汤文亮在铺位精英会讲词：

香港楼市的机遇

　　今日我准备了很多资料，大家不用影相，细心听就可以，如果听得唔系几清楚，可以上www.property.hk 这个网站，有PowerPoint 版本，以及文字版本。

　　在2015年我写了「细价楼爆煲论」之后，很多人叫我做大淡友，相熟的人反而会叫我做大胆友，而事实上我的确发表过不少楼市有危险的文章，但我强调是细价楼，老实说，我知道利好楼市因素比利淡多很多，我之所以发表楼市有危险声音，主要是市场上讲楼市会继续上升的声音实在太多，甚至无论在任何情况下楼市都会继续上升，都不以理据分析，例如，利息低，市民的支出低，楼价会上升，加息代表经济好，楼价会上升。

　　在2018年1月，恒指由2万9升到3万3，评论员话股市好，楼市会继续好，到了2月，恒指急跌至3万点，评论员又话，股市有危机，市民卖股买楼，楼价会继续上升，面对这样评论，我是在责任上睇淡楼市，结果又是我错，楼市在今年一月和二月，甚至三月都会上升，但上升理由是有跟据，并非无论在任何情况下，楼市都会上升。

　　有人话信我讲楼市会跌，所以连自住单位也卖走，谂著跌定之后再回购，严格来说，那些人应该是赌徒，姓赖，我话细价楼有危险，但从来没有鼓励卖走自住单位，而且我还说，如果符合下列三个条件，可以随时买楼

1）有刚性需求
2）有钱付首期
3）供得起

　　尤其是第3点，其实还有第4点，稍后再讲。

　　而事实上在过去一年，不少人问我十年后香港楼价是升抑或跌，我会话如果十年后香港楼价如果是10，现在是4，但现在要稍为修改，十年后是10，现在是5，即是十年后楼价比现在上升一倍，这样预测，不应该被人叫大淡友。

　　今日我要讲的大部分是有利楼市因素，大家要小心什么，政府又可以做什么，大家应该把握楼市机遇。

1）一带一路的机遇

　　我2015年去上海参加一个一带一路硏讨会，小组召集人是一位国内大学名教授，当他开始讲的时候，一口气讲了140多个国家名称，什么哈萨克斯坦，乌兹别克斯坦等，讲来讲去都是中亚细亚地带，海上丝绸之路，都唔知道他说什么，其实，一带一路之英名One belt one road ，已经简单解释，一带是皮带的意思，即是围绕中国国家，如果关系好，那些国家带有防守作用，如果关系不好，中国就要在境内自建一带，这就是万里长城，至於一路，是一条贸易大路，海上可以，陆上又得，看时势而定。

　　国家只有在最强盛的时候才可以推行一带一路，今次习主席推动的一带一路是第三次一带一路，第一次由汉武帝刘彻所推动，今年刘业强在车公庙求签，求得一支中吉签「张骞获宝石」，果班解签佬文学水准唔够，历史又唔识，解到乱哂笼，张骞其实是一带一路第一号人物，当日汉武帝准备推动一带一路，但发觉战马不及匈奴，兵器又不如对方硬净，於是派张骞出使西域，寻找在西域称为天马的血汗宝马，以及提高冶金技术，张骞完成任务，所获赠的应该是矿石而非珠宝，有了这两样武器，汉武帝就可以开疆拓土，所以，今年的签应该是上上签，因为香港手握这粒矿石，解签佬捉到鹿都唔识得脱角。

　　第二次一带一路是唐太宗李世民推动，是一次学术交流，以及希望多一些外商到中国贸易，因为中国有西方最喜欢的丝绸，而丝绸其实是农产品，用农产品换高科技产品，交易做得过，而西游记就是讲一带一路。

一带一路分五个阶段

1）外交
2）融资
3）基建
4）贸易
5）同化/统战

　　现在是处於融资及基建阶段，而我所讲的矿石就是融资，香港有绝对优势，所以，大家见到近日的甲级写字楼成交价不断上升，在过往，甲厦成交好，豪宅租务旺，因为买甲厦的多数是外国机构，他们会租豪宅，但现在买甲厦的是国内机构，他们会买豪宅，不过，有部份可以买豪宅的国内人士不买豪宅，转买铺位，首先不用付30%印花税，只需要付8.5%，买一个三千万铺位，所收租金可以租一个四千万豪宅，铺位差饷管理费由租客自己负责，豪宅的则由业主付，由此可见，铺位会有上升空间，这是一带一路的机遇。

2）大湾区的机遇

　　刚刚一年前，万科请我去深圳演讲，有千几位听众，题目是大湾区，在那时候，大多数香港人不明白什么是大湾区，有人话这是以前叫9+2的新说法，当时我推了万科，理由并不是我不大懂得大湾区，而是我的普通话水准不好，演讲不会吸引，万科方面话没有问题，他们会用三个翻译员配合自动翻译系统即时文字传译，於是，我接受邀请，讲了三个小时，观众反应非常好，但我真的不明白，连我自己都未捉到大湾区的重心，点解会反应热烈。

　　我锲而不舍去了解大湾区，以及香港在大湾区重要性，其实，香港就是一棵树，生长在一个狭窄的环境，例如花盘，那棵树是不会长大，一棵树能够长大，除了光合作用之外，一定要可以扩散，以及渗透，向外扩散，令整棵树根基更好，可以获得更多养分，而渗透就是养分向那棵树输送的最佳方法。

　　香港人力资源不足，2.9%失业率其实是对长者不敬，现在有不少80岁的人仍然在工作，如果能够从大湾区输入工作人员，令到香港长者可以退休，当然，他们是要付出代价，例如退休后要去到大湾区内的中型城市生活，而香港的一些二线产业，例如安老院服务等亦可以移往大湾区，而大湾区内一些比较富裕的人亦可以住在香港，这是一个互利互惠双赢的局面，由於多了大湾区的人入住香港，会做成香港楼价上升，这是大湾区的机遇。

3）英国脱欧的机遇

　　我第一次在铺位精英会演讲时，英国刚刚脱欧，我当时话这是香港的机遇，一向以来，大家都是讲「纽伦港」，香港排最后，在英国脱欧后，金融中心只剩纽约和香港，其实我是错的，有纽约人对我说，纽约是美国金融中心，亦有上海上对我说，上海是中国金融中心，在英国未脱欧前，世界金融中心只得伦敦和香港，脱欧后，只有香港是世界金融中心，这亦是刚才我所说的矿石，有人不同意我的说法，甚至认为香港人有自大狂，从各项世界排名来说，星架坡经常攞第一，香港第七都没有，世界金融中心应该是星架坡而非香港，其实，那些排名又怎能够尽信，最近香港的快乐指数全世界排名No.71，但香港是全世界最长命，我唔相信一个不快乐的人会咁长命，唔通香港人好恶死，英国脱欧，造就了香港成为世界金融中心机遇，大家应该要把握。

4）八大产业的机遇

　　有很多人不明白，香港楼价已经超过市民负担能力，升值能力不高，是什么原因造成楼价高倨不下，这个问题要分开回答，现在有不少人到泰国，马来西亚，日本或者其他地区买楼，原因只有一个，就是那些地方低水，买楼是希望收到高回报及升值，情况就好似2003年以前，不少外资基金买入不少甲厦，他们的目的也是一样，并不是前好香港前景，而是当时楼价超级低水，在2007年打后，那些基金陆续放售手上甲厦，获利当然不菲，但如果继续持有到现在，升幅更加惊人，而支持香港楼价上升的有八大产业，或者会更多，换句话说，八大产业是因，楼价上升是果。

1）金融
2）零售
3）饮食
4）旅游
5）医疗
6）教育
7）法治
8）执法

就是因为上述八大产业，或多或少都吸引到有心人移居香港，支持楼价上升，这是八大产业的机遇。

5）细价楼上升是被迫出来

　　在上星期五，中原指数下跌0.5%，但指数负责人黄良升非常老定，仲话楼市束势待发，中原指数在春季完结前破175是没有问题，春季在立夏当日完结，今年是5月5日，黄良升咁有把握，一定是掌握到些没有公布的一手资料，虽然有人话北水南调，做成楼价上升，但北水是不会买细价楼，尤其是公屋居屋单位，其实，我亦了解到细价楼上升是与公屋富户政策有关，现在有不少公屋富户被房署要求交回公屋，他们是被迫买楼，这亦是第四个买楼的理由，由於数量庞大，做成公屋居屋楼价急升，政府的绿置居计划是一个最好解决办法，但数量一定要多，那些暂时未能申请到绿置居的公屋租户则毋须搬离单位，没有那些被迫出来的购买力，细价楼以至公屋居屋楼价就不会急升，但不知何故，有消息指绿置居单位数量由五千减至二千五百，难道政府官员不了解绿置居计划。

6）从耀母扬威到父干

　　在两三年前，当有新楼盘开售，不少母亲带同儿子去买楼，如果有访问，就有母讲，冇仔讲，父亲连影都冇，我当时叫这种情况做耀母扬威，有读者话我写错，应该是耀武扬威，读者不懂得食字，我亦没有办法。

　　今日新楼盘售楼情况有所改变，唔见哂那些母亲，轮到父亲出现，是父亲帮儿子买楼，大家叫这种情况做父干，我相信很多人不觉得有分别，其实分别很大，当日母亲是用私己钱来买楼，虽然说是耀母扬威，但情况是欢乐的，今日的父干，代表不少父亲要加按自住单位或者延长退休年龄，才可以帮助儿子买楼，情况是哀伤的，所以，父干是一件不值得恭维的事，更加不希望变成新常态。

7）放宽按保或者逆周期措施是本末倒置的事

　　在过去一段时间，有不少声音要求金管局放宽逆周期措施以及按保公司放宽按揭，我虽然极度赞成放宽逆周期措施，但我认为这是本末倒置的行为，现在楼价上升是因为楼宇供应不足，而非货币供应不足，放宽逆周期措施以及按保，即是增加货币供应，增加购买力，在供应没有增加之下，楼价一定会上升，谁放寛逆周期措施或者按保，谁就要负上这个责任，而地产商甚至一般小业主都知道，放宽逆周期措施或者按保都会令楼价上升，他们就会加价，结果政府想帮助上车的人，反而要他们买贵楼。

8）加息，何惧之有

　　在过去一年，楼价上升了14%，但其实是冇升冇跌，因为港元随美元下跌了14%，有人话，如果不是有联系汇率，港元是不会跌那麽多，其实，港元比美元还要弱，在过去一年，若非金管局多次出手，港元已经接触到7.85的弱方保证，要港元转强是很容易，只要银行加息就可以，但奈何存款实在太多，加息对银行不利，况且有金管局守尾门，就算美国加了五次息，香港仲还未需要加息，如果以加息来提醒买楼的人，所得到的答案是加息，使乜惊，就算美国加息，香港都不用加。

　　金管局总裁陈德霖於是抛出一句，港元转弱，何惧之有，表示金管局容易美元兑港元接触弱方保证，意味著有相当多存款离开，换句话说，是迫银行加息，因为太多存款令银行唔加息，买楼的人就少了一重戒心，楼价仍然会上升，有人话我乱作，我怎样知道陈德霖想什么。

　　当陈总讲何惧之有的时候，我问同事何惧之有出自何经何典，如果知道的话，就会知道陈总讲现在的问题是水太多，三国时代，马超昔日副将庞德在降魏之后，向曹洪申请出战关羽，曹洪话关羽强大，问庞德惊唔惊，庞德话关羽是人，他也是人，关羽有刀，他也有刀，何惧之有，不过，后来庞德被关羽水淹七军，被擒后不降被杀，所以，何惧之有的关键就是水太多，金管局要泄洪，大家要有加息的准备。

9）备具争议性的新楼空置税

　　一向以来，对楼市充满信心的人都会话，楼价上升是因为供应不足，现在政府已经表示供应达标，那些人亦改口说，就算供应充足都没有用，地产商有持货能力，地产商唔卖楼，楼价依然会上升，而地产商唔卖楼的理由很充分，楼价下跌，唔卖楼是不想对冧楼价，楼价上升，地产商睇好后市，更加唔会卖楼，所以，政府供应充足都没有用，最紧要地产商愿意卖楼，老实说，政府是绝对知道这个情况，所以亦揸颈就命，在金管局的逆周期措施下，任由地产商推出高成数按揭，但地产商睇好后市，即使政府揸颈就命，唔卖楼就唔卖楼，吹咩。

　　去年有17,000个单位落成入伙，只有11,000多个卖走，余下的5,000多个，有一半是卖不出，另外一半是从未公开发售，香港每年大约需要2万个单位，去年入伙不足12,000，楼价想唔升都唔得，结果是证明地产商唔卖楼是正确，这是一个死结，到了今年，地产商变本加厉，一二月份只卖走刚刚超过1,500个单位，有地产商在一个有300个单位的新楼盘，只攞出两个出嚟招标，陈茂波有见及此，表示关注新楼盘销售情况，意味著政府会出招，有很大可能是新楼空置税。

　　有人话不公平，要推出空置税就不能厚此薄彼，应该新旧楼一起推行，不过，很难证明二手楼是否空置，所以，有议员，会计师，评论员，甚至物业代理都认为要从详计议，其实，他们不知道，二手楼早已有空置税，以前叫DSD双印花税，即使一个是正常印花税，另一个是空置印花税，当业主买入第二个物业，他如果不能在半年内售出原有单位，他要多付一重印花税，这是惩罚他们第一个物业空置，不过，郤是向新买的物业徵收，现在变本加厉，虽然时间延长至一年，但划一徵收15%印花税，现在应该改名，叫伤印花税，所以，就算开徵新楼空置税，亦是无可厚非的事。

　　有人话，只得9,500个新楼单位空置，毋须咁大件事，我相信是不只这个数目，就算数目正确，因为地产商有持货能力，无论政府推出多少供应，地产商都只会将大约万二至万五个单位释放到市场，在供应不足之下，楼价是会继续上升，而最赞成政府推出新楼空置税的应该是物业代理，政府迫地产商卖楼，他们一定多了生意，而且生意是会以倍数增长，因为买了新楼的人，如果唔想俾空置税，就一定要卖走他们现在持有的单位，话虽如此，我相信政府是很难开徵新楼空置税，但如果将新楼空置单位维持在一万个以下，即是政府每年二万个单位供应可以到达市场，亦可压抑楼价继续上升。