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文亮言

湯文亮在舖位精英會講詞:香港樓市的機遇

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年3月20日

湯文亮在舖位精英會講詞:

香港樓市的機遇

  今日我準備了很多資料,大家不用影相,細心聽就可以,如果聽得唔係幾清楚,可以上www.property.hk 這個網站,有PowerPoint 版本,以及文字版本。

  在2015年我寫了「細價樓爆煲論」之後,很多人叫我做大淡友,相熟的人反而會叫我做大膽友,而事實上我的確發表過不少樓市有危險的文章,但我強調是細價樓,老實說,我知道利好樓市因素比利淡多很多,我之所以發表樓市有危險聲音,主要是市場上講樓市會繼續上升的聲音實在太多,甚至無論在任何情況下樓市都會繼續上升,都不以理據分析,例如,利息低,市民的支出低,樓價會上升,加息代表經濟好,樓價會上升。

  在2018年1月,恒指由2萬9升到3萬3,評論員話股市好,樓市會繼續好,到了2月,恒指急跌至3萬點,評論員又話,股市有危機,市民賣股買樓,樓價會繼續上升,面對這樣評論,我是在責任上睇淡樓市,結果又是我錯,樓市在今年一月和二月,甚至三月都會上升,但上升理由是有跟據,並非無論在任何情況下,樓市都會上升。

  有人話信我講樓市會跌,所以連自住單位也賣走,諗著跌定之後再回購,嚴格來說,那些人應該是賭徒,姓賴,我話細價樓有危險,但從來沒有鼓勵賣走自住單位,而且我還說,如果符合下列三個條件,可以隨時買樓

1)有剛性需求
2)有錢付首期
3)供得起

  尤其是第3點,其實還有第4點,稍後再講。

  而事實上在過去一年,不少人問我十年後香港樓價是升抑或跌,我會話如果十年後香港樓價如果是10,現在是4,但現在要稍為修改,十年後是10,現在是5,即是十年後樓價比現在上升一倍,這樣預測,不應該被人叫大淡友。

  今日我要講的大部分是有利樓市因素,大家要小心什麼,政府又可以做什麼,大家應該把握樓市機遇。


1)一帶一路的機遇

  我2015年去上海參加一個一帶一路硏討會,小組召集人是一位國內大學名教授,當他開始講的時候,一口氣講了140多個國家名稱,什麼哈薩克斯坦,烏茲別克斯坦等,講來講去都是中亞細亞地帶,海上絲綢之路,都唔知道他說什麼,其實,一帶一路之英名One belt one road ,已經簡單解釋,一帶是皮帶的意思,即是圍繞中國國家,如果關係好,那些國家帶有防守作用,如果關係不好,中國就要在境內自建一帶,這就是萬里長城,至於一路,是一條貿易大路,海上可以,陸上又得,看時勢而定。

  國家只有在最強盛的時候才可以推行一帶一路,今次習主席推動的一帶一路是第三次一帶一路,第一次由漢武帝劉徹所推動,今年劉業強在車公廟求簽,求得一支中吉簽「張騫獲寶石」,果班解簽佬文學水準唔夠,歷史又唔識,解到亂哂籠,張騫其實是一帶一路第一號人物,當日漢武帝準備推動一帶一路,但發覺戰馬不及匈奴,兵器又不如對方硬淨,於是派張騫出使西域,尋找在西域稱為天馬的血汗寶馬,以及提高冶金技術,張騫完成任務,所獲贈的應該是礦石而非珠寶,有了這兩樣武器,漢武帝就可以開疆拓土,所以,今年的簽應該是上上簽,因為香港手握這粒礦石,解簽佬捉到鹿都唔識得脫角。

  第二次一帶一路是唐太宗李世民推動,是一次學術交流,以及希望多一些外商到中國貿易,因為中國有西方最喜歡的絲綢,而絲綢其實是農產品,用農產品換高科技產品,交易做得過,而西遊記就是講一帶一路。

一帶一路分五個階段

1)外交
2)融資
3)基建
4)貿易
5)同化/統戰

  現在是處於融資及基建階段,而我所講的礦石就是融資,香港有絕對優勢,所以,大家見到近日的甲級寫字樓成交價不斷上升,在過往,甲廈成交好,豪宅租務旺,因為買甲廈的多數是外國機構,他們會租豪宅,但現在買甲廈的是國內機構,他們會買豪宅,不過,有部份可以買豪宅的國內人士不買豪宅,轉買舖位,首先不用付30%印花稅,只需要付8.5%,買一個三千萬舖位,所收租金可以租一個四千萬豪宅,舖位差餉管理費由租客自己負責,豪宅的則由業主付,由此可見,舖位會有上升空間,這是一帶一路的機遇。

2)大灣區的機遇

  剛剛一年前,萬科請我去深圳演講,有千幾位聽眾,題目是大灣區,在那時候,大多數香港人不明白什麼是大灣區,有人話這是以前叫9+2的新說法,當時我推了萬科,理由並不是我不大懂得大灣區,而是我的普通話水準不好,演講不會吸引,萬科方面話沒有問題,他們會用三個翻譯員配合自動翻譯系統即時文字傳譯,於是,我接受邀請,講了三個小時,觀眾反應非常好,但我真的不明白,連我自己都未捉到大灣區的重心,點解會反應熱烈。

  我鍥而不捨去了解大灣區,以及香港在大灣區重要性,其實,香港就是一棵樹,生長在一個狹窄的環境,例如花盤,那棵樹是不會長大,一棵樹能夠長大,除了光合作用之外,一定要可以擴散,以及滲透,向外擴散,令整棵樹根基更好,可以獲得更多養分,而滲透就是養分向那棵樹輸送的最佳方法。

  香港人力資源不足,2.9%失業率其實是對長者不敬,現在有不少80歲的人仍然在工作,如果能夠從大灣區輸入工作人員,令到香港長者可以退休,當然,他們是要付出代價,例如退休後要去到大灣區內的中型城市生活,而香港的一些二線產業,例如安老院服務等亦可以移往大灣區,而大灣區內一些比較富裕的人亦可以住在香港,這是一個互利互惠雙贏的局面,由於多了大灣區的人入住香港,會做成香港樓價上升,這是大灣區的機遇。

3)英國脫歐的機遇

  我第一次在舖位精英會演講時,英國剛剛脫歐,我當時話這是香港的機遇,一向以來,大家都是講「紐倫港」,香港排最後,在英國脫歐後,金融中心只剩紐約和香港,其實我是錯的,有紐約人對我說,紐約是美國金融中心,亦有上海上對我說,上海是中國金融中心,在英國未脫歐前,世界金融中心只得倫敦和香港,脫歐後,只有香港是世界金融中心,這亦是剛才我所說的礦石,有人不同意我的說法,甚至認為香港人有自大狂,從各項世界排名來說,星架坡經常攞第一,香港第七都沒有,世界金融中心應該是星架坡而非香港,其實,那些排名又怎能夠盡信,最近香港的快樂指數全世界排名No.71,但香港是全世界最長命,我唔相信一個不快樂的人會咁長命,唔通香港人好惡死,英國脫歐,造就了香港成為世界金融中心機遇,大家應該要把握。

4)八大產業的機遇

  有很多人不明白,香港樓價已經超過市民負擔能力,升值能力不高,是什麼原因造成樓價高倨不下,這個問題要分開回答,現在有不少人到泰國,馬來西亞,日本或者其他地區買樓,原因只有一個,就是那些地方低水,買樓是希望收到高回報及升值,情況就好似2003年以前,不少外資基金買入不少甲廈,他們的目的也是一樣,並不是前好香港前景,而是當時樓價超級低水,在2007年打後,那些基金陸續放售手上甲廈,獲利當然不菲,但如果繼續持有到現在,升幅更加驚人,而支持香港樓價上升的有八大產業,或者會更多,換句話說,八大產業是因,樓價上升是果。

1)金融
2)零售
3)飲食
4)旅遊
5)醫療
6)教育
7)法治
8)執法

就是因為上述八大產業,或多或少都吸引到有心人移居香港,支持樓價上升,這是八大產業的機遇。

5)細價樓上升是被迫出來

  在上星期五,中原指數下跌0.5%,但指數負責人黃良升非常老定,仲話樓市束勢待發,中原指數在春季完結前破175是沒有問題,春季在立夏當日完結,今年是5月5日,黃良升咁有把握,一定是掌握到些沒有公布的一手資料,雖然有人話北水南調,做成樓價上升,但北水是不會買細價樓,尤其是公屋居屋單位,其實,我亦了解到細價樓上升是與公屋富戶政策有關,現在有不少公屋富戶被房署要求交回公屋,他們是被迫買樓,這亦是第四個買樓的理由,由於數量龐大,做成公屋居屋樓價急升,政府的綠置居計劃是一個最好解決辦法,但數量一定要多,那些暫時未能申請到綠置居的公屋租戶則毋須搬離單位,沒有那些被迫出來的購買力,細價樓以至公屋居屋樓價就不會急升,但不知何故,有消息指綠置居單位數量由五千減至二千五百,難道政府官員不了解綠置居計劃。

6)從耀母揚威到父幹

  在兩三年前,當有新樓盤開售,不少母親帶同兒子去買樓,如果有訪問,就有母講,冇仔講,父親連影都冇,我當時叫這種情況做耀母揚威,有讀者話我寫錯,應該是耀武揚威,讀者不懂得食字,我亦沒有辦法。

  今日新樓盤售樓情況有所改變,唔見哂那些母親,輪到父親出現,是父親幫兒子買樓,大家叫這種情況做父幹,我相信很多人不覺得有分別,其實分別很大,當日母親是用私己錢來買樓,雖然說是耀母揚威,但情況是歡樂的,今日的父幹,代表不少父親要加按自住單位或者延長退休年齡,才可以幫助兒子買樓,情況是哀傷的,所以,父幹是一件不值得恭維的事,更加不希望變成新常態。

7)放寬按保或者逆週期措施是本末倒置的事

  在過去一段時間,有不少聲音要求金管局放寬逆週期措施以及按保公司放寬按揭,我雖然極度贊成放寬逆週期措施,但我認為這是本末倒置的行為,現在樓價上升是因為樓宇供應不足,而非貨幣供應不足,放寬逆週期措施以及按保,即是增加貨幣供應,增加購買力,在供應沒有增加之下,樓價一定會上升,誰放寛逆週期措施或者按保,誰就要負上這個責任,而地產商甚至一般小業主都知道,放寬逆週期措施或者按保都會令樓價上升,他們就會加價,結果政府想幫助上車的人,反而要他們買貴樓。

8)加息,何懼之有

  在過去一年,樓價上升了14%,但其實是冇升冇跌,因為港元隨美元下跌了14%,有人話,如果不是有聯繫匯率,港元是不會跌那麽多,其實,港元比美元還要弱,在過去一年,若非金管局多次出手,港元已經接觸到7.85的弱方保證,要港元轉強是很容易,只要銀行加息就可以,但奈何存款實在太多,加息對銀行不利,況且有金管局守尾門,就算美國加了五次息,香港仲還未需要加息,如果以加息來提醒買樓的人,所得到的答案是加息,使乜驚,就算美國加息,香港都不用加。

  金管局總裁陳德霖於是拋出一句,港元轉弱,何懼之有,表示金管局容易美元兌港元接觸弱方保證,意味著有相當多存款離開,換句話說,是迫銀行加息,因為太多存款令銀行唔加息,買樓的人就少了一重戒心,樓價仍然會上升,有人話我亂作,我怎樣知道陳德霖想什麼。

  當陳總講何懼之有的時候,我問同事何懼之有出自何經何典,如果知道的話,就會知道陳總講現在的問題是水太多,三國時代,馬超昔日副將龐德在降魏之後,向曹洪申請出戰關羽,曹洪話關羽強大,問龐德驚唔驚,龐德話關羽是人,他也是人,關羽有刀,他也有刀,何懼之有,不過,後來龐德被關羽水淹七軍,被擒後不降被殺,所以,何懼之有的關鍵就是水太多,金管局要洩洪,大家要有加息的準備。

9)備具爭議性的新樓空置稅

  一向以來,對樓市充滿信心的人都會話,樓價上升是因為供應不足,現在政府已經表示供應達標,那些人亦改口說,就算供應充足都沒有用,地產商有持貨能力,地產商唔賣樓,樓價依然會上升,而地產商唔賣樓的理由很充分,樓價下跌,唔賣樓是不想對冧樓價,樓價上升,地產商睇好後市,更加唔會賣樓,所以,政府供應充足都沒有用,最緊要地產商願意賣樓,老實說,政府是絕對知道這個情況,所以亦揸頸就命,在金管局的逆週期措施下,任由地產商推出高成數按揭,但地產商睇好後市,即使政府揸頸就命,唔賣樓就唔賣樓,吹咩。

  去年有17,000個單位落成入伙,只有11,000多個賣走,餘下的5,000多個,有一半是賣不出,另外一半是從未公開發售,香港每年大約需要2萬個單位,去年入伙不足12,000,樓價想唔升都唔得,結果是證明地產商唔賣樓是正確,這是一個死結,到了今年,地產商變本加厲,一二月份只賣走剛剛超過1,500個單位,有地產商在一個有300個單位的新樓盤,只攞出兩個出嚟招標,陳茂波有見及此,表示關注新樓盤銷售情況,意味著政府會出招,有很大可能是新樓空置稅。

  有人話不公平,要推出空置稅就不能厚此薄彼,應該新舊樓一起推行,不過,很難證明二手樓是否空置,所以,有議員,會計師,評論員,甚至物業代理都認為要從詳計議,其實,他們不知道,二手樓早已有空置稅,以前叫DSD雙印花稅,即使一個是正常印花稅,另一個是空置印花稅,當業主買入第二個物業,他如果不能在半年內售出原有單位,他要多付一重印花稅,這是懲罰他們第一個物業空置,不過,郤是向新買的物業徵收,現在變本加厲,雖然時間延長至一年,但劃一徵收15%印花稅,現在應該改名,叫傷印花稅,所以,就算開徵新樓空置稅,亦是無可厚非的事。

  有人話,只得9,500個新樓單位空置,毋須咁大件事,我相信是不只這個數目,就算數目正確,因為地產商有持貨能力,無論政府推出多少供應,地產商都只會將大約萬二至萬五個單位釋放到市場,在供應不足之下,樓價是會繼續上升,而最贊成政府推出新樓空置稅的應該是物業代理,政府迫地產商賣樓,他們一定多了生意,而且生意是會以倍數增長,因為買了新樓的人,如果唔想俾空置稅,就一定要賣走他們現在持有的單位,話雖如此,我相信政府是很難開徵新樓空置稅,但如果將新樓空置單位維持在一萬個以下,即是政府每年二萬個單位供應可以到達市場,亦可壓抑樓價繼續上升。

 
 
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1. 無奈 2018-03-20 12:29:29
沙發
2. 無奈 2018-03-20 12:45:47
好文章!

大灣區整合仿效紐約,洛杉磯的發展。對香港來說,事實上將會起騰籠換鳥的作用,不是陽謀,乃經濟發展的必然。

中港邊界關卡拆除之日,便是大灣區成熟之時。
3. 發展商不怕空置稅 2018-03-20 12:49:25
空置稅只要另一旁門左道的所謂辣招,發展商只需拖慢起樓速度或是干脆不起樓已經可以破解。

地價一路上升,最多就教海航炒地。

空置稅最終效果就是令樓價升幅加快。
4. Will Hunting 2018-03-20 12:56:47
Thanks Dr Tong for your candid sharing. It really helps me solve a lot of questions regarding the market outlook. Cheers
5. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-03-20 13:26:59

凶置稅 vs 兇置稅

2018319

凶置稅 vs 兇置稅


財爺陳茂波放風正在考慮「空置稅」,被部分人視作樓市凶兆,戲稱為「凶置稅」。但正如陳茂波指出,現時全港住宅空置率僅「百分之三點幾」,而且大部分屬於裝修或搬屋造成的自然空置,所以就算全面開徵空置稅,可釋放的供應也很有限,卻會帶來沉重行政成本,得不償失。唯一容易實行的方法是,在今後賣地條款列明售樓年限,逾期要罰錢,但這招只對新批出地皮有效,遠水難救近火。講到底,財爺主要是出口術「兇」地產商,勸他們自動自覺加快賣樓,增加應市貨源,好讓政府向公眾交代,故又可視作「兇置稅」。

空置率低 開徵得不償失

根據差餉物業估價署的《香港物業報告2017》,截至2016年底,全港住宅物業空置率為3.8%;由2006年的5.9%高位開始,此一數據近年穩步下降,再次觸及1997年的低位(同為3.8%),反映住宅物業新增供應追不上需求。

不過,差估署在下月發表的《香港物業報告2018》才會公布截至去年底空置率,所以上述3.8%數字距今已接近15個月,難免有點過時。不少傳媒報道,陳茂波上周五出席網台節目談及考慮空置稅時,提到現時空置率「僅3%」;莫非根據政府內幕消息,最新空置率進一步顯著下降?但翻查現場影片,他的真實講法是「百分之三點幾」,沒偏離差估署舊有數據。

但無論如何,根據國際標準,低於5%的空置率都可視作「自然空置」,意味着很多業主並非刻意把物業丟空,或者對租金「開天殺價」,而只因在搬屋、裝修或招租期間,少不免會造成短暫空置。就算政府真的全面開徵空置稅,估計亦會對這類短暫的自然空置提供豁免,所以最終真正要交稅的業主將很有限,亦談不上釋放幾多額外供應,卻會對業主和政府都帶來沉重行政成本,損害經濟運作效益,很可能得不償失。

出口術促地產商加快推盤

其實陳茂波在上述網台節目亦已講明,由於整體空置率偏低,政府現時考慮針對釋放空置供應的動作,「目標將會鎖定一啲,未必係全面咁去做」;他特別指出,截至去年年底有約9500個一手單位已落成但未售出,較去年年初數字大增逾50%。顯然,陳茂波針對的是發展商這類「起好樓卻慢慢賣」行為。

在商言商,發展商惜售存貨有其考慮,例如若估計樓價仍將顯著上揚,那麼慢慢賣自可「賺得更盡」;又或者同區有多個樓盤待售,若一次過推出恐將拖累售價,故寧可有節奏分批推盤,甚至在初期刻意只放出少量單位,營造萬人搶樓盛況,谷高整區樓價。這些都屬於營商慣技,一如波鞋或手機之「飢餓營銷」,或者炒股票的「貨源歸邊」,在一個自由市場乃無可厚非。

但眾所周知,樓價已成為本港深層次問題,對民生和政治影響重大,甚至連中央亦高度關注,所以港府也不能坐視地產商只顧「在商言商」,必須促使他們顧全大局。

然而,即使只針對地產商開徵空置稅亦並不容易,首先要起草法案,制定徵收準則,然後提交立法會審議,難以快速生效,且隨時可能遭司法覆核挑機(例如《基本法》列明保障私有產權,為何持有一項財產但不出售或出租就要額外交稅?又或者為何只有發展商要交稅,而非一視同仁?)

賣地設限 遠水難救近火

另一條可行捷徑是在賣地條款中訂明,須在限期內建好並出售,逾期就要罰款,這相當於變相的空置稅,發展商在買地時已須接受條款,大家你情我願,沒得投訴,正如現有的限呎地或「港人港地」。而包括中國內地、新加坡、南韓等政府,亦早已用上這一招來確保「麵粉」快速製成「麵包」並隨即推出應市。

不過,這條捷徑雖可繞開立法程序和司法爭議,卻難以追溯已售土地及發展中項目,只能針對今後推出的地皮,遠水難救近火(甚或會令地產商更加珍惜現有「絕版」土儲)。所以講到底,陳茂波這次主要是出口術警告一眾發展商,提醒他們「識做」,加快售樓步伐,真正「貨如輪轉」;否則若逼到政府徇眾要求祭出「超級辣招」,既會損害本港營商自由和經濟效益,又要令當局多費工夫,地產商日後發展也將面臨更多掣肘,造成多輸局面。

 


6. 十一哥 2018-03-20 14:25:16
十一哥 2018-03-13 11:59:0





.....·銀両冇碇走、脫歐前英國寬鬆…倫敦泊咗好多銀、脫歐遊資少咗個碼頭、美佬呢十幾年政策…玩到D銀唔敢返屋企、香港就來去自由又少問長問短…邊度會好D ?

所見相同 !  !   !
7. 肥佬 2018-03-20 14:30:14
6)從耀母到父幹
今日的父幹,代表不少父親要加按自住單位或者延長退休年齡,才可以幫助兒子買樓,情況是「哀」傷的
8. 十一哥 2018-03-20 14:43:27
英國佬同歐盟又拖多20幾個月喘息、估佢地最後都行番埋、不過就蝕咗章嘞、多2年…阿爺馬步穩過鉄、追就更難、大灣一定唔錯、不過香港始終係門口、留守黃金位…有乜理由褪後去後排。


9. Admin 2018-03-20 14:58:51
謝謝7樓指正, 講詞已修改。
10. MSK 2018-03-20 20:25:16
多謝博士分享^^
啲舖位精英越嚟越後生!
11. 港人 2018-03-21 11:11:15
一篇非常好的分析文章,有見地!
12. 錯字 2018-03-21 11:20:58

唔通香港人好惡死,英國脫歐,「造」就了香港成為世界金融

13. 无名 2018-03-21 11:31:52
漢武帝劉彻。
14. Admin 2018-03-21 11:55:02
謝12和13樓, 已更正