一国两制」下之香港对他们仍有一定吸引力。毋须待当局真正动手，单是「适时减辣」此一共识，已足以构成市场预期。
笔者不是无guts去take side判断楼市长远形势，只是需求和供应等多项关键因素都在持续变化，故不愿妄作未够根据之预测，实际上就连掌握大量数据的陈德霖总裁也坦言目前未能确定楼市周期走向。
总的而言，可预期在未来6至18个月内，楼价将出现比较显著之整固，幅度或达15%至20%，而不排除这是主要支持位，随时触底即弹。待「砖头信徒」和「抑制需求」两大潜在购买力释放，以及土地长线供应相对明朗（包括「明日大屿」及其他「大辩论」选项，诸如收回粉岭高球场、棕地、公私合营）之后，楼市「假跌」和「转势」之争才会见分晓。
今日辣招他日救命蕉
2017年6月9日周五
踩过长途单车赛的朋友都知道，补给安排是一大难题，出发时粮水负磅若太重，难免会拖慢初段速度，但在尾段体力将尽，从背包掏出一只香蕉塞进口中便可再冲一段，这只蕉又被车手称为「救命蕉」。港府和金管局近年不断出「辣招」尝试遏抑楼市，其实亦是为将来预留后着，万一楼价失序下泻，辣招便可摇身一变成为「救命蕉」。德银昨天预测香港楼价在10年内会劲跌48%，空置率会飙升至9%，更甚者如化身为傻灿风水师・土著・自醉・浪子・阿井直指中国有个大浪打埋嚟，香港楼价将会大跌3、5、7成，到2016年底见118指日可待，当中固然有其建基於人口结构的理据，然而却未必有充分考虑到「救命蕉」因素。
德银料人口老化推冧楼价
德银作出如此大胆估计，主要由於预期本港人口结构出现变化，作为「买楼主力」的25至44岁壮年人口占比，将由目前29%，到2025年降至26%；相反60岁以上人口占比将由22%急升至30%，届时会令香港成为亚洲人口老化第二严重地区（仅次於日本）。这不但会导致「刚性需求」骤降，人口老化亦影响按揭取用能力，更少家庭可以获批30年期按揭贷款；再加上供应增加和美国加息等因素，所以德银料楼价将由目前高位到2026年大跌48%，才可达致平衡。
德银的分析不可说没有道理，但主要聚焦於本港内部基本因素，对於政策变化因素着墨较少；同时，不管喜欢与否，中港两地经济日益融为命运共同体已是不争事实，所以分析香港楼市不应只看维港两岸，而须把整个神州大陆框架形势也纳入考虑。
日后撤招变托市手段
先讲政策因素，港府及金管局自2009年起连环出辣招以「管理」楼市需求，这其实有点似长途单车赛的粮水负磅，尽管在初段会构成负累，但在有需要时就可变为「救命蕉」。例如当楼价忽然跌幅过剧，超过了政府的盘算，届时大可撤销SSD、BSD、DSD等厉害印花税，释放受压的置业需求。此外，金管局连续8次以「逆周期」名义收紧楼按，犹如郭靖降龙十八掌一重接一重；但所谓「逆周期」，无形中也为了日后能变为「顺周期」，不但这8招可以逐一收回，更可反过来放宽楼按，这正是楼市现况跟上一轮高峰期（1997年）的最大分别之一。
当然，物业市场的老行尊都很清楚，所谓「刚需」其实不太刚，一旦楼价转势下行，「刚需」随时会突然一下子消失，就像1998至2003年楼市低迷期的情况。届时即使港府完全「撤辣」、放宽楼按，甚至打锣打鼓呼吁市民入市，也未必可以带动市民的买楼意欲。
不过，目前本港楼市的需求构成跟1997年存在颇大分别，除了本地市民刚需，还面对着庞大「内需」，说的是内地13亿人的潜在需求。随着深圳、北京和上海楼价日益追近香港，同时香港始终具有「一国两制」、医疗、教育、出行便利和治安等方面优势，所以在很多内地豪客眼中，本港楼价根本不算什么。
庞大「内需」成强大后盾
目前除了BSD（买家印花税）有助阻吓内地豪客南下扫货（尽管不少富豪不介意「豪畀你」），同样重要（甚至更加重要）的是投资移民政策。港府先是於2010年把房地产剔除於投资移民计划，意味境外人士不可再「买楼换身份证」，继而在2015年更加彻底叫停投资移民计划，至今未有恢复迹象。
假若真的如德银预测，香港在10年内由於人口结构变化导致楼价大跌，港府大可恢复投资移民计划，实行「买楼送身份证」。届时除非「一国两制」已失效，香港真的沦为中国一个普遍城镇，或者内地本身的经济和楼市已经爆煲，否则这一招总可为本港楼市带来强力支持。最后还有一个变数，在於港府心目中可接受楼价下跌几多，若然当局认为楼价跌一半也不会动摇经济稳定，反而有利社会和谐，那么日后坐待楼价插水并非无可能。
楼市旺盛之际，很多机构、专家和学者不断警示风险，但楼价偏偏愈升愈高，十个买家超过九个在账面上赢钱，傻灿・土著・自醉・浪子・阿井在CCL127点作死亡吻别后，再也难以接受香港楼价走势超过160点，於是有买家高呼「专家食屎」。只是香港楼市的影响因素已变得庞大和复杂，难再根据以往的框架去分析。不过万事万物再复杂，总脱离不了常理和天道，且以龚自珍一首《己亥杂诗》作结：「卿筹烂熟我筹之，我有忠言质幻师。观理自难观势易，弹丸垒到十枚时。」
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实，稍有资历的投资者都知道