假跌派 vs 轉勢派
2018年11月12日
眼下樓價回落，各方看法上的分歧繫於究竟像2015年屬「假跌」，抑或真的長線轉勢。姑勿論如何，可以肯定的是，樓價這趟應不會似1997至1999年一支箭直插（中原指數在兩年內由逾100點瀉至40多點），下調兩成左右將有重要支持。一來經歷15年升市，「磚頭信仰」深入民心不易磨滅，潛藏龐大購買意欲待樓價稍跌伺機入貨。二來，政府和金管局有空間放寬辣招，特別是針對內地人買樓，甚至毋須動手減辣，已足以構成市場預期。真正轉勢與否，須觀察調整至支持位後才有分曉。
樓市調整不會直線插水
按中原指數計算，由今年8月高位188.6點掉頭回軟，直到11月初報182.73點，樓價暫時微跌3.1%；惟該指數有兩星期滯後，若計及最近一些交易個案，造價至今應該下跌了5%左右。在此要特別解釋，不少新聞報道形容最新成交「劈價」高逾20%，但該幅度往往是對比「最初叫價」，所謂「開天索價，落地還錢」；此外，即使部分個案真的較同屋苑之前的買賣價下降達兩成，惟同時亦有更多個案的減幅沒這麼大，而市況應該按平均數來比較，不宜過分被某單位「勁劈」的報道影響。
毫無疑問，從目前氣氛預測，市況短期內會繼續下行。一個可參照例子是2015年9月至2016年3月，大約半年間，中原指數從146.9點跌至127.5點，累計回落13%。然而，馬後炮來看，當時的調整屬「假跌」，樓價很快便強力回升，由2016年3月到今年8月，不足兩年半，中原指數由127.5點升至188.6點，急漲48%，期間新界西指數的升幅更達59%。
目前的問題是，這一輪樓價回落究竟像2015年是「假跌」，抑或屬長期轉角向下。兩派說法均有支持者，各有理據，例如「轉勢派」會舉出供應增加、利息趨升、內地經濟放緩等因素；「假跌派」則指自從2002年「孫九招」之後，本港土地供應其實長期不敷需求，近年新供應「填補歷史欠賬」尚且未夠，必須等到「明日大嶼」填海所得的千公頃土地十幾年後應市時，才會有結構轉變，何況儘管內地增長放慢，本港作為國際金融中心，經濟基調依然良好。
無論最終哪派勝出，今趟樓市調整幾可肯定不會像1997至1999年直線插水，原因之一是，經過2003年展開的15年住宅大牛市，樓價翻了N倍，「磚頭信仰」根深柢固，一時三刻不易抹去。特別是千禧年後踏入社會的一代，未經歷過持續跌市（除了2008年金融海嘯閃崩及2015年「假跌」），不知道樓價可以「真跌」，只憂不買樓無法上流，甚至堅信唯獨磚頭才是硬通貨。2016年3月以來，樓價升勢快過高鐵，很多人上不到車，徒嘆奈何，所以只要樓價出現一個比較顯著的跌幅，例如20%左右，大批「磚頭信徒」可能會蠢蠢欲動入市，帶來承接力。
金管局或減辣刺激需求
其次，正如筆者去年6月在〈今日辣招他日救命蕉〉一文指出，港府及金管局自2009年起透過連串樓市辣招及逆周期措施，抑制了「投資者需求」、「外地客需求」及部分「自住需求」，基本上亦等於為他日樓價可能急跌構成緩衝。金管局總裁陳德霖近日開始吹風，雖說目前未能肯定「樓市周期是否逆轉」，唯一旦確認樓市進入下行周期，便可考慮放寬逆周期措施。畢竟當局之辣招是為了避免樓市過熱，因此假若不再熱，甚至轉寒，就應該減辣，屆時也將釋放上述受抑制之需求。
誠然，所謂「剛需」概念向來備受爭議，事關香港人很懂得因應形勢，在市旺時看似很洶湧之需求，遇淡市即雞飛狗走；即使他日放寬辣招，也不代表當初受抑制之需求會全部撲出來買樓。但別忽略一點，逆周期措施夾硬把上車門檻大大提高（包括首期和壓測），讓「真．用家」望樓興嘆，當金管局鬆綁按揭成數門檻，將會刺激一批自住者入市。
除了自住需求，更龐大之潛在購買力來自「外（內）地客需求」，皆因自2012年起，內地客來港置業須付額外15%買家印花稅（BSD），港府更於2015年全面叫停投資移民計劃；假如本地樓價急瀉，甚至衍生「負財富效應」拖累經濟，並造成大量負資產，當局大可取消BSD及重推投資移民。內地現今經濟水平已非九十年代和千禧年初可比，據估計全國「千萬（人民幣）富翁」達數百萬人，而「一國兩制」下之香港對他們仍有一定吸引力。毋須待當局真正動手，單是「適時減辣」此一共識，已足以構成市場預期。
筆者不是無guts去take side判斷樓市長遠形勢，只是需求和供應等多項關鍵因素都在持續變化，故不願妄作未夠根據之預測，實際上就連掌握大量數據的陳德霖總裁也坦言目前未能確定樓市周期走向。
總的而言，可預期在未來6至18個月內，樓價將出現比較顯著之整固，幅度或達15%至20%，而不排除這是主要支持位，隨時觸底即彈。待「磚頭信徒」和「抑制需求」兩大潛在購買力釋放，以及土地長線供應相對明朗（包括「明日大嶼」及其他「大辯論」選項，諸如收回粉嶺高球場、棕地、公私合營）之後，樓市「假跌」和「轉勢」之爭才會見分曉。
今日辣招他日救命蕉
2017年6月9日週五
踩過長途單車賽的朋友都知道，補給安排是一大難題，出發時糧水負磅若太重，難免會拖慢初段速度，但在尾段體力將盡，從背包掏出一隻香蕉塞進口中便可再衝一段，這隻蕉又被車手稱為「救命蕉」。港府和金管局近年不斷出「辣招」嘗試遏抑樓市，其實亦是為將來預留後着，萬一樓價失序下瀉，辣招便可搖身一變成為「救命蕉」。德銀昨天預測香港樓價在10年內會勁跌48%，空置率會飆升至9%，更甚者如化身為傻燦風水師‧土著‧自醉‧浪子‧阿井直指中國有個大浪打埋嚟，香港樓價將會大跌3、5、7成，到2016年底見118指日可待，當中固然有其建基於人口結構的理據，然而卻未必有充分考慮到「救命蕉」因素。
德銀料人口老化推冧樓價
德銀作出如此大膽估計，主要由於預期本港人口結構出現變化，作為「買樓主力」的25至44歲壯年人口佔比，將由目前29%，到2025年降至26%；相反60歲以上人口佔比將由22%急升至30%，屆時會令香港成為亞洲人口老化第二嚴重地區（僅次於日本）。這不但會導致「剛性需求」驟降，人口老化亦影響按揭取用能力，更少家庭可以獲批30年期按揭貸款；再加上供應增加和美國加息等因素，所以德銀料樓價將由目前高位到2026年大跌48%，才可達致平衡。
德銀的分析不可說沒有道理，但主要聚焦於本港內部基本因素，對於政策變化因素着墨較少；同時，不管喜歡與否，中港兩地經濟日益融為命運共同體已是不爭事實，所以分析香港樓市不應只看維港兩岸，而須把整個神州大陸框架形勢也納入考慮。
日後撤招變托市手段
先講政策因素，港府及金管局自2009年起連環出辣招以「管理」樓市需求，這其實有點似長途單車賽的糧水負磅，儘管在初段會構成負累，但在有需要時就可變為「救命蕉」。例如當樓價忽然跌幅過劇，超過了政府的盤算，屆時大可撤銷SSD、BSD、DSD等厲害印花稅，釋放受壓的置業需求。此外，金管局連續8次以「逆周期」名義收緊樓按，猶如郭靖降龍十八掌一重接一重；但所謂「逆周期」，無形中也為了日後能變為「順周期」，不但這8招可以逐一收回，更可反過來放寬樓按，這正是樓市現況跟上一輪高峰期（1997年）的最大分別之一。
當然，物業市場的老行尊都很清楚，所謂「剛需」其實不太剛，一旦樓價轉勢下行，「剛需」隨時會突然一下子消失，就像1998至2003年樓市低迷期的情況。屆時即使港府完全「撤辣」、放寬樓按，甚至打鑼打鼓呼籲市民入市，也未必可以帶動市民的買樓意欲。
不過，目前本港樓市的需求構成跟1997年存在頗大分別，除了本地市民剛需，還面對着龐大「內需」，說的是內地13億人的潛在需求。隨着深圳、北京和上海樓價日益追近香港，同時香港始終具有「一國兩制」、醫療、教育、出行便利和治安等方面優勢，所以在很多內地豪客眼中，本港樓價根本不算什麼。
龐大「內需」成強大後盾
目前除了BSD（買家印花稅）有助阻嚇內地豪客南下掃貨（儘管不少富豪不介意「豪畀你」），同樣重要（甚至更加重要）的是投資移民政策。港府先是於2010年把房地產剔除於投資移民計劃，意味境外人士不可再「買樓換身份證」，繼而在2015年更加徹底叫停投資移民計劃，至今未有恢復跡象。
假若真的如德銀預測，香港在10年內由於人口結構變化導致樓價大跌，港府大可恢復投資移民計劃，實行「買樓送身份證」。屆時除非「一國兩制」已失效，香港真的淪為中國一個普遍城鎮，或者內地本身的經濟和樓市已經爆煲，否則這一招總可為本港樓市帶來強力支持。最後還有一個變數，在於港府心目中可接受樓價下跌幾多，若然當局認為樓價跌一半也不會動搖經濟穩定，反而有利社會和諧，那麼日後坐待樓價插水並非無可能。
樓市旺盛之際，很多機構、專家和學者不斷警示風險，但樓價偏偏愈升愈高，十個買家超過九個在賬面上贏錢，傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井在CCL127點作死亡吻別後，再也難以接受香港樓價走勢超過160點，於是有買家高呼「專家食屎」。只是香港樓市的影響因素已變得龐大和複雜，難再根據以往的框架去分析。不過萬事萬物再複雜，總脫離不了常理和天道，且以龔自珍一首《己亥雜詩》作結：「卿籌爛熟我籌之，我有忠言質幻師。觀理自難觀勢易，彈丸壘到十枚時。」
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實，稍有資歷的投資者都知道